המע"ר הצפוני, מרכז העסקים הראשי על ציר בגין בכניסה לתל אביב, הוא אחד האזורים המשמעותיים המקודמים היום בתל אביב. משולש הכולל 37 דונם בסה"כ, שעתידים לכלול בסופו של דבר 1,500 דירות וחצי מיליון מ"ר מסחר ומשרדים. זהו מתחם שהגישה אליו מתאפשרת אך ורק מכיוון דרום - דרך ציר בגין, בנתיבים צרים שצומצמו בגלל העבודות להקמת הקו האדום של הרכבת הקלה. תקועים בפקקים בכניסה לתל אביב? עוד לא ראיתם כלום.
הפרויקט החדש הראשון בציר בגין, פרויקט מידטאון הכולל מגדל מגורים ומגדל משרדים, עומד להתאכלס כבר באוקטובר הקרוב, כש-2,000 עובדי פירמת ארנסט אנד יאנג יעברו למגדל. בפברואר 2018 צפוי להתאכלס גם מגדל המגורים, שכולל למעלה מ-300 דירות. בהמשך, צפויים להתאכלס גם פרויקטים נוספים ברחוב, חלקם נמצאים כבר בעיצומה של בנייה כמו מגדל רסיטל, פרויקט WE ופרויקט עזריאלי טאון. פרויקטים אלה יצטרפו לבניינים הוותיקים שכבר קיימים בציר.
כביש חדש, שייסלל בגב המגדלים, לאורך נתיבי איילון, אמור לספק גישה נוספת למגדלים ממזרח ומצפון דרך לולאת וולבלסקי התת-קרקעית (ולא רק מדרום דרך ציר בגין כיום). הכביש הוא באורך של קילומטר אחד, כולל הלולאה שכבר הושלמה, אולם סלילתו מתעכבת, כמו גם הקמת גשר עמק ברכה שאמור לחבר בין רחוב עמק ברכה במזרח העיר לאזור מידטאון שבמע"ר הצפוני.
הגשר והכביש החדש אמורים להיות נקודות המעבר העיקריות למע"ר עד לסיום עבודות הרכבת הקלה. בהנחה שבנייתם תחל בקרוב, העבודות צפויות להסתיים לכל המוקדם בעוד שנתיים עד שלוש שנים. התוצאה המיידית: קטסטרופה תחבורתית, שתלך ותתעצם.
הבלגן התחבורתי הצפוי במע"ר הצפוני של תל אביב ישפיע לא רק על הדיירים, העובדים והמבקרים במגדלים, אלא על כל מי שנכנס לעיר ויוצא ממנה לכיוון אזור הבורסה ברמת גן ולכיוון בני ברק ופתח תקווה. מדובר במיליוני ישראלים בכל יום.
זאת ועוד, לא פעם נטען שהיעדר תשתיות מספקות מאפיין בעיקר שכונות חדשות. ראינו זאת לאחרונה בגבעות החדשות של ראש העין, או במאבק תושבי פתח תקווה, שהגיעו בשבוע שעבר עד הכנסת, המתנגדים לבניית שכונה ענקית במחנה סירקין המתפנה. המע"ר הצפוני בתל אביב מוכיח, שגם כאשר מדובר בתוכנית בנייה (תב"ע) בת עשרים שנה, בלב העיר, התשתיות אינן עומדות בזמן.
הלולאה מוכנה, הכביש עדיין לא
אז מי אחראי לעיכובים החמורים? עוד ביוני 2011 נחתם הסכם משולש בין עיריית תל אביב, נתיבי איילון והיזמים המחזיקים קרקעות במע"ר הצפוני. ההסכם מגדיר את חובותיהם של כל הצדדים בכל הנוגע להקמת הכביש. העירייה ונתיבי איילון התחייבו להקים גם את גשר עמק ברכה וגשר הולכי רגל קריטי וחיוני, שיחבר בין המע"ר הצפוני למרכז תל אביב - דרך נמיר ושאול המלך.
ההסכם קבע כי נתיבי איילון תבצע את העבודות להקמת הכביש, שיעבור דרך כל הפרויקטים, וזאת לאחר שכל יזם ויזם יסיים את העבודות להקמת המרתפים מתחת למגרש שלו, כלומר יסיים את עבודות הבטון (יציקת רצפת דרך השירות) ואז ימסור את השטח לקבלן שתבחר העירייה. את העבודות התחייב כל יזם לבצע תוך שלוש שנים מיום חתימת ההסכם. עלות הקמת הכביש הוערכה ב-150 מיליון שקל, שמממנים העיריה והיזמים באופן שווה.
העירייה ונתיבי איילון הקימו את לולאת וולבלסקי מתחת לפני הקרקע כבר לפני שנה, והיא ממתינה עד היום להתחבר לכביש החדש. לוחות הזמנים המקוריים דיברו על סיום העבודות, שכאמור טרם החלו, בשנת 2016.
היום, שש שנים לאחר החתימה על ההסכם, נראה שכמעט כל הצדדים הפרו את ההסכם וגורמים לעיכובים. באופן אבסורדי, התוצאה היא שיזמים שהצטיינו בלוחות הזמנים, כמו יזמי פרויקט מידטאון (קנדה ישראל, אלקטרה ויורוקום) שלקראת אכלוס, כמו גם דיירי בית קרדן, הם שעומדים לשלם את המחיר בגין העיכובים.
ההסכם, אגב, הביא בחשבון בלת"מים: נקבע בו כי יזם שלא יעמוד בלוח הזמנים, יפצה את נתיבי איילון בגין נזק שייגרם מהעיכוב. ליזמים ניתנה גם זכות להודיע לעירייה ולנתיבי איילון תוך שמונה חודשים מחתימת ההסכם, כי אין בכוונתם לבצע את העבודות להקמת המרתפים, אז יצטמצם מספר החניות שיוכלו לבנות, ונתיבי איילון תסלול את הכביש.
וכעת למציאות בשטח: הכביש החדש שיעבור בגב המגדלים הוא כביש שבחלקו הצפוני במפגש עם לולאת וולבלסקי מתחיל במינהרה, ובהמשך הופך להיות עילי עד לחיבור עם גשר נח מוזס. המשמעות היא שעבודות התשתית להקמתו בחלק העילי במגרשים הדרומיים, פשוטות יחסית. מנגד, העבודות מורכבות מאוד ככל שמצפינים, מה שהופך את האתגר לגדול ביותר במגרש מגדלי הצעירים, זוג מגדלים שיכלול כמות עצומה של 486 דירות ושמוקם במסגרת קבוצת רכישה שמארגנת קבוצת האחים חג'ג', בפרויקט שיצא לדרך בתחילת העשור הנוכחי. עד היום, ובניגוד להסכם שנחתם, לא ביצעה קבוצת הרכישה שארגנה חג'ג' את העבודות שאמורות לאפשר לנתיבי איילון לבצע את העבודות לסלילת הכביש.
עיכובים נוספים נרשמו גם במגרשים של יזמים אחרים בציר, אך ההשלכה על כלל העבודות היא הקשה ביותר במגרש מגדלי הצעירים - המגרש הראשון שפוגשת לולאת וולבלסקי.
תנאי לטופס 4
"במגדלי הצעירים היו הרבה בעיות לא צפויות", אומר גורם בעיריית תל אביב המעורה בנושא. "הקבלן א. דורי פשט את הרגל, ורק לאחר תקופה ממושכת של הפסקה בעבודות, הוא הוחלף בדניה סיבוס. בנוסף, צצה בעיית מי התהום שעיכבה משמעותית את לוחות הזמנים. העובדה שמדובר בקבוצת רכישה לא הקלה על שיפור לוחות הזמנים ועל מציאת פתרונות לבעיות. לעירייה לא היתה ברירה, היא לא יכלה לבצע את העבודות כל עוד היתה בעיה של מי תהום".
ומה לגבי הסנקציות נגד המאחרים? לדבריו, "העירייה אינה פועלת נגד חג'ג' כי היא רוצה שהפרויקט ייצא לפועל ושהכביש ייסלל. אם היא תצא למלחמות, גם עוד 20 שנה לא ייסלל כביש. אין לי ספק שאחרי שהעבודות יסתיימו יהיו פה לא מעט תביעות בין היזמים, ואולי גם העירייה תממש את זכותה לתבוע מי שלא עמד בהסכם".
אלא שלדברי אחד היזמים בציר: "את עיריית תל אביב ונתיבי איילון, ובטח אותנו היזמים, לא אמורה לעניין העבודה שקבלן הביצוע הוחלף במגדלי הצעירים, או שהיתה בעיה של מי תהום. העירייה לא פעלה לפי ההסכם, ולא הודיעה לחג'ג' שהוא חייב לעמוד במועדים, אחרת היא מתכוונת לבצע את העבודות לסלילת הכביש על המגרש שלו. העירייה סוחבת רגליים, ולא מפעילה סנקציות נגד חג'ג' שמבקש עוד ועוד הארכות".
יזם אחר בציר מאשים גם הוא בעיקר את העירייה, "שגם לא עושה את החלק שלה בהסכם ולא התחילה לבנות את גשר עמק ברכה. הגשר הזה תוכנן לפני 20 שנה. המגדלים הראשונים בציר עומדים להתאכלס, ואיך בדיוק אמורים להגיע למגדלים האלה? בצניחה חופשית ממטוס? כל עיכוב בהקמת דרכי הגישה למע"ר גורם נזק עצום ללקוחות של העירייה, שהם התושבים והדיירים".
לא מדובר רק על חשש מעומסי תנועה. תנאי לאכלוס הוא קיומן של שתי כניסות לכל אחד מהפרויקטים. על כן, סלילת הכביש החדש היא קריטית לקבלת טופס 4 לפרויקטים שעומדים להתאכלס. פרויקט מידטאון פתר זמנית את הבעיה, למרות שכביש הגישה הנוסף לפרויקט טרם נסלל, הודות לנכונותה של נצבא להקצות גישה זמנית ממגרש החניה שלה.
במארס השנה הודיעו נתיבי איילון והעירייה כי ברצונן לצאת למכרז לביצוע הכביש בסוף אפריל 2017, במטרה להתחיל את העבודות בסוף יולי, ולסיים אותו עד יוני 2019.
יולי בקרוב מאחורינו, והמכרז טרם פורסם. כרגע המחלוקת היא סביב דרישה מהיזמים לחתום על תוספת חדשה להסכם, שמטרתה להסדיר את התשלומים לקבלן המבצע, וקביעת בוררות הנדסית מוסכמת.
שת"פ על פני סנקציות
לפני פרסום המכרז, אמורים היזמים להפקיד ערבויות ביצוע שיבטיחו את העבודות. נכון להיום, מרבית היזמים בציר ביצעו את העבודות הנדרשות במטרה לאפשר לנתיבי איילון לסלול את הכביש (למעשה, מבני גזית וחג'ג' קיבלו את הסכמת העירייה לבצע גם את עבודות התשתית להכנת דרך השירות וגם להשלים את העבודות לסלילת דרך השירות בעצמם, במקום נתיבי איילון. יתר היזמים עושים רק את עבודות התשתית ונתיבי איילון סוללת את הכביש כמתוכנן).
חלק מהיזמים ויתרו על חניות תת קרקעיות, על מנת לעמוד בהסכם. אבל קבוצת חג'ג' עדיין מתנערת מההסכם המקורי ומבקשת לעשות את העבודות (להכנת המגרש לסלילת הכביש) בעצמה, במקום נתיבי איילון.
מעיריית תל אביב נמסר כי המכרז להקמת ניצבי גשר עמק ברכה - עדיין לא הקמת הגשר - יפורסם "יחד עם המכרז לדרך השירות המזרחית".
אבל מסתבר שהגשר עלול להתעכב במשך שנים ארוכות. מהרכבת נמסר לנו, כי "מכיוון וישנו חשש שהקמת ניצבי הגשר, בהתאם לתכנון הקיים, עשויה לפגוע ביכולת הרכבת להפעיל רכבות נוסעים, ביקשה הרכבת מנתיבי איילון לקבל לידיה תוכניות מפורטות. כמו כן ביקשה לשקול חלופות לביצוע ניצבי הגשר, באופן שיאפשר לה להפעיל רכבות בביטחה".
ומה באשר להקמת הכביש החדש? בעירייה אומרים ש"מאחר שמדובר בפרויקט הנדסי מורכב במגרשים נפרדים, אשר נבנה במרחב עירוני צפוף, החליטה העירייה כי רק בכוחות משותפים בניהולה ניתן יהיה להקים את הפרויקט לרווחת מספר רב של משתתפים ובעלי עניין.
"העירייה נערכת לסלול באופן מיידי את דרך השירות, מרחוב מוזס עד למידטאון, בתצורה זמנית עד שייבחר קבלן לסלילת הדרך במתכונת סופית, וזאת בכדי לאפשר נגישות לבניינים שהקמתם תושלם בקרוב.
"שימוש בסנקציות היא זכות ששמורה לעירייה ולכל החתומים בהסכם, כולל היזמים הפרטיים ובכל עת. עם זאת, העירייה מנהלת שיח ומו"מ שוטף ואינטנסיבי לחתימת תוספת להסכם המקורי עם היזמים, ועושה כל אשר ביכולתה להמשיך ולקדם את הפרויקט, תוך הסכמה ושיתוף פעולה של כל הצדדים המעורבים, בשים לב למורכבותו ולאירועים שהתרחשו לאחר חתימת ההסכם המקורי בשנת 2011.
"על פי ההסכם, בנסיבות מסוימות, העירייה יכולה להיכנס בנעלי מי מהיזמים, אך המצב ההנדסי של המגרש של חג'ג' לא איפשר כניסה בנעליו לביצוע העבודות".
בעירייה ציינו כי קרדן, גזית, מידטאון ונצבא כבר מסרו את המגרש מוכן לביצוע הדרך, אולם חג'ג', עזריאלי ו-We עדיין לא מסרו.
בקבוצת חג'ג, שארגנה את קבוצת הרכישה של מגדלי הצעירים, הפנו אותנו לקבוצה עצמה. משם נמסר: "לא רק שהקבוצה לא עיכבה את ביצוע העבודות בדרך השירות, אלא שהיא השלימה את הקמת המרתפים שבמגרשה ומסרה אותם לעירייה זה מכבר (בעוד שמחצית מן היזמים לא השלימו את עבודתם עד היום וחלק ויתרו על הקמת מרתפים).
"הקבוצה אף בונה בעצמה את דרך השירות המקורה במקום העירייה ונתיבי איילון, וכרגע נראה שתסיים לפני כל יזם אחר. הקבוצה מזה למעלה משנה הלינה כנגד כל המעורבים כי אין תוכניות לביצוע, אין מכרז מוכן, אין אומדנים נכונים. בפועל, אף אין היתר בנייה לביצוע עבודות דרך השירות המזרחי ואף לא הוגשה בקשה להיתר, כך שלא ברור איך אפשר לדבר על הפרה בכלל ביחס לכך".
פרויקט לאומי בהיקפו, אבל תלוי ביזמים
אחת הבעיות שעולות מהפרויקט ההנדסי המורכב של הקמת המע"ר הוא שמדובר בפרויקט לאומי בהיקפו, אך חלק ניכר ממנו תלוי ביזמים פרטיים שמקימים פרויקטים, בלוחות זמנים שונים.
עיריית תל אביב הבינה את זה עוד ב-2011 ולכן החליטה על איחוד כל היזמים בהסכם שמבטיח (לכאורה לפחות) מימוש חלקו של כל אחד מהם. מאז החתימה, מתקיימות פגישות שכללו את נציגות היזמים (חג'ג' ועזריאלי), את עיריית ת"א ונתיבי איילון. בפגישות מתעדכנים הצדדים בסטטוס הפרויקט, וככל שהשנים חולפות, הן מלוות בעיקר בביקורת נוקבת. כך למשל בדיון שהתקיים בסוף אוקטובר 2016, ציין מנכ"ל נתיבי איילון אבי חודין כי "הרעיון המקורי אכן היה לבנות את כל הפרויקט כמקשה אחת, אך היזמים לא עמדו בהתחייבויותיהם על פי ההסכם, דבר אשר אילץ מציאת פתרונות הנדסיים ומשפטיים אחרים".
בדיון ציינה שרונה הרשקו, מנהלת מינהל בינוי ותשתית בעיריית ת"א, כי "ישנם פערים הנדסיים מול קבוצת חג'ג' בלבד, ומול שאר היזמים ישנם פערים מינוריים". בדיון אחר, מסוף ינואר 2017 בהשתתפות מנכ"ל העירייה מנחם לייבה, הוא ציין כי "הנזקים שייגרמו לעירייה או ליזמים האחרים עקב העיכובים במגרש מגדלי הצעירים אמורים לחזור לפתחה של חג'ג', והיא מן הסתם מודעת לכך".
על כך נמסר מקבוצת מגדלי הצעירים: "הציטוט הינו כללי, לאור טענת מי מהיזמים כאילו ההערות שלנו למסמכי המכרז הן שמעכבות את הוצאתו, ואין בהם כדי להביע עמדה מצידו של מנכ"ל העירייה".
בסיכום דיון שהתקיים ב-14 במארס, בהשתתפות מנכ"ל העירייה ונציגי היזמים, צוין: "מדובר בהסכם משולש שנחתם לפני שש שנים. לולא התערבות העירייה אף אחד מהיזמים לא היה מסוגל להוציא לפועל את התוכניות. כולם - גם העירייה, גם היזמים וגם נתיבי איילון - בסירה אחת. לכן כל יזם צריך להסתכל מעבר למגרש הפרטי שלו ומעבר לאינטרסים הפרטיים שלו".
בדיון שהתקיים בשבוע שעבר פוטרה נציגות היזמים, שכללה את חג'ג' ועזריאלי. במקומה מונתה נציגות מטעם קרדן נדל"ן. נמשיך לעקוב.
הגשר מתמהמה: אל גן הילדים דרך כביש סואן
אחת ההתחייבויות של העירייה במסגרת הפרויקט היא הקמת גשר הולכי רגל שיחבר בין מרכז העיר, דרך נמיר ושאול המלך, למע"ר הצפוני. פרויקט מידטאון, שמסתיים כאמור בחודשים הקרובים, כולל אשכול גנים עירוניים ל-120 ילדים. הגנים אמורים לספק מענה לא רק לדיירי המע"ר הצפוני, אלא גם לתושבי הרחובות המערביים למע"ר. הגישה לגנים אמורה להיעשות דרך הגשר, אלא שבעוד הגנים צפויים להיות מוכנים בתחילת 2018, בניית הגשר טרם החלה. הגישה היחידה של ילדי מרכז תל אביב לאשכול הגנים תהיה דרך חציית הציר הסואן של מנחם בגין - הכולל ארבעה מעברי חצייה.
בעיריית תל אביב מסרו בעניין כי "תחום האיתור שאושר לגשר אינו תואם את פיתוח הכביש והגדה המערבית ונדרש אישור לתוואי חדש מבחינה סטטוטורית. על מנת לצמצם תפיסת שטח במרחב הציבורי, וכן לאפשר מהלך טבעי ככל שניתן מבחינת מפלסים, הקמת הגשר תיבחן בזמן מימוש הקמת מגדל קרן קריה הממוקם מערבית לפרויקט מידטאון, תוך איתור תוואי המאפשר חיבור מיטבי, ניצול הפרשי מפלסי קרקע ועלייה מתוך הבינוי ושמירה על המרחב הציבורי.
"עד למועד זה ולצורך שימוש תושבי הפרויקט, עתידים להתווסף בצומת שני חיבורים במפלס הקרקע, מעבר חציה שיתווסף בהמשך לרחוב מוזס אל עבר רחבה ציבורית מדרום למגדל קרן הקריה וכן מעבר תת-קרקעי להולכי רגל בתחנת הרק"ל (המאפשר מעבר חופשי ללא כרטוס)".
כך או כך, מאחר והתנועה תזחל לאיטה בכניסה לתל אביב לאורך כל השנים הקרובות, לפחות מדובר בבשורה לילדים שיצרכו לחצות את הכביש האימתני מדי בוקר וצהריים.
כלואים בלולאה / הדמיה וצילום: 3Devision (עבור פרויקט WE), איל יצהר
כתבות
ני"ע
