מה המגמה?

סקירת האוצר על שוק הנדל"ן, שפורסמה השבוע, מחזקת כמה דברים שנכתבו כאן ביום חמישי האחרון על כך שהיציאה ההדרגתית של המשקיעים משוק הדיור לא הייתה בעקבות חוק מיסוי דירה שלישית, אלא בעיקר בעקבות העלאת מס הרכישה במהלך 2015.

על העובדות שבבסיס סקירת האוצר אי-אפשר להתווכח ואי-אפשר לערער. על מה כן ניתן לקיים דיון? כמו תמיד, על הפרשנות של העובדות. לפניכם כמה מהעובדות המעניינות שהופיעו בסקירה, בליווי הפרשנות שלי.

עובדה מס' 1: שוק הדיור קפוא, בהמתנה, עם ירידה משמעותית במספר העסקאות. המגמה הזאת נמשכה גם בחודש יוני, שבו נמכרו כ-9,200 דירות, ירידה של 10% בהשוואה לחודש המקביל אשתקד. אם מנכים את מכירות הדירות בתוכנית "מחיר למשתכן", הירידה מגיעה ל-15%.

■ 

בסך הכול הרבעון השני של 2017 הוא הרבעון החלש ביותר בהיקף העסקאות מאז תקופת ההמתנה לתוכנית מע"מ אפס. בפילוח של מכירות דירות חדשות, הירידה הרבה יותר דרמטית: 20% בהשוואה לחודש המקביל אשתקד וירידה של 30% בניכוי המכירות בתוכנית "מחיר למשתכן" (אגב, המכירות בתוכנית הזאת הגיעו ל-700 דירות ביוני, הרמה הגבוהה ביותר מאז יצאה לדרך.

הפרשנות: יש ירידה בפעילות, יש ירידה בעסקאות - זה ברור כשמש. אלו שבטוחים שהעליות במחירי הדירות יימשכו לנצח נצחים, לעולמי עד, משוכנעים שמדובר בביקושים "כבושים" בגלל ההמתנה לתוכנית "מחיר למשתכן" או בגלל האי-ודאות בנוגע לחוק מס דירה שלישית. לפי התיאוריה הזאת, דינם של הביקושים הכבושים להתפרץ מתישהו ולכן הרגיעה או הבלימה המסתמנת במחירי הדירות היא זמנית בלבד.

אלה, כמוני, שחושבים שירידת הפעילות מתבטאת אף בהיפוך מגמה במחירים מצביעים על המומנטום בשוק, והמומנטום עובד לטובת רוכשי הדירות. צריך להבין: אין הוקוס-פוקוס בשוק הדיור. זה שוק מורכב, שמשפיעים עליו לא מעט גורמים, לעתים בכיוונים שונים. האשליה שתוכנית "מחיר למשתכן" תפעל כמטה קסמים - הנה מגרילים, זוכים ואו-טו-טו יש מפתח לדירה - היא רק אשליה. זה כמובן לא ריאלי ולא מעשי.

שר האוצר משה כחלון החליט ללכת בכל הכוח על תוכנית שמסבסדת למעשה את מחירי הדירות החדשות בתקווה שהדבר ישפיע על כלל השוק. הוא ואנשיו טעו כשהתחילו לפזר הבטחות על ירידה צפויה במחירי הדיור - פוליטיקאי אינו יכול להבטיח דבר שאינו ממש בשליטתו.

תוכניתו של כחלון סופגת אש מכל הכיוונים. בחלקה הביקורת מוצדקת, ובחלקה היא אוטומטית ואינה מוצדקת כלל. הבעיה העיקרית בתוכנית, כפי שנכתב פה בעבר, היא היישום האיטי שלה. כשהיישום איטי, זוגות צעירים עלולים להתייאש ולרוץ לקנות דירות. אלא שגם בביקורת הזאת יש שתי בעיות: האחרת היא שריבוי הסימנים לקיפאון בשוק הדיור "ממריץ" את הזוגות הצעירים להמשיך לשבת על הגדר.

הבעיה השנייה היא שהגרלות הענק של כחלון, שנעשות מתוך הבנה הבנה שיישום התוכנית איטי ולכן צריך לשים את הרגל על הגז במלוא העוצמה, עשויות להיות דווקא הקלף המנצח שלו. באוצר מקווים שהן יביאו לזירוז התהליכים שעיכבו עד היום את קצב ההגרלות בכלל ואת הזכיות בפועל בפרט.

כמובן, יש סכנה שההגרלות יהפכו גם לכר פורה עבור משקיעים, אבל מה שברור מנתוני חודש יוני שפורסמו השבוע הוא שהלחיצה על הגז בהגרלות הענק האיצה את הירידה ברכישת דירות בשוק החופשי על ידי הזוגות הצעירים, לפחות בטווח של החודשים הקרובים. הירידה החדה בפעילות עשויה כמובן להאיץ את גם את ירידת המחירים ומומנטום כזה ימשיך להוציא את המשקיעים. למומנטום יש דפוס קבוע: הוא עובד לשני הכיוונים, לא רק לכיוון אחד. אסור לשכוח זאת.

עובדה מס' 2: תזרים המזומנים הפוטנציאלי של הקבלנים ממכירת דירות חדשות התייצב על רמת השפל שנרשמה בחודשיים האחרונים.

הפרשנות: לא מעט אנשים מנסים להדחיק את העובדה המשמעותית עד מאוד הזאת. הירידה במכירת דירות על ידי קבלנים הורידה בכ-40% לפחות את תזרים המזומנים הפוטנציאלי שלהם (ראו גרף) - זה לא דבר של מה בכך. זה יכול לאותת על מצוקה כלשהי של הקבלנים ומכאן להגביר את הלחץ והמוטיבציה שלהם להציג את התוכנית "מחיר למשתכן" כעוד ניסיון כושל וחסר תועלת לבלום את מחירי הדיור.

ירידה בתזרים הצפוי ממכירת דירות חדשות עקב ירידה במספר העסקאות וירידה במחיר הממוצע של הדירות החדשות הנמכרות עשויה לדחוף את הקבלנים לשווק את הדירות שברשותם אפילו במחירים נמוכים יותר. זאת כדי להגדיל את תזרים המזומנים הצפוי, המיועד ברובו לשרת את החוב למערכת הבנקאית. האם זה כבר קורה עכשיו? מוקדם לקבוע. אבל המספרים הם אלו שיקבעו את המגמה: ירידה בתזרים הפוטנציאלי של הקבלנים מ-6.5 מיליארד שקל לכ-3.5 מיליארד שקל כיום (רמת שפל) איננה דבר על מה בכך. יעברו עוד חודש, חודשיים, שלושה, ארבעה - מתי הקבלנים יישברו ויתחילו להוריד מחירים? בינתיים הם מסתפקים בלחבוט ב"מחיר למשתכן" ולא בכדי: היא עלולה להיות מקור הצרות העתידיות שלהם.

עובדה מס' 3: מניתוח השומות של משקיעים מאזור ירושלים שמכרו את דירתם ביוני האחרון עולה שכ-70% מהמשקיעים, שהתחייבו במס שבח בעת המכירה, לא דרשו הוצאות ריבית בגין המשכנתה בניכוי מהשבח הריאלי (הכוונה בפשטות לניכוי הוצאות ריבית מרווח ההון שנרשם למשקיע). האוצר גם גילה שההכנסה למשק בית של משקיעים אלו ב-2016 עמדה על כ-22 אלף שקל ברוטו, ומכאן שבעת הרכישה רמת השכר הייתה נמוכה יותר. שתי המסקנות של האוצר מהנתונים הללו מעניינות ומנוסחות בלשון מאוד עדינה: הראשונה היא שיש בנתונים "לרמז" על שיעור גבוה של משקיעים שלא נדרשו למשכנתה לצורך מימון רכישת הדירה; השנייה היא שהם מעמידים בסימן שאלה את מקורות המימון של דירות אלו.

הפרשנות: הסקירה של האוצר נזהרת מלומר את השם המפורש, אבל שולחת רמזים די עבים - מדובר בכסף שחור. הרי אם משקיעים לא לקחו כלל משכנתה, לא דרשו החזר הוצאות ריבית וביצעו רכישה עם שכר של כ-20 אלף שקל למשק בית - משהו פה לא מסתדר. ה"משהו" הזה הוא שמקורות המימון שלהם לא דווחו במלואם לרשות המסים, כלומר הם הביאו כסף שחור למימון הרכישה ולכן לא היו צריכים כלל משכנתה ולקזז הוצאות ממס רווח ההון שלהם (השבח בעגה המקצועית).

זה מחזיר אותי למכת המדינה שמעסיקה אותי לא מעט בשנים האחרונות: היקפה הענק של הכלכלה השחורה בארץ, שחלק גדול ממנה נותב לשוק החם ביותר - הנדל"ן - ע"י הלבנת נכסים ושימוש בכסף שחור במגוון צורות. כמובן, במקרים רבים הנכסים המניבים הללו המשיכו להניב הכנסות משכר דירה, שגם הן הועלמו מרשות המסים, שעושה בשנתיים האחרונות מאמצים לתפוס את כל משכירי הדירות שדילגו עליה.

■ ■ ■

הנה שאלת מיליון הדולר: אז מה המגמה בשוק הדיור? אני חושב שאנחנו צריכים לחכות עד סוף השנה כדי להצביע בבירור על מגמה, אבל בהחלט יש סימנים חיוביים המצביעים על בלימה ואף על ירידת מחירים.

ראשית, קשה לי להאמין לתיאוריה, שגם בנק ישראל היה שותף לה, שהירידה במכירות של דירות חדשות משקפת את הציפיות של הקבלנים לעליית מחירי הדירות. זה לא נכון, השוק מתקרר, התזרים של הקבלנים בירידה והם לא ממש יושבים בחיבוק ידיים ומצפים לחזרה של מגמת העליות. ודבר חשוב יותר: המחזוריות והפסיכולוגיה עובדים לטובת כחלון. מחזוריות - כי שום מגמה בכלכלה לא נמשכת לנצח, ואחרי כ-9 שנים של עליות מחירים גם הכלכלה עובדת, אף שהדלק (הריבית האפסית) עדיין איתנו, גם אם מתחיל תהליך גמילה איטי ממנו. ולגבי הפסיכולוגיה או המומנטום - הם עם כחלון. העובדות והמספרים המראים על ירידה בפעילות ועל יציאת המשקיעים מדברים בעד עצמם.

eli@globes.co.il

 המשקיעים יוצאים, הקבלנים נכנסים ללחץ

 הקבלנים בלחץ