ניתוח שוק הדיור: מס דירה שלישית - העשירים ישלמו פחות

בעלות על דירות היא מחולל אי השיוויון הגדול ביותר בישראל. העושר הממוצע של משקי בית שבבעלותם דירה גדול בעשרות מונים ממשקי בית שאין בבעלותם דירה - ההכנסה החודשית הממוצעת של בעלי הדירות מתקרבת ל-20 אלף שקל, לעומת 8,700 שקל למי שגרים בשכירות. לבעלי דירות יש נכסים פיננסיים בשווי ממוצע של יותר מ-700 אלף שקל, מול פחות מ-190 אלף שקל לשוכרים.

ולכן, למרות שאף פעם זה לא נעים כשהממשלה מכניסה יד לכיס האזרחים, צריך להודות שיש הגיון חברתי וכלכלי בהטלת מס על נכסי נדל"ן (המחמירים יאמרו שגם על הדירה הראשונה והשנייה שבבעלותנו). אם לוקחים לנו מס מהמשכורת החודשית שאנו יגעים עליה בעמל רב, למה שלא ייקחו לנו מס מנכסי הנדל"ן שהשביחו את עצמם במרוצת השנים בלי שהוצאנו לשם כך טיפת זיעה? ואחרי שהסכמנו על כך שמדובר במס "צודק", אי אפשר להתעלם מהפער שבין העיקרון הצודק לבין המציאות המעוותת בשטח.

כדי להיות צודקים, גנזו באוצר את הכוונה המקורית להטיל אגרה קבועה על כל דירה (אלף שקל בחודש, או אגרה שתהיה נגזרת של מיקום הדירה), והחליטו שיוטל מס משתנה, נגזרת של 1% משוויה של כל דירה. החישוב ייקבע לפי נוסחה מורכבת ומסובכת שגיבשו אנשי האוצר, המשקללת שלושה פרמטרים: שטח הדירה כפי שמופיע בחשבון הארנונה, ומקדמים המשקללים את הפריפריאליות ואת המצב הסוציו-אקונומי של האזור שבו מצויה הדירה.

ומכיוון שכל דירה שונה מחברתה בעשרות פרמטרים (שטח ומיקום, וגם קומה, נוף, גיל הבניין ועוד), ברור שאו-טו-טו, עם פרסום האפליקציה שתאפשר להזין את פרטי הדירה, יעלו על פני השטח האבסורדים הגדולים בחישוב שווי הדירות. לדירות זולות ופשוטות, למשל, חישוב ממוצע יעשה עוול. כדי למנוע ריצה לבתי משפט נקבע בחוק כי החישוב יהיה סופי ולא ניתן לערער עליו - אבל זה לא ימנע מהתקשורת ומבעלי הדירות המתוסכלים להציג את ערוות הנוסחה החדשה.

וכאילו כדי להוסיף חטא על פשע, הוחלט להגביל את המס ב-1,500 שקל לחודש (שווי מקסימלי של 1.8 מיליון שקל לדירה). כך, מרבית הדירות בגוש דן נכנסות לסל אחד ונעצרות באותה תקרה - למרות שמדובר כמובן בשיעור מס נמוך בהרבה מ-1% משווי דירתם (דירת 4 חדרים ממוצעת בתל אביב, למשל, שווה היום יותר מ-3 מיליון שקל ובעליה ישלם רק כחצי אחוז מס).

כלומר, מה שהתחיל בניסיון להיות צודקים, נגמר במס שמיטיב באופן יחסי עם העשירים ודופק את בעלי הדירות בפריפריה. להבדיל, גם ההחרגה של דירות השוות ביחד 1.15 מיליון שקל (ומס נמוך יותר עד לשווי מצרפי של 1.4 מיליון שקל) מייצרת תחושה שמישהו עשה עלינו בישורת האחרונה עוד סיבוב קטן, משום שהיחידים שעדיין קונים בשנים האחרונות דירות מוזנחות וזולות במחירים של 500 אלף שקל במקומות כמו ערד, חצור הגלילית וכיו"ב מגיעים בדרך כלל ממגזר מאוד מסוים (לו דואג יו"ר ועדת הכספים, משה גפני).

ולא פחות חשוב: מס דירה שלישית לא מוסיף למעשה דירה אחת לשוק. הוא רק צפוי להעביר כמה אלפי דירות משוק השכירות לשוק הבעלות. בשורה התחתונה, שנה וחצי אחרי שנבחר לשמש שר אוצר, כחלון אינו מצליח לפצח את האתגר החשוב ביותר של משבר הדיור - הגדלת ההיצע.

גם השפן השני שלו - מכרזי מחיר למשתכן, מוודאים שרוב רובה של הבנייה החדשה תיועד למחוסרי הדירות, אבל בגלל מורכבות המכרזים וחוסר החשק של ראשי הרשויות לאשר בניית דירות מוזלות בעירם הם רק מכווצים את כמות בניית הדירות בפועל. רק בשבוע שעבר בישרה למ"ס כי בשלושת הרבעונים הראשונים החלו להיבנות פה 38,675 דירות, 1,500 דירות פחות מהתקופה המקבילה אשתקד.