S&P נותנת דירוג BBB לווינדזור: ההנפקה תגדיל את המינוף

כספי ההנפקה של ווינדזור - המחזיקה עשרה בתי מלון בארה"ב - ישמשו בין היתר להחלפת חוב קיים ■ האג"ח של אנקור התאוששו אחרי נפילה

וול סטריט2 / צילום: רויטרס
וול סטריט2 / צילום: רויטרס

זרם הנפקות האג"ח המגיעות לתל אביב מארה"ב נמשך, ועל הפרק הפעם חברת בתי המלון ווינדזור (WCG), שממשיכה לקדם את גיוס החוב שלה בבורסה המקומית. הבוקר הגישה ווינדזור טיוטת תשקיף נוספת, לאחר שבימים האחרונים העניקה לה חברת S&P מעלות דירוג מקדמי של BBB, בתחזית יציבה, דירוג דומה לסדרת אג"ח ב' שאינה מובטחת, ודירוג BBB פלוס לסדרה א'.

במעלות מציינים, כי הדירוג הסופי תלוי בהשלמת מימון מחדש מהבנק הצרפתי סוסייטה ז'נרל עבור שלושה בתי מלון שלה, השלמת ההנפקה והעברת הנכסים לחברה שתונפק בהתאם למתוכנן.

ווינדזור (Windsor Capital Group), העוסקת בהחזקה וניהול בתי מלון למגזר העסקי, ונמצאת בשליטת פטריק נסביט, מתכננת לגייס כ-400 מיליון שקל (כ-110 מיליון דולר). החברה מפעילה רשת של עשרה בתי מלון, מתוכם שבעה בקליפורניה והשאר בלאס וגאס, בג'ורג'יה ובצפון קרוליינה. סדרה א', בהיקף של עד 340 מיליון שקל, מובטחת בשעבוד ראשון על שלושה בתי מלון, וסדרה ב', בהיקף כולל של עד 160 מיליון שקל, תונפק ללא שיעבודים.

במעלות מסבירים, כי "פרופיל הסיכון העסקי של החברה נתמך בעיקר על-ידי השליטה המלאה בנכסי החברה, ההיכרות הטובה עם אזורי הפעילות של בתי המלון ושם מותג ידוע של המלונות, המגובה בהסכמי הזיכיון ארוכי-הטווח עם הילטון ומריוט. כמו כן, השווי הכולל של נכסי החברה גבוה יחסית, בהשוואה לחברות מדורגות דומות. מאידך", מוסיפים שם, "לחברה ריכוזיות גבוהה בתחום השכרת בתי המלון באזור קליפורניה, ותלות בשוכר בודד (חברה אחות - WCG Operations), אשר מגבילים להערכתנו את פרופיל הסיכון העסקי".

הצפי של מעלות הוא כי הנפקת האג"ח שתבצע החברה, "אשר, בין היתר, מחליפה חוב קיים, תגדיל את רמת המינוף של החברה, שמגבילה להערכתנו את פרופיל הסיכון הפיננסי, אך תואמת את רמת הדירוג". עוד מעריכים שם, כי "בשנים הבאות תהיה יציבות יחסית ביחסי הכיסוי והמינוף", ולגבי תחזית הדירוג היציבה שהעניקו לה, מציינים כי זו משקפת את הצפי שלהם שלפיו בשנה הקרובה "תשמור החברה על מאפיינים עסקיים דומים, כולל פיזור הנכסים ויציבות תפעולית תוך השכרת בתי המלון לשוכר בודד".

מהדוחות הכספיים (פרופורמה) שצירפה מנפיקת האג"ח לתשקיף, עולה כי שווי הנדל"ן להשקעה שבבעלותה עמד בסוף 2016 על 608 מיליון דולר. כנגד נכסים אלו נרשמו הלוואות בהיקף של כ-325 מיליון דולר, שאותן מבקשת כעת החברה למחזר, בין השאר באמצעות הנפקת האג"ח. ההון העצמי של החברה הסתכם ב-285 מיליון דולר, והיווה 46% מהמאזן.

עוד עולה מהדוחות, כי ב-2016 הסתכמו ההכנסות מדמי שכירות (כולל החזר הוצאות מסי נדל"ן וביטוח) ב-38 מיליון דולר, ובניכוי העלויות השוטפות עמד הרווח מהשכרת הנכסים על 34 מיליון דולר. החברה ייצרה בשנה האחרונה 35 מיליון דולר מפעילות שוטפת, אולם מנגד השקיעה 39 מיליון דולר במלונות שבבעלותה, ולצד זאת העבירה לבנקים המממנים תשלומי ריבית של 22 מיליון דולר.

נפילות באג"ח אנקור בסופ"ש

איגרות החוב של חברת אנקור (שהשלימה לאחרונה גיוס חוב של יותר מחצי מיליארד שקל בתל אביב) רשמו היום התאוששות, אחרי המפולת שספגו ביום חמישי, שהיה יום המסחר הראשון שלהן בבורסה. אג"ח אנקור א' בעלת הביטחונות נסחרה היום בעלייה של כ-1%, לאחר שנפלה ביום חמישי ב-2.5% במחזור ענק של 136 מיליון שקל. אילו אג"ח אנקור ב', ללא השיעבודים, נסחרה היום בעלייה של כ-2%, לאחר שספגה ביום חמישי ירידה חדה של 5.9% במחזור של 30 מיליון שקל. (לסיפור המלא)

בסך הכול, החליפו ידיים ביום הראשון למסחר יותר מרבע מאיגרות החוב שהונפקו למשקיעים רק יום אחד קודם לכן, בעוד שהרוכשים בהנפקה סופגים עקב כך הפסדים כבדים. הסיבה לירידה החדה נעוצה במכירות ענק שנרשמו בשתי סדרות האג"ח, בעיקר מצד סוחרי נוסטרו שרכשו בשלב המכרז המוסדי יותר מ-40% מהיקף ההנפקה. ככל הנראה, נאלצו חלק מסוחרי הנוסטרו לצמצם מוקדם מהצפוי את חשיפתם לאג"ח, בשל דרישה שקיבלו מהבנקים שמעניקים להם מסגרות אשראי.

האג"ח של אנקור קיבלו דירוג BBB פלוס מ-S&P מעלות, שם ציינו בין היתר כי פרופיל הסיכון העסקי של החברה "נתמך בעיקר על-ידי הפיזור הגיאוגרפי של הנכסים, ההיכרות הטובה עם אזורי הפעילות בנדל"ן המניב והפעלת בתי מלון תחת הזיכיון של 'הילטון' ו'מריוט'".

אנקור פרופרטיז מחזיקה ב-23 נכסים: 45% מהם מתחמי דיור מולטי-פמילי (Multi family apartments), 31% משרדים להשכרה וכן נכסי מלונאות ומסחר, וגם היא, כמו שאר עמיתותיה האמריקאיות, התאגדה באיי הבתולה.

צרו איתנו קשר *5988