ענף הנדל"ן ממשיך להתקרר. ברבעון הרביעי של 2016 בוצעו 23.9 אלף עסקאות בדירות מגורים, צניחה של 17% בהשוואה לרבעון הקודם וירידה בשיעור 15% בהשוואה לרבעון המקביל אשתקד. כך עולה מסקירת ענף הנדל"ן למגורים של הכלכלן הראשי באוצר שפורסמה היום (ב').
עוד על פי הסקירה, ההתקררות בענף משפיעה גם על המעגל השני של העוסקים בתחום כמו שמאים ומתווכים, למשל כאשר מדד הפריון של העוסקים בענף הנדל"ן מעיד אף הוא על ירידה לרמה הנמוכה מזה כשנה וחצי-שנתיים. במקביל, גם הסקירה הרבעונית מעידה על המשך ירידה בפעילות המשקיעים לצד ירידה ברכישת דירות חדשות וגם ירידה בעסקאות משפרי הדיור. נתון מעניין נוסף שעולה מהסקירה מעיד כי בעוד נראה ש"המלחמה" של הממשלה במשקיעים נושאת פרי, היא גורמת במקביל גם לאובדן הכנסות לא קטן כאשר חיובי מס הרכישה של המשקיעים רשמו צניחה.
"הזוגות הצעירים ממתינים למחיר למשתכן"
"ברבעון הרביעי של 2016 נרכשו 10.5 אלף דירות על ידי מי שעבורם זוהי דירתם הראשונה (מרביתם זוגות צעירים). בהשוואה לרבעון הקודם זוהי ירידה של 13%, וירידה בשיעור דומה (12%) בהשוואה לרבעון המקביל ב-2015. בפילוח בין דירות חדשות לבין דירות יד שניה בולטת הירידה החדה ברכישת דירות חדשות על ידי הזוגות הצעירים. כך, רכישת דירות חדשות על ידי סגמנט זה של השוק ירדה בשיעור חד של 22% בהשוואה לרבעון הקודם, כפול משיעור הירידה ברכישת דירות יד שניה". באוצר מציינים כי זהו הרבעון השני ברציפות בו נרשמת ירידה ברכישת דירות חדשות על ידי רוכשי דירה ראשונה, אך על פי שיעור העסקאות לרכישת דירות מוזלות במסגרת מחיר למשתכן ולצד דירות במחירי שוק, הנתונים מעידים כי רוב הירידה משויכת לרכישת דירות במחירי שוק, כלומר בשוק החופשי: "בכך באה לידי ביטוי המתנת הזוגות הצעירים למכרזי "מחיר למשתכן", כך בסקירה.
עוד נתון מעניין שעולה מהסקירה מתייחס למשפרי הדיור. נזכיר כי בעוד מחיר למשתכן מיועד אך ורק לזכאים, כלומר מחוסרי דירה, וכאשר רוב מכרזי הקרקע משווקים במסגרת תוכנית זו, היצע הדירות המיועד למשפרי דיור הלך וירד בשנה האחרונה. כעת, בסקירה הרבעונית ניתן לראות כי שיעור העסקאות שנעשו על ידי משפרי הדיור ירד בלא פחות מ-17% ברבעון. הנתונים מעידים עוד כי בפילוח בין דירות חדשות או דירות יד שנייה, הירידה ברכישת דירות חדשות על ידי משפרי הדיור הייתה חדה יותר ועמדה על 23% וזאת לעומת ירידה בשיעור 16% ברכישת דירות יד שנייה.
שליש מהדירות שנמכרות ביד שנייה נמכרות על ידי משקיעים
בכל הנוגע למשקיעים, גם נתוני הרבעון הרביעי ממשיכים להעיד כי פלח זה של השוק ממשיך להאט פעילות בכל הקשור לרכישת דירות, ומגביר פעילות בכל הנוגע למכירתן. על פי הנתונים, ברבעון הנסקר עמד שיעור המשקיעים שמכרו דירות על כשליש מכל היצע דירות היד שנייה שנמכרו בשוק. השוואת פעילות המשקיעים ברבעון הנסקר לעומת הרבעון הקודם מעידה על ירידה קלה במכירת הדירות, כאשר בהשוואה לרבעון המקביל, דווקא ניכרת עלייה.
על פניו נראה כאילו מכירות המשקיעים התמתנו, אך באוצר מעניקים לנתונים אלו הסבר שונה: "באזורים מסוימים, בפרט אלו שנמצאים בסמוך לאוניברסיטאות, גבוהה יותר ההסתברות שדירה שרכש משקיע, הוחזקה בידי משקיע אחר. עובדה זו עשויה גם להסביר, ולו באופן חלקי את הירידה בסך מכירות המשקיעים ברבעון האחרון של 2016, בהשוואה לקודמו. שכן, ברבעון האחרון של 2016 נרשמה ירידה חדה ברכישות המשקיעים. אזור באר שבע בולט במיוחד כאשר מכירות המשקיעים באזור זה ברבעון האחרון של 2016 ירדו בשיעור של 19% בהשוואה לרבעון הקודם, כאשר במקביל נרשמה צניחה של 37% ברכישות המשקיעים באזור זה ברבעון האחרון, שיעור הירידה החד ביותר בהשוואה גיאוגרפית".
עוד מסבירים באוצר כי "הירידה החדה ברכישות המשקיעים ברבעון האחרון של 2016, "פיצתה" על התמתנות מכירות המשקיעים באותו הרבעון, ובכך לא רק שנמשכה המגמה של ירידה ב"מלאי" הדירות המוחזקות בידי משקיעים, המסתמנת מאז הרבעון השני של 2016, אלא אף התעצמה באופן משמעותי. כך, ברבעון האחרון של 2016 נגרעו כ-1.5 אלף דירות מ"מלאי" זה, רמה הגבוהה פי 2.5 מאשר ברבעון השלישי". במקביל, באוצר מציינים כי למרות הנתונים המעידים על התקררות פעילות המשקיעים, נתוני הרבעון הרביעי טרם כוללים את השפעת מס ריבוי דירות (המס על דירה שלישית ומעלה) וככל שהחודשים יחלפו סבורים באוצר כי: "ככל שפוטנציאל מכירות זה אכן יבוא לידי ביטוי עם כניסתו של החוק לתוקף, בינואר 2017, צפויה להתעצם עוד יותר הירידה ב"מלאי" הדירות המוחזקות בידי משקיעים".
בכל הנוגע לרכישת דירות על ידי משקיעים, ברבעון הרביעי נרשמה צניחה של 27% בנתון זה כאשר שיעור הדירות שנרכשות על ידי משקיעים מכלל הדירות שנרכשות ירד ל-17% בלבד, נתון שדומה לתקופת השפל שנרשמה לאחר העלאת מס הרכישה ביוני 2015. את המשך הירידה ברכישות המשקיעים מסבירים באוצר גם בעליית הריבית על המשכנתאות.
במקביל, הנתונים גם מעידים על ירידה ברכישת דירות להשקעה על ידי "משקיעים כבדים" המחזיקים במספר נכסים, בעיקר באזורים בהם שווי הדירות נמוך המתאפיינים באי דיווח על הכנסות משכר דירה, ובאוצר סבורים כי הדבר קשור לא רק למס דירה שלישית שנכנס לתוקפו בתחילת השנה אלא גם לסוגייה נוספת: "הממצאים מעלים את ההשערה לפיה הירידה החדה ברכישות 'מרובי הנכסים' באזורים המתאפיינים בשיעור נמוך יחסית של ציות לחובת הדיווח על הכנסות משכ"ד, נובעת לפחות בחלקה, מהחשש להגברת האכיפה על מיסוי הכנסות משכ"ד, במקביל להטלת המס על דירה שלישית ומעלה. לו אכן שיקול החיוב במס על הכנסות אלו מהווה תמריץ שלילי משמעותי לרכישת דירות להשקעה באזורים אלו, הרי שככל שתגבר האכיפה של מיסוי הכנסות משכ"ד, גם ללא קשר למס דירה שלישית, יש בה כדי לצמצם עוד יותר את רכישות המשקיעים. בהקשר זה יש לציין כי בשנתיים האחרונות ניכרת עלייה בשיעורי הדיווח על הכנסות משכ"ד, על רקע הגברת האכיפה מצד רשות המסים".
עוד נתון מעניין שעולה מהסקירה, היא ההשפעה השלילית של התקררות סקטור המשקיעים על קופת המדינה. הירידה המתמשכת ברכישת דירות על ידי משקיעים באה לידי ביטוי גם בירידה בגביית מס רכישה ממשקיעים. על פי נתוני האוצר, סך חיובי המס מדירות אלו עמד על כחצי מיליארד שקל בלבד ברבעון הנסקר, ירידה בשיעור 25% בהשוואה לרבעון הקודם, ואחת הרמות הרבעוניות הנמוכות ביותר בשנתיים האחרונות. על כך נכתב בסקירה כי: "יודגש כי מלכתחילה לא שיקולים פיסקאליים עמדו ברקע ההחלטה על הכבדת מס הרכישה על המשקיעים, כי אם צמצום חלקם בשוק".
דירות חדשות הכלכלן הראשי באוצר
לתשומת לבכם: מערכת גלובס חותרת לשיח מגוון, ענייני ומכבד בהתאם ל
קוד האתי
המופיע
בדו"ח האמון
לפיו אנו פועלים. ביטויי אלימות, גזענות, הסתה או כל שיח בלתי הולם אחר מסוננים בצורה
אוטומטית ולא יפורסמו באתר.
כתבות
ני"ע
