ירושלים: קפיצה באישור פרויקטי תמ"א 38 ודשדוש בפינוי-בינוי

קפיצה באישור פרויקטים במסגרת תמ"א 38 בירושלים במהלך 2017 לצד פוטנציאל גדול של פרויקטים לפינוי-בינוי שלא מצליח להגיע לשלב היתרי הבנייה. מדובר בדוגמה ליתרון של תמ"א 38 בכל הנוגע למהירות הליכי האישור מחד ולביורוקרטיה הארוכה בכל הקשור לפרויקטי פינוי-בינוי מנגד. תמונת מצב זו בבירה מדגישה שוב עד כמה פרויקטי פינוי-בינוי הם ארוכי-טווח ומדוע לא מעט ועדי בתים בוחרים להתקדם במסלול המהיר יותר של תמ"א 38.

במקביל, בראייה הכוללת של הגדלת היצע הדירות, ניתן לראות שלמרות שתמ"א 38 מתקדמת מהר יותר, היצע הדירות שהיא מניבה בפועל בטל בשישים לעומת הפוטנציאל המשמעותי בפינוי-בינוי, שכאמור, מתקשה להבשיל לכדי היתרי בנייה.

במהלך שנת 2017 אושרו ברחבי העיר ירושלים היתרי בנייה ל-38 פרויקטים שונים במסגרת תוכנית המתאר לחיזוק מבנים מפני רעידות אדמה (תמ"א 38), כך עולה מנתוני מינהלת ההתחדשות העירונית בחברת מוריה לפיתוח ירושלים. מדובר בזינוק משמעותי לעומת השנים הקודמות כאשר בשנת 2016 אושרו היתרים ל-27 פרויקטים, ב-2015 אושרו 16 היתרים ובשנת 2014 אושרו 8 היתרים בלבד. בסך-הכול, עד סוף 2017 אושרו בבירה 101 היתרי בנייה הכוללים תוספת של 823 יחידות דיור לעיר. גם מבחינת תוספת יחידות דיור נרשמה קפיצה במהלך 2017 לעומת שנים קודמות כך שבשנה זו כוללים ההיתרים שאושרו תוספת של 426 דירות חדשות, זאת לעומת 248 יחידות דיור ב-2016 ו-108 יחידות דיור ב-2015. על פי הנתונים, כ-52% מיחידות הדיור החדשות שיתווספו לעיר נכללים בהיתרים שאושרו במהלך 2017 לבדה.

במקביל, בבירה מקודמים גם מספר פרויקטים במסגרת פינוי-בינוי, בהיקף לא מבוטל. בסך-הכול מדובר נכון להיום בלא פחות מ-44 תוכניות שונות עם פוטנציאל בינוי של 11,059 יחידות דיור. עם זאת, בעוד ההיצע הפוטנציאלי נראה מרשים, נכון להיום רובו עדיין רק בגדר פוטנציאל וזאת משום שרק פרויקט אחד קיבל היתר בנייה עד כה. מדובר בפרויקט ברחוב המקשר, בשכונת קרית משה, שקודם על ידי עיריית ירושלים והמינהלת להתחדשות עירונית בחברת מוריה בשיתוף חברת נאות המקשר, הכולל שני מגדלים בני 24 קומות כל אחד, שבהם 230 יחידות דיור, אשר יוקמו במקום שישה בניינים קיימים שייהרסו. פרויקט זה קיבל היתר בנייה בנובמבר 2017. שאר הפרויקטים, כאמור, טרם התקדמו להיתרי בנייה.

במסלול רשויות (מסלול אותו מקדמת הרשות המקומית) ניתן למצוא 20 תוכניות בסך-הכול המציעות תוספת של 6,255 יחידות דיור. 10 מהן מאושרות במתחמים המקשר, דרך חברון, אלעזר בן יאיר, אלכסנדריון, הציונות, טהון (מספר מתחמים) והארזים. במסלול היזמי (המקודם על ידי יזם פרטי) מקודמות 24 תוכניות המציעות תוספת של 4,804 יחידות דיור, שלוש מהן מאושרות, ארבע בהפקדה בוועדה ועוד 17 בשלבים מוקדמים יותר.

נציין כי בין הסיבות לעיכובים באישור פרויקטים להיתר אפשר למצוא את בקשות הפטור מהיטל השבחה שהגישו יזמים, פטור שראש העיר ניר ברקת התחייב לפני מספר שנים להעניק באופן גורף לפרויקטים אלה כדי להגדיל את ההיתכנות הכלכלית בהם. אולם, על כל פטור שכזה דרושה חתימה של שר הפנים הנוגעת לכל מתחם בנפרד, ומסיבה זו, עד היום התקבל אישור לפטור אחד בלבד. נסביר כי יזמים המקדמים פרויקט לוקחים בחשבון את הפטור שהובטח ומכניסים אותו לחישוב הכלכלי של הפרויקט וכל עוד הפטור אינו ניתן בפועל, רבים מהם לא יתקדמו עם הבנייה.

"עיריית ירושלים החליטה לקדם התחדשות עירונית ברצינות ואנחנו רואים תוצאות בשטח", כך עמית פוני, יו"ר מינהלת ההתחדשות העירונית בחברת מוריה לפיתוח ירושלים "האתגרים הבאים הם להקצות קרקע משלימה לפרויקטים שאין להם כדאיות כלכלית וכן להרחיב את הפעילות למגזר החרדי ולמזרח העיר- בהתאמה לצרכים הספציפיים של אוכלוסיות אלה".

ראש העיר ירושלים, ניר ברקת, הוסיף בהקשר זה כי "אנו רואים בהתחדשות העירונית את העתיד הנכון של העיר. זהו כלי חשוב לחיזוק השכונות הוותיקות בעיר, למימוש הפוטנציאל שלהן ולהשארת הירושלמים בירושלים וזאת על ידי הקמת אלפי יחידות דיור. להשקפת עולמי ,תמ"א 38 מבורכת לעיר ירושלים כאשר מעבר לפרמטר הרחבת הדיור בירושלים מדובר בהצלת נפשות של ממש עם חיזוק המבנים כנגד רעידות אדמה".