מחיר למשתכן בלוד: אין פיתוח שכונתי, אבל יש אופטימיות

באוגוסט 2015 פורסם המכרז הראשון של מחיר למשתכן - תוכנית הדגל המרכזית במדיניות הדיור של שר האוצר הנכנס משה כחלון. 20 שנה אחרי ששר השיכון בנימין (פואד) בן אליעזר הוציא לשוק לראשונה את אותם מכרזים "הפוכים", שבהם זוכה הקבלן שמציע את המחיר הנמוך ביותר למ"ר דירה, החליט כחלון ללכת בגדול על השיטה: כל מכרזי הקרקע של המדינה (או לפחות כמעט כולם), וכל הדירות באותם בניינים (עיקרון שנסדק במרוצת הזמן), יוגרלו רק לזכאים מחוסרי דירה, ללא שום קריטריונים של זכאות.

המכרז השלישי שנסגר בהצלחה, בנובמבר 2015, היה בשכונת אחיסמך בלוד. המכרז, לבניית 376 דירות מוזלות, זכה ל-18 הצעות, ובסופו של דבר חברה אחת זכתה בכל המתחמים - זוהר וצפריר שרבט. קצת יותר משנה וחצי אחרי, הבנייה בשיאה. האחים זוהר וצפריר שרבט, שהם גם הקבלנים, מציינים כי האיכלוס נקבע במקור ליולי 2018, אולם ככל הנראה הם יקדימו את מסירת הדירות, אולי אפילו לסוף השנה הזו. כפי שהדברים נראים כרגע, מדובר בפרויקט ראשון של מחיר למשתכן שימסור מפתחות לדיירים.

ובשונה ממה שהתרגלנו לראות בשוק החופשי, שם קבלנים בונים בשלבים, גם כדי ליהנות מטיפוס מחירי הדירות וגם בשל אילוצי שיווק ומימון, פרויקט מחיר למשתכן בלוד נבנה כולו בבת אחת. ועוד הערה חשובה: כשמדובר באחיסמך, שכונה הרוויה בפרויקטים שאורגנו על ידי קבוצות רכישה (בעיקר של רוכשים חרדים), אי אפשר לפספס את העובדה ששרבט הקימו כמעט 400 דירות בתוך פחות משנתיים, בעוד רובם המוחלט של הפרויקטים האחרים לא החלו בבנייה ולא הביאו עדיין פועלים.

אוכלוסייה מגוונת

כדי לראות איך נראה פרויקט מחיר למשתכן מחוץ לשולחן השרטוט, מחוץ למכרזים וההדמיות, יצאנו לסיור ראשון בפרויקט. על פי נתוני היזמים, האוכלוסייה שרכשה דירות מגוונת מאוד, מחציתה חילונים ומחציתה חובשי כיפה, דתיים לאומיים או חרדים. אף שמדובר בעיר לוד, רק מועמדת ערבייה אחת הגיעה למעמד רכישת דירה, וגם היא נאלצה לוותר על הזכייה בעקבות קושי להעמיד הון עצמי.

להבדיל מהרבה מכרזים האחרים, התב"ע (תוכנית בניירן עיר) במתחם אחיסמך הייתה מאושרת ביום המכרז, מה שהוביל להתמודדות קלה יותר עם קידום התוכניות. בנוסף, לאחר ששנים ארוכות דובר על כך שהשכונה מיועדת לחרדים בלבד, אפשר למצוא סממנים לכך גם בפרויקט. כך למשל, הבניינים אינם גבוהים במיוחד (10 קומות בלבד) ותקן החניה נמוך מאוד ועומד על 0.7 חניות לדירה. כלומר, בפרויקט חניות רק ל-70% מבעלי הדירות.

מסיבה זו, אגב, בכל אחד מבנייני מחיר למשתכן בפרויקט בלוד אין חניה פרטית המשוייכת לדירות מסוימות, אלא כל החניה היא משותפת. לכל דירה מרפסת סוכה (ללא גג), וגם כאן מדובר בכלל שנקבע כבר בתב"ע.

הבנייה במתחם הייתה מהירה מאוד בקנה מידה ישראלי. גם בכל הנוגע לקבלת המגרש מהמדינה (רשות מקרקעי ישראל), גם בכל הנוגע לעבודה מול הרשות המקומית ולקבלת היתר הבנייה (בפברואר 2016), וגם כאמור בכל הנוגע לבנייה בפועל.

יש עוד נקודה שהפכה את הבנייה למהירה יחסית: היעדר בקשה להקלות. "לא ביקשנו הקלות ולא ניסינו לעשות שינויים. אפילו הקלת שבס - לתוספת זכויות בנייה - לא ביקשנו. בפרויקט רגיל תמיד מנסים להוציא עוד דברים, עוד זכויות", כך האחים שרבט.

"התחלנו לבנות את כל הפרויקט בבת אחת, ביולי 2016. הייתה לנו רוח גבית מכל הגורמים וגם היום אנחנו בקשר רציף עם מטה הדיור באוצר ועם הגורמים הרלוונטיים. שיתוף הפעולה איתם מצוין". בחברה מספרים כי גם שר האוצר כחלון בעצמו מרים טלפון פה ושם לבחון מה קורה עם הפרויקט.

בלי שינויים, בלי עלויות שיווק

האחים שרבט גאים בקצב המהיר. "קודם כל יש לנו ניהול טוב, אין לנו איחורים בכלל בלו"ז. אנחנו גם חברת הביצוע, ולא רק היזמים, וקבלני המשנה שלנו אמינים ועובדים מהר. צריך גם לזכור שבפרויקט של מחיר משתכן הכל מכור מראש. אין שיווק, אין מכירה מוקדמת, ואין תנאים כמו שיש בפרויקטים רגילים למכירה בקצב מסוים. כאן הכל מכור מהרגע הראשון והרוכשים כבר העבירו אלינו בין 60% ל-70% מהתשלומים. זה שונה לגמרי מפרויקט רגיל, כי גם עלויות מימון או שיווק אין כאן".

עם זאת, האחים שרבט מסרבים לדבר על הרווחיות בפרויקט. יש רווח, אחרת הם לא היו בונים, אבל בגלל שמדובר בחברה פרטית, בגלל חשש ממתחרים, ואפילו בגלל חשש למזל רע, הם לא מסכימים להגיד מהו שיעור הרווח בפרויקט שבו זכו כאמור הקבלנים שמכרו את הדירות במחירים הנמוכים ביותר. הקרקע וההיתרים כאמור הגיעו במהירות, אבל האחים שרבט מזכירים כי דווקא המימון לזכאים הייתה מהמורה רצינית.

"אדם זכה בהגרלה של מחיר למשתכן, אבל אז התברר לו שזה לא אומר שהוא יקבל כסף מהבנק או שהמשכנתא שלו אושרה", כך שרבט, "היו כאלו שגילו מאוחר שהם לא יכולים לקבל משכנתא ויש לנו עד היום אדם שעדיין נמצא בהליכים ועוד לא הביא את כל הסכום".

לדברי זוהר שרבט, "בכל מקרה, חלק מהרוכשים שזכו אצלנו בדירות לא היו יכולים לקנות דירה בשום דרך אחרת. היו אנשים שכל מה שהם היו צריכים להביא מהבית כהון עצמי היה 100 אלף שקל - בגלל שהבנק העריך את הדירה לפי מחירי השוק ולא לפי המחיר בפועל. בשום מקום אחר הם לא היו יכולים לקנות דירה עם הון עצמי כזה".

סטנדרט סביר

לא פעם הושמעה נגד תוכנית מחיר למשתכן הטענה שבסופו של דבר יהיה מדובר בבנייני מגורים באיכות ירודה, או כמו שכינו זאת בעבר, "שיכוני כחלון".

סיור בפרויקט בלוד, שאמנם עוד לא בנוי לחלוטין, מעיד כי לא מדובר בשיכונים. האחים שרבט כמובן שוללים כל טענה על סטנדרט נמוך: "התכנון הוא על פי תב"ע, נאמן למפרט של תוכנית מחיר למשתכן, והוא לא יורד מהסטנדרט בבניינים בשוק החופשי.

"הדבר היחידי שאנשים מתלוננים עליו זה שאי אפשר לעשות שינויים בדירות. יש אפשרות בחירה מוגבלת בצבעים למשל, והרבה דברים שאנשים עושים בפרויקטים רגילים אי אפשר לעשות אצלנו, כמו שינויים בחשמל, בקירות ועוד. אני דווקא חושב שזה עדיף. גם לרוכשים וגם לנו כקבלנים. קודם כל, זה חוסך לנו כקבלנים עיכובים ואת כל נושא השינויים. זה מאפשר לנו לבנות מהר יותר, וזה משהו קריטי.

"סוגרים מראש על מחיר נמוך יותר מול החשמלאי למשל, שיודע מראש את כל העבודה ולא מבקשים ממנו אחר כך להעביר שקע מפה לשם. בפרויקט רגיל אתה רואה הרבה מאוד שינויים, הורסים קירות, משדרגים מטבחים, עושים שינויים באינסטלציה. כל פרויקט מתעכב בגלל הדברים האלו. איך בונים בסין בניינים מהר? כי אין אצלם שינויים.

"אפילו ברמה הניהולית זה חוסך לנו כי אין פקידת שינויים, וזה מצטרף לחיסכון בשיווק למשל. וזה הרי כל הרעיון של מחיר למשתכן. להגיע למצב שבו יש דירות זולות לזכאים, בלי כל השידרוגים שתמיד מייקרים את הדירה לרוכשים. אנשים לא תמיד מבינים את זה, אבל הספקים לא פעם חוגגים על הרוכשים בכל מה שקשור לשידרוגים ולשינויים. לדעתי זה טוב מאוד שאין את זה".

אולם לצד העובדה שמפרט התוכנית (מחיר למשתכן) סביר בהחלט, והתכנון נראה כזה שהושקעה בו מחשבה, יש בכל זאת כמה הבדלים בולטים לעומת בנייני המגורים שנבנים בשוק החופשי. למשל, את הלובי בבניינים בונים בשנים האחרונות עם תקרה גבוהה במיוחד, ומוסיפים ריהוט יקר ונברשות. בפרויקט מחיר למשתכן נראה שהלובי קטן, אבל זה לאו דווקא רע: מזכיר בנייני מגורים שנבנו בשנות ה-80 וה-90.

נקודה בעייתית אחרת היא העובדה שבבניין מעלית אחת. התקן מאפשר זאת, אבל בהחלט מותר לתהות האם היא מספיקה ל-40 דירות, אפילו שארבע מהן דירות גן במפלס הקרקע. היות שקהל הרוכשים מגוון ומורכב מחילונים ודתיים, אפשר כבר לדמיין את הוויכוחים (הלגיטימיים כמובן) בכל הנוגע להפעלת מנגנון של מעלית השבת ולשעות הפעלתה בשבת (בבית שבו יש רק מעלית אחת, נדרש רוב של 51% מבעלי הדירות כדי להחליט על פיקוד שבת).

היזמים כמובן לא רואים בעיה במעלית היחידה, במיוחד לאור העובדה שככל שהקומות גבוהות יותר כך מספר החדרים קטן יותר.

ועוד סימן שאלה שעולה מיד בביקור באתר הבנייה אינו קשור ליזמים ולבניינים עצמם, כי אם למשרד השיכון. בעוד בנייני המגורים נמצאין בשלבי בנייה מתקדמים, נראה שעבודות הפיתוח אינן עומדות באותו קצב והפרויקט מוקם באמצע שום מקום. לפחות כרגע, קשה להאמין שבמועד אכלוס הדירות, גם הפיתוח מסביב - כבישים, מבני ציבור, גנים ועוד, יהיה סביר.

דירת הגן עוד לא נמכרה

האחים שרבט מציינים כי שיווק הדירות הזולות היה אמנם פשוט, אבל ככל שהדירות היו מיוחדות יותר, וממילא גם מחירן היה גבוה יותר, היו לא מעט זכאים שהחליטו לוותר על זכייתם בהגרלה. דירת גן אחרונה עדיין טרם נמכרה. "קודם כל הזוכים בחרו את דירות ה-5 חדרים בפרויקט, שהן בקומות הנמוכות, אחר כך את דירות ה-4 חדרים ואחר כך את הדירות בנות ה-3 חדרים. בסוף נשארנו עם דירות הגן, שהיה קשה יחסית למצוא להן רוכשים בגלל שהן יחסית יותר יקרות.

"מדובר בדירות עם גינה בשטח שבין 120 מ"ר ל-300 מ"ר. היו ברשימה סביב 6,000 זכאים - והרבה ויתרו על דירות הגן. "בסופו של דבר, מסתמן עכשיו שאת דירת הגן האחרונה שנשארה יכול להיות שמי שירכוש יהיה משפר דיור". את הדירה אגב יוכל משפר הדיור לרכוש במחיר המוזל שנקבע במכרז, אם הדבר יאושר בסופו של דבר על ידי מטה הדיור, לאחר שכל אלפי הנרשמים לפרויקט יוותרו על הזכות לרכוש את הדירה. רק לאחרונה אמר יו"ר מטה הדיור, אביגדור יצחקי, כי השלב הבא בתוכנית מחיר למשתכן יהיה שילוב משפרי דיור שיוכלו לרכוש דירות מוזלות, "במידה ולא יהיה ביקוש מצד זכאים". נראה שבלוד המצב הזה כאמור עשוי להתממש.

 מחירי דירות

 הדירות מבפנים / צילום: אורי חודי

 הדירות מבפנים / צילום: אורי חודי