תמ"א 38: היקף הזכויות יגדל בהתאם למספר הקומות?

מדובר בהצעה שצפויה לעלות לדיון במועצה הארצית בתחילת נובמבר ■ עוד שינויים משמעותיים בהצעה: לאפשר לעיריות להתבסס על מסמכי מדיניות כדי להפחית היקפי בנייה ואף להחתים יזמים על כתבי שיפוי

הריסת בניין בפרויקט תמ"א 38 / צילום: רם שנבל
הריסת בניין בפרויקט תמ"א 38 / צילום: רם שנבל

לאחר מספר דחיות, עתידה המועצה הארצית לתכנון ובנייה לדון ביום 1.11.16 בתיקון 3א לתמ"א 38. תיקון זה אמור להסדיר את נוסחת חישוב זכויות הבנייה שניתן יהיה לאשר מכוח תמ"א 38 במסלול של הריסה ובנייה מחדש.

הצעת התיקון אשר נשלחה לפני מספר ימים לחברי המועצה הארצית, והגיעה לידי "גלובס" קובעת נוסחת חישוב שמתבססת על הבניין הקיים. החידוש בשיטה המוצעת הוא בכך, שהיא יוצרת קשר בין גודל הבניין שאותו מבקשים להרוס לבין השטח שניתן לקבל מכוח תמ"א 38. ככל שהבניין שייהרס גבוה יותר, כך גדל השטח שניתן יהיה לאשר מכוח תמ"א 38.

במקביל, ההצעה החדשה מציעה בפעם הראשונה להתייחס למסמכי מדיניות עירוניים כמסמכים תקפים ולא כמסמך מנחה ללא מעמד תכנוני כמו שהיה עד היום. עוד שני דגשים משמעותיים בתיקון החדש הם מתן אפשרות לועדה מקומית לדרוש כתב שיפוי מיזמים כהגנה מתביעות ירידת ערך של השכנים וגם הכנת הקרקע לתיקון נוסף (תיקון 3ב') שתכליתו יהיה הוצאת המבנים הנמוכים בני קומה אחת מתמ"א 38.

לפי השיטה המוצעת, הנחשפת כאן לראשונה, ניתן יהיה לאשר שטח של 13 מ"ר בגין כל דירה בבניין הקיים. בנוסף, ניתן יהיה לאשר שטח שהוא מכפלה של גג הבניין הקיים המורחב, באופן שמוסיפים לו 13 מ"ר בגין כל דירה בקומה טיפוסית קיימת. כך לדוגמה, אם שטח קומה טיפוסית הוא 300 מ"ר, ויש בו 4 דירות, שטח הקומה הטיפוסית המורחבת יהיה 352 מ"ר.

כאמור, השיטה המוצעת גם קושרת בין מספר קומות הבניין הקיים להיקף הזכויות שניתן יהיה לקבל. כך, את שטח הקומה המורחבת ניתן יהיה להכפיל ב2.5 אם הבניין הקיים הוא עד שתי קומות, להכפיל ב-3 אם הבניין הקיים הוא בן שלוש קומות ולהכפיל ב-3.5 אם הבניין הקיים הוא בן 4 קומות ומעלה. נציין כי על פי הנוסח המוצע, "קומה" נחשבת לקומה ששטחה עולה על 50% מקומה טיפוסית בבניין בנוסף, אם קיים שטח פנוי בקומת הקרקע, יהיה ניתן להוסיף גם שטח זה לשטחי התמ"א שניתן לאשר וכמו כן יהיה ניתן לאשר 12.5 מ"ר בגין כל דירה חדשה שתיבנה לצורך הקמת ממ"ד.

עוד חשוב להדגיש כי החישוב האמור מצטרף לשטחים שניתן לבנות במגרש לפי התוכניות החלות במקום.

כאמור, בהצעה שני חידושים נוספים. הראשון הוא הרחבה משמעותית של סמכות הועדה המקומית שלא לאשר זכויות בנייה מכוח התמ"א, באופן שההצעה מאפשרת לועדה המקומית להתבסס על "מסמכי מדיניות" לשם שלילת זכויות בנייה. והשני, מתן אפשרות לועדה המקומית לדרוש ממבקש היתר הבנייה לחתום על כתב שיפוי כלפי הועדה המקומית בגין תביעות פיצויים שיוגשו על ידי בניינים גובלים.

"יש הגיון בהצעה שקושרת בין גודל הבניין שנהרס לבין כמות זכויות הבנייה שיאושרו מכוח תמ"א 38", כך סבור עו"ד מיכה גדרון לשעבר יו"ר ועדת הערר במחוז תל אביב, "במרבית המבנים הקיימים בבנייה רוויה, עם שלוש קומות ומעלה, השיטה המוצעת מעניקה זכויות בנייה דומות לאלה שהוענקו בשיטה המורחבת, ובמקרים מסוימים אף יותר זכויות. עם זאת, ההצעה פוגעת קשות במבנים קטנים צמודי קרקע, שבנויים בדרך כלל בתכסית קטנה. אלה כמעט ולא יקבלו זכויות בנייה מכוח התמ"א".

 

במקביל, עו"ד גדרון מתייחס גם לנושא מסמכי המדיניות של העריות ואומר: "אני מודאג מההגדלה המשמעותית בשיקול הדעת שמוענק לוועדות המקומיות, המאפשר להן לשלול זכויות תמ"א שלא על בסיס תוכנית שעברה מסלול של התנגדויות ודיון ציבורי, אלא על בסיס "מסמך מדיניות" בלבד. לדעתי יהיו ועדות מקומיות רבות שינצלו סמכות זו כדי לדחות בקשות להיתרי בנייה מכוח תמ"א 35".

נציין כי לא מן הנמנע ששני הסעיפים שנוספו להצעה, המתייחסים למסמכי המדיניות כמו גם כתב השיפוי, הוכנסו כחלק מסיכום מוקדם עם מרכז השלטון המקומי שבמינהל התכנון ובמטה הדיור זקוקים להסכמתו להליך כדי להעביר את התיקון במועצה הארצית.

צרו איתנו קשר *5988