העליון: מוכר נכס לא עמד בתשלום היטל השבחה - הקונה ישלם

פסק דין של בית המשפט העליון, שניתן בשבוע שעבר, מחזק את המעמד של הוועדות המקומיות לתכנון ובנייה ביכולת לגבות חובות בגין היטל השבחה, כתנאי לרישום העסקה במרשם המקרקעין - גם במצב שבעל החוב נמצא בהליכי פשיטת רגל.

פסק הדין עסק במצב שבו בעלים של נכס נקלע להליכי חדלות פירעון לאחר שמכר את הנכס, לפני שפרע את החובות הרובצים עליו בגין היטל השבחה. נקבע כי הוועדה המקומית יכולה להמשיך ולהתנות את מתן האישור שיאפשר לקונה לרשום את הנכס על שמו, בתשלום החוב, אפילו אם ברור שהמוכר כבר לא יוכל לשלם את החוב. המשמעות - הנטל עובר לקונה, שלא יוכל להשלים את רישום הנכס על שמו ללא הסדרת תשלום החוב.

הפסיקה התקבלה בניגוד לעמדת כונסת הנכסים הרשמית שהוצגה בפני בית המשפט העליון, אשר סברה כי אין להטיל את האחריות לתשלום החוב על הקונה.

בית המשפט המחוזי: הקונה שקטה על שמריה, ולכן נכון שתישא בנטל החוב

מאיר אלעזר התקשר בחוזה למכירת קרקע בהוד-השרון לרוכשת בשם נועה גולד. במסגרת חוזה המכר ביניהם התחייב אלעזר לשאת בתשלומי המסים על הקרקע, לרבות היטלי השבחה. במסגרת ההסכם בין הצדדים אף סוכם כי אלעזר יפקיד 10,000 דולר בנאמנות אצל עורך דינו להבטחת תשלומי המסים על-ידו.

שנתיים לאחר חתימת ההסכם, ובטרם השלמת הרישום בדבר העברת הבעלות בקרקע, נכנס אלעזר להליך פשיטת רגל, וניתן נגדו צו כינוס נכסים. הוועדה המקומית דרשה מאלעזר תשלום בסך של כ-108,000 שקל בעבור היטלי ההשבחה בהם הוא חייב על אותה קרקע, כך שהסכום שהפקיד בנאמנות להבטחת התשלום, לא הספיק לכיסוי החוב.

בשלב זה כבר שילמה גולד את מלוא התמורה על הקרקע לפי ההסכם, ולאור זאת ביקשה מבית המשפט המחוזי להורות לעיריית הוד-השרון ולוועדה המקומית לתכנון ובנייה לתת לה את האישורים הנדרשים להעברת הנכס על שמה במרשם המקרקעין.

בשלב זה יש לחדד כי היטל השבחה, לעומת תשלומי ארנונה והיטלים אחרים, אינו חוב המשולם לעירייה, כי אם חוב לוועדה המקומית לתכנון ובנייה. לעיתים העיריות הן אלה הגובות את החוב בפועל, ולכן נוצר בלבול באשר למקור החוב ומקור הסמכות לגבות אותו. לאור זאת מדובר בחוב רגיל, שלא אמור לקבל קדימות ביחס לחובות אחרים, לעומת תשלומי חובה המגיעים לרשות המקומית וכן זוכים לקדימות בתהליך פשיטת רגל.

השופטת עירית וינברג-נוטוביץ מבית המשפט המחוזי מרכז קבעה כי גולד היא הנושה של אלעזר במסגרת הליכי פשיטת הרגל בנוגע לחובו בגין היטל ההשבחה על הקרקע, ולא הוועדה המקומית לתכנון ובנייה. המשמעות - נטל תשלום החוב לוועדה המקומית עובר לגולד (ככל שהיא מעוניינת בהשלמת רישום הבעלות בקרקע על שמה), והיא תוכל לנסות לגבות את הסכום בחזרה מאלעזר, בהיותה נושה בהליכי פשיטת הרגל שלו.

השופטת וינברג-נוטוביץ הדגישה בפסק דינה כי התוצאה לפיה גולד תישא בחוב ההיטל במקרה הזה נכונה במיוחד, שכן היא רכשה את הנכס כשנתיים לפני מתן צו הכינוס נגד אלעזר, אך היא שקטה על שמריה ולא עמדה על כך שהוא ישלם את ההיתר במשך אותה תקופה.

כונסת הנכסים הרשמית: אין להטיל את החוב על הקונה

אלעזר ערער על קביעה זו לבית המשפט העליון, וגולד כמובן הצטרפה לעמדתו. בין העמדות שהובאו לפני בית המשפט העליון במסגרת הליך הערעור, הובאה גם עמדתה של כונסת הנכסים הרשמית, שסברה כי אין בהליך פשיטת הרגל כדי לשנות את טיב היחסים בין הצדדים, ולכן אלעזר נותר חייב בהיטל ההשבחה לוועדה המקומית, ועליה לאשר את העברת הזכויות לגולד, לצד הגשת תביעת חוב במסגרת הליכי פשיטת הרגל המתנהלים נגדו.

הכנ"רית הביעה בעמדתה חשש שקביעה כי נטל התשלום יעבור מאלעזר לגולד "משדרגת" למעשה את הרשות מול נושים אחרים במסגרת הליך פשיטת הרגל שמתנהל נגד אלעזר, ומטילה על גולד חוב שאינו שלה, על אף שהיא עמדה בכל החיובים שלה לפי ההסכם המכר עם אלעזר.

מנגד, העירייה והוועדה המקומית לתכנון ובנייה טענו כי אי-הטלת החוב על גולד יהיה לא הוגן, שכן אם אלעזר לא היה נקלע לפשיטת רגל, ברור שגולד לא הייתה יכולה לבקש לרשום את הנכס על שמה ללא תשלום היטל ההשבחה, והיה עליה לפעול מול אלעזר על-מנת שזה ישלם את חובו. הטענה היא שלא ייתכן שמצבה של הקונה ישתפר בזכות העובדה שהמוכר נקלע להליך פשיטת רגל, והחלטה שלא לחייב אותה בתשלום החוב עלולה לעודד אי תשלום היטלי השבחה, אשר הוועדות המקומיות ייאלצו להתחיל לגבות באופן אקטיבי מהחייבים, מחשש שאלה ייכנסו להליכי פשיטת רגל בטרם השלמת התשלום.

בנוסף, נטען כי באופן כללי רוכש המקרקעין הוא מונע הנזק היעיל ביותר במצבים כאלה, ולכן מוצדק להטיל על גולד את תשלום החוב.

לא ייתכן שהקונה ישפר את מצבו בעקבות פשיטת הרגל של המוכר

השופט יצחק עמית, כותב פסק הדין של בית המשפט העליון, החליט להשאיר את החלטת בית המשפט המחוזי על כנה, על דעת השופטים ענת ברון ויוסף אלרון, שהצטרפו אליו.

עמית קבע כי אין בהחלטה המאפשרת לוועדה המקומית להתנות את מתן ההיתר עד השלמת תשלום החוב בכדי להעביר את נטל החוב מהמוכר לקונה, שכן הקונה אינו חייב בתשלום, ולא ניתן לתבוע את החוב ממנו. בנוסף, הקונה יכול לפעול בדרכים אחרות מלבד נשיאה בנטל תשלום החוב, כמו ביטול חוזה המכר, מכירת זכויותיו בנכס לצד ג' ועוד), "גם אם ההנחה המסתברת היא שברוב המקרים הרוכש ייאלץ לבחור בדרך של תשלום ההיטל במקום המוכר, אין בכך כדי לשנות מהותית את זהות החייב בהיטל, שהוא המוכר", כתב עמית.

פסיקה זו מהווה חידוש וחידוד ביחס להלכה שנקבעה בפרשת "קהילת ציון" (בג"ץ 199/88) בפסק דין שניתן בשנת 1989, שם נדון מקרה של מכירת נכס כחלק מהליך פירוק חברה, במטרה להעשיר את קופת הכינוס. הוחלט כי יש לאפשר למפרק החברה למכור את הנכס, על אף שרובץ עליו חוב בגין היטל השבחה, והוועדה המקומית תהפוך לנושה של החברה באשר לאותו חוב.

עמית הסביר כי השיקולים במקרה של פרשת קהילת ציון היו שונים, שכן היה מדובר במכירה של נכס לאחר כניסת החברה להליכי פירוק, ולכן הייתה חשיבות לאפשר את העסקה על-מנת לקדם את תהליך החזרת החובות לנושים השונים של החברה באמצעות העשרת קופת הפירוק. זאת לעומת המקרה הנוכחי, בו העסקה נכרתה עוד בטרם נכנס אלעזר להליך פשיטת רגל, ההכנסות מהעסקה לא ייכנסו לקופת הכינוס לטובת הנושים שלו, ולכן השיקולים של חשש מפני העדפת נושים ופגיעה בקופת הכינוס אינם רלוונטיים בענייננו.

קביעתו של עמית התבססה על שני טיעונים מרכזיים: ראשית, לא ייתכן שמצבו של הקונה ישתפר בעקבות פשיטת הרגל של החייב; ושנית, הקונה הוא מונע הנזק היעיל והזול.

בנוגע לטיעון הראשון, הסביר עמית כי לא ייתכן שהרוכשת, שלא הייתה יכולה לדרוש מהוועדה המקומית לאשר את העברת הזכויות מבלי שההיתר שולם במצב שבו אלעזר לא היה מצוי בהליכי פשיטת רגל, תוכל לדרוש את העברת הזכויות רק "בזכות" המצב אליו נקלע אלעזר. "במצב הדברים הרגיל, כאשר המוכר אינו נכנס להליכי חדלות פירעון, הרי ככל שאינו עומד בהתחייבותו לשלם את היטל ההשבחה, עומדות לרוכש התרופות על-פי הסכם המכר ועל-פי הדין.

הרוכש הוא שנאלץ "לרדוף" אחר המוכר שיעמוד בחובותיו לרשויות, על-מנת שניתן יהיה להעביר את הזכויות על שמו", כתב עמית, והוסיף: "במצב בו המוכר נכנס להליכי חדלות פירעון, הרוכש יכול לשלם את ההיטל בעצמו ולהגיש תביעת חוב כנגד המוכר ולקבל את החלק היחסי בדיבידנד, מבלי שתהא בכך העדפת נושים. בשני המצבים עומד הרוכש בסיכון כי לא יעלה בידו לגבות את החוב מהמוכר, וקשה להלום כי הרוכש ישפר את מצבו דווקא עקב כניסתו של המוכר להליכי חדלות פירעון".

עמית הוסיף כי קיים חשש שמצב שבו פתיחה בהליכי חדלות פירעון יוביל לזירוז קבלת ההיתר המאפשר לרוכש לרשום את הקרקע על שמו ללא תשלום החוב, רוכשים עתידיים עלולים לנצל זאת, ולפתוח בהליכי חדלות פירעון כנגד המוכר בחוסר תום-לב, במטרה לאלץ את הוועדה המקומית לתת את האישור להעברת הזכויות בנכס, מבלי שהחוב שולם.

בהקשר הזה הסביר עמית כי הוועדה המקומית עלולה לעמוד בפני שוקת שבורה בכל מקרה של חדלות פירעון של המוכר, מצב אשר יחייב אותה "לנקוט בהליכי גבייה אקטיביים, על-מנת למנוע מראש מצב מעין זה. בכך, תהפוך הוועדה מנושה 'פסיבי' שהרוכשים משחרים לפתחה לצורך קבלת האישור, לנושה 'אקטיבי' הנוקט פעולות לשם שמירת זכויותיו", מצב בעל השלכות רוחב מבחינת משאבי הציבור והמערכת המשפטית.

הטיעון השני עליו ביסס עמית את הכרעתו הוא הנימוק שבו השתמש גם בית המשפט המחוזי - הקונה הוא מונע הנזק היעיל והזול. לאחר בחינת הצדדים המעורבים בתהליך, מצא עמית כי הקונה הוא בעל היכולת הטובה ביותר להימנע מהיקלעות למצב זה מלכתחילה, ולכן משיקולים של עידוד התנהגות יעילה של הצדדים להבא, יש להטיל על הקונה את נטל הסדרת החוב: "בהינתן הקושי של הוועדה המקומית לנקוט אמצעים אפקטיביים לגביית חוב היטל השבחה בעת מימוש הזכויות (מכירת המקרקעין), ומנגד, בהינתן שרוכש נכס יכול לעשות שימוש בנאמנות או במנגנון אחר המשיג תוצאות דומות - יש לראות את הרוכש כגורם הזול והיעיל ביותר למניעת התממשות הסיכון, במקרה בו המוכר נכנס להליכי חדלות פירעון מבלי ששולם חוב היטל ההשבחה", הסביר עמית.

את עיריית הוד-השרון והוועדה המקומית לתכנון ובנייה הוד-השרון ייצגו עורכי הדין עזרא קוקיא ויהושע יצחקי ממשרד עורכי הדין הרטבי, בורנשטיין, בסון ושות'.