בהמשך לטור שפרסמנו בשבוע שעבר על מחירי הדיור והמדדים השונים של מחירי הדיור הגיעו אלינו כמה תובנות, חדשות-ישנות, שממחישות את השורה התחתונה באותו טור: מדדי מחירי הדיור, בלשון זהירה, רחוקים מאוד מלהיות מדויקים; בלשון יותר בוטה, אפשר לומר שהם די בלוף. כמובן, הם אינם יכולים להיות "בלוף" כל עוד המגמה היא רק כלפי מעלה ומחירי הדיור מטפסים ומטפסים (וזה לא יקרה לנצח, תשכחו מזה), אז זה סוג של בלוף כשר. אבל בסביבת מחירים סטטית, או שיש בה שינויים קלים לשני הכיוונים, הם עלולים להיות בלוף באמת.
התשתית העובדתית כביכול של מדדי הדיור השונים שמפרסמים הלמ"ס, משרדי השיכון-אוצר והשמאי הממשלתי מתבססים על קובץ של רשות המסים שנקרא "כרטסת מחירי נדל"ן" (כרמ"ן). הוא המקור המרכזי לנתונים המשמשים לבדיקת השינויים במחירי הדיור. כבר בינואר 2014 קבע "הצוות הבינמשרדי לטיוב נתוני הדיור בישראל", שהוקם על ידי המועצה הלאומית לכלכלה, שנדרש שיפור משמעותי בנתוני הדיור בישראל, "הן באמינות ובאיכות הנתונים הקיימים והן בהיקפם".
למה? הדוח הסביר זאת היטב: דירה היא מוצר הטרוגני, כלומר לא אחיד אלא בעל שונות רבה, ומחיר השוק שלה נמדד רק בעת מכירתה, שיכול להתרחש פעם בשנים רבות. משום השוני במאפייני הדירות הנמכרות מדי חודש בחודשו, ובינם לבין מאפייני מצבת הדירות, לא ניתן למדוד את השינוי במחירי הדירות במשק באמצעות השינוי הגולמי במחיר העסקאות. לכן מדד המבקש למדוד את שינוי המחירים בדירות נדרש להתבסס על מתודולוגיה המתחשבת בשוני באיכות בין דירות.
בבדיקה שנערכה נמצא כי חסרות בקובץ הכרמ"ן עסקאות וכן מאפיינים רבים של הדירות אינם מדווחים. כלומר, ללמ"ס ולשאר הגופים מועברים נתונים חלקיים בלבד ולכן חלק ניכר מעסקאות מכר הדירות איננו נכלל בחישובי מדד מחירי הדיור. שימו לב איך זה עבד וכנראה עובד עד היום: בבדיקות נמצא שיש הבדלים משמעותיים בין הטופס המדווח על ידי מייצגי המשתתפים בעסקה (הכוונה בדרך כלל לעורכי הדין) לבין הנתונים המוקלדים. יותר מכך, נמצא כי לעתים לא מילאו עורכי הדין את המידע הנדרש ומפקחי מיסוי מקרקעין נאלצו להקליד באופן שרירותי (!) את הפרטים החסרים כדי לאפשר את שומת המס בעסקה. ננסח זאת כך: בחלק מהדירות שנמכרו מאפייני הדירה היו פשוט פיקטיביים!
גם דוח המבקר על משבר הדיור שפורסם בשנה שעברה הקדיש פרק לבלגן בנתונים, התייחס לדוח של הצוות הבינמשרדי וקבע באופן שאינו משתמע לשתי פנים שמהימנות הכרמ"ן מוטלת בספק רב. כדי להמחיש זאת באופן הטוב ביותר צירפנו טבלה שהופיעה בדוח המבקר ומציגה את מידת ההתאמה בדירות של מכירות חוזרות. שימו לב שמידת ההתאמה בשטח הנכס נטו היא רק כ-22% בלבד, כלומר, ברוב העסקאות אין התאמה ובכ-10% מהמקרים הפער בין השטחים הוא 34 מ"ר ויותר, פער משמעותי ללא ספק. במקרה ספיציפי ומוזר מאוד, שנת הבנייה של דירה שנמכרה במרכז הארץ בשנת 2012 היה 2000 ואילו אותה דירה שנמכרה בשנת 2003 נרשמה כדירה שנבנתה ב-1970. כל זה אומר שאיכות הנתונים המוקלדת לקובץ שממנו שואבים את הנתונים על מחירי הדיור נמוכה מאוד.
בקיצור ולעניין, בואו נהפוך את זה לפרסונלי, כי מאחורי המערכות הללו, ההקלדות השגויות ובעיבוד הנתונים הלא-אמינים, עומדים האנשים שמופקדים על המערכות הללו. יש דוחות ביקורת, יש אפשרות לטייב את הנתונים, מתקיימות ישיבות רבות באוצר כדי להשיג שיתוף פעולה בין כל הגורמים במטרה לפרסם מדד אחד ואמין, אבל שום דבר לא זז. אז בבקשה, הנה השמות:
משה אשר, ראש רשות המסים. אשר עושה ללא ספק עבודה טובה בגביית מסים מאז נכנס לתפקידו, אבל בנושא הזה של אמינות נתוני הדיור המוקלדים למערכת הכרמ"ן - דרוש טיפול שורש.
פרופ' דני פפרמן, הסטטיסטיקן הלאומי ומנהל הלמ"ס. הוא יודע היטב שבסיס הנתונים שעליו הוא נשען בפרסום מדד מחירי הדיור הוא לא אמין והוא יודע גם איך לשפר אותו, אבל עד עכשיו לא נעשה צעד אחד קדימה בלמ"ס לקראת הגשת נתונים הרבה יותר אמינים לציבור.
טל אלדרוטי, השמאי הממשלתי הראשי. הדוח הלא אמין שלו כיכב במהדורות החדשות בשבוע שעבר. גם אלדרוטי מכיר היטב את דוחות המבקר ואת דוח הצוות הבינמשרדי. הוא יודע מהי הבעייתיות של המדדים שלו ושל אחרים ובכל זאת בריאיון למוסף הנדל"ן של "גלובס" הוא מפגין ביטחון עצמי כאילו מדובר ב"נתונים איתנים דיים" (אף שהם לא איתנים ובכלל לא דיים), לסנוט במדדים אחרים ולא לדבר כלל על הבעיות של מדידת מחירי הדיור.
זה לא שירות אמין ואיתן דיו לציבור. זה שירות רע.
eli@globes.co.il
נכסים
לתשומת לבכם: מערכת גלובס חותרת לשיח מגוון, ענייני ומכבד בהתאם ל
קוד האתי
המופיע
בדו"ח האמון
לפיו אנו פועלים. ביטויי אלימות, גזענות, הסתה או כל שיח בלתי הולם אחר מסוננים בצורה
אוטומטית ולא יפורסמו באתר.
כתבות
ני"ע
