הלגלזיציה של הקנביס בארה"ב משפיעה על מחירי הנכסים

בנובמבר האחרון אושר בארבע מדינות בארה"ב השימוש במריחואנה בשעות פנאי, ובכמה מדינות נוספות גם לשימוש רפואי ■ מחיר המחסנים לגידול קפץ בעשרות אחוזים

מבנה לגידול קנביס / צילום: בלומברג
מבנה לגידול קנביס / צילום: בלומברג

לכריס אבוט נדרשו שישה חודשים מאומצים לאתר שטח חדש עבור החברה המתרחבת שלו. המחסן בשטח 950 מ"ר בעיבורי פורטלנד, אורגון, שימש פעם לאחסון מדחסים תעשייתיים. כעת מזכיר המחסן, שקירותיו המפויחים נצבעו מחדש בלבן, משהו בין מעבדת מחקר רפואי ומאפייה תעשייתית. החברה של אבוט היא בוטניקה, יצרנית של עוגיות מריחואנה. השטח החכור החדש, שיאפשר לבוטניקה להרחיב את עסקיה ממדינת וושינגטון השכנה למדינת אורגון, אינו זול. בפורטלנד, רוב החברות יכולות לשכוח שטח תעשייתי בכ-5 דולר לרגל רבועה (10.8 רגל רבועה - מטר רבוע). חברות בעסקי הקנביס משלמות, לעומת זאת, מחירי פרימיום של 12-18 דולר לרגל רבועה.

"היינו מוכנים לשלם יותר ממחיר השוק כדי לקבל את המחסן הזה", מסביר אבוט. "חסם הכניסה הגדול ביותר לאורגון הוא הנדל"ן".

ההיסטוריה הקצרה של מריחואנה חוקית בארה"ב גדושה בסיפורים על היצע מוגבל של נכסים וחוזי שכירות (חכירה) מעל מחירי השוק. הגבלות מקומיות על מיקומם של עסקי קנביס, יחד עם הגבלות שמונעות מהם שימוש במימון בנקאי, מצמצמות את הזמינות של נכסים ליזמים כמו אבוט. בעלי הנכסים, מצד שני, עושים קופה.

היצע מצומצם

בנובמבר אישרו הבוחרים בקליפורניה, נבאדה, מסצ'וסטס ומיין (במיין האישור טעון ספירת קולות חוזרת) את השימוש במריחואנה לשם בילוי במדינות הללו. קומץ מדינות נוספות אישר מריחואנה לשימוש רפואי. לא עבר זמן רב לפני שההצבעות הללו החלו להדהד בשוק שטחי התעשייה. בשנה שעברה שילמה חברת גידול המריחואנה Canndescent מסנטה ברברה, קליפורניה, 360 אלף דולר תמורת 2.5 אקר (כ-10 דונם) של שטח בדזרט הוט ספרינגס. לאחרונה הציע מישהו לחברה לקנות את השטח במיליון דולר, אומר הבעלים אדריאן סדרין.

"אם אתה מחזיק בקרקע הנכונה עם חשמל ומים בשטח השיפוט הנכון, האדמה שלה תשביח את ערכה כתוצאה מהצעה 64", מוסיף סדרין, כשהוא מתכוון לחוק שאימצה קליפורניה ללגליזציה של שימוש פנאי אישי במריחואנה.

"ריצה" דומה של מחירי נכסים עשויה להתרחש בקרוב במיין, שבה המדינה סופרת עדיין מחדש את הקולות בעקבות העברת חוק דומה לשימוש אישי במריחואנה ברוב קטן.

לפני שהחוק החדש הוצע, מחסן הפצה לשעבר של צמיגים בשטח 60 אלף רגל רבועה ליד פורטלנד במדינת מיין היה ריק במשך שנים. באביב האחרון, משקיע כלשהו קנה את המחסן ב-30 דולר לרגל רבועה, מתחת למחיר השוק באזור, והתחיל לשדרג את מערכות החשמל, המים והאוורור, בהימור על כך שחוק המריחואנה יצית גל של ביקוש למחסנים כאלו.

 

המשקיע הזה צפוי להרוויח יפה אם הלגליזציה תעבור לבסוף.

לבעלי הנכסים יש סיבות טובות לגבות ממגדלי המריחואנה דמי שכירות גבוהים. הם לוקחים על עצמם את האבטחה המוגברת ואת הסקרנות שמתעוררת כלפי עסק קנביס.

יש סבך של חוקים שקובעים היכן עסקי קנביס יכולים להתמקם. בשונה משוכרים אחרים, בעלי עסקי הקנביס יכולים לשכור שטחים רק מבעלי בתים שמחזיקים ישירות במבנים. בעלי בתים שמימנו את קניית המבנים שלהם באמצעות שיעבוד לבנק בביטוח פדרלי עלולים למצוא את עצמם בסבך משפטי אם הם משכירים לעסקי קנביס, משום שהעשב הזה עדיין לא חוקי לפי החוק הפדרלי. התוצאה היא שבעלי השטחים דורשים שכירות גבוהה יותר ממיזמי קנביס מאשר, נניח, מיצרני נייר.

המגדלים גם דורשים מערכות חשמל חזקות, מים ומערכות חימום, אוורור וקירור.

ההיצע המוגבל של נכסים מתאימים הוא מכרה זהב למשקיעים שיכולים לשלם במזומן ולשאת את הסיכון. באורגון, משקיעים עם מזומן מיהרו לקנות בניינים של 10,000 עד 30,000 רגל רבועה בשנת 2014, כדי להשכיר אותם לחברות קנביס עם הלגליזציה. משקיעים עשו אותו הדבר בקולורדו, אמר פול קלוק, סגן נשיא סוכנות נכסים בשם CBRE. במדינה זו משלמים עסקי קנביס עד פי עשרה משכירות השוק תמורת שטחי תעשייה מובחרים.

המחסור בשטחים גרם לכמה עסקי קנביס להשקיע חלק מהרווחים שלהם בנדל"ן, אמרה אמנדה גונזלס, מנכ"לית Kaya Cannabis בדנבר, קולורדו. "להיות בעל הבית של הנדל"ן שלך זה חלק קריטי מהעסק", היא אמרה. "זה יותר קריטי במקרה שלנו כי החוקים משתנים בתדירות גבוהה. אתה מרגיש פגיע באופן מיוחד".

סיבה לדאגה

למרות שההצבעות בנובמבר סיפקו בשורות טובות לעסקי הקנביס ולבעלי הבתים שלהם, הן גם סיפקו סיבה לדאגה. הנשיא הנבחר דונלד טראמפ הציע תמיכה מסויגת בלגליזציה של העשב בקמפיין שלו, אבל הסנטור ג'ף סשנס, הרפובליקני מאלבמה שימונה לתובע הכללי בממשל טראמפ (שר המשפטים), הוא מתנגד קולני להתרת שימוש במריחואנה. כרגיל, העתיד של עסקי העשב החוקי אינו ברור. "התאחדות תעשיית הקנביס הארצית" פרסמה הודעה קצרה שהזכירה שסשנס אמנם מתנגד למריחואנה, אך הוא גם בעד זכויות למדינות בארה"ב.

לפי שעה העסקים כרגיל. אבוט אומר שהוא ממשיך בתוכנית ההתרחבות שלו לפורטלנד, אורגון, בביטחון שההצבעה למען קנביס במדינה זו תחזיק מעמד, ללא קשר למי שיכהן בראש המדינה. בחוף המזרחי, המתווך למונטן אומר שמשקיעים נשארו חיוביים בהערכותיהם לגבי שוק הנדל"ן התעשייתי בפורטלנד במדינת מיין, למרות מינויו הצפוי של סשנס לתובע הכללי.

"זה בכלל לא על המכ"ם שלי", כתב לומנטן בדוא"ל. "יכול להיות שזה צריך להיות עליו!"

צרו איתנו קשר *5988