אל תתנו ללמ"ס לעבוד עליכם: מחירי הדירות לא ירדו

מדד מחירי הדירות בירידה: הלשכה המרכזית לסטטיסטיקה (הלמ"ס) דיווחה בחודשים האחרונים על ירידה במדד, בהמשך לירידה בחודשים קודמים. בפרסום האחרון, ב-15 במאי, עדכנה הלמ"ס כי מדד מחירי הדירות ירד ב-0.2%, ובמצטבר בחצי השנה האחרונה ירדו מחירי הדירות ב-2.7%. לא ייאמן - סוף סוף מחירי הדירות יורדים!אוטוטו הצעירים יוצאים לחגוג בכיכר רבין.... אז תעצרו את החגיגות, שוב פעם עובדים עליכם.

לא נעים לקלקל חגיגות, לא נעים להאשים את הלמ"ס בפרסום מדד פוליטי, ובטח לא נעים להגיד שהם משקרים. אז אני לא אגיד. רק אזכיר את המשפט מעורר המחשבה של מארק טוויין על מדע הסטטיסטיקה: "ישנם שלושה סוגי שקרים - שקרים, שקרים ארורים וסטטיסטיקה".

החברים בלמ"ס כבר הטעו אותנו בעבר עם הפשלה בחישוב מדד השכירות. חצי מדינה צועקת כבר שנים שהמדד הזה לא משקף את מה שקורה בשטח, אבל בלמ"ס יודעים יותר טוב מכולם. ככה הם חשבו עד שכלכלן שכתב את הדוקטורט שלו בדק ומצא שהמלך עירום - וכי מדד השכירות היה צריך להיות גבוה יותר בכמה עשרות אחוזים (על פני 10 שנים). הבדיקה שלו הייתה חיצונית לגמרי עם נתונים גלויים. הוא פשוט השווה בין שני מאגרי מידע, ומצא שנתוני הלמ"ס מוטים כלפי מטה. איך זה שרק אחרי 10 שנים התגלתה הטעות? איך זה שאף צדיק בלשכה לא עלה על הטעות הזאת? זאת הפשלה האמיתית. טעויות קורות, אבל כשהן קורות חודש אחרי חודש במשך 10 שנים, זה מעיד יותר מהכול על חוסר המקצועיות של הגוף הסמי-אקדמי הזה ועל איכות הפרסומים שלו.

 המחירים יורדים

הפשלה הענקית הזו נובעת מעצלות, רשלנות, חוסר בבקרה, שגרה. אבל בעייתית ומקוממת ככל שתהיה - היא נופלת מההטעיה שבנתונים האחרונים על מדד מחירי הדירות. החברים בלמ"ס החליטו בפרסומי המדדים האחרונים לקחת צד פוליטי; הם מ"כולנו", הם של שר האוצר כחלון. הם לא יתנו לעובדות לבלבל אותם, ההיפך - הם יתנו לעובדות לבלבל אותנו. הם יפרסמו מדדים שליליים, למרות שהם יודעים טוב מאוד שמדד הדירות ירד רק בגלל תוכנית מחיר למשתכן. הדירות האחרות בשוק "האמיתי", לא בשוק של "הזכאים" (120 אלף משפחות בלבד), לא הוזלו.

ההטעיה שבהטיה

מדד מחירי הדירות, מבלי להיכנס לעומקה של המתודולוגיה, אמור לבטא את השינוי במחירי הדירות במחוזות שונים ובממוצע ארצי. חלק מרכזי מהמכירות של דירות חדשות (כמעט 30%) הוא דירות בתוכנית "מחיר למשתכן" במחיר מוזל, כך שקיימת הטיה כלפי מטה במדד בגלל התוכנית. אני לא סטטיסטיקאי, אבל גם לא צריך להיות כדי להבין זאת.

ומכאן, שאם ההערכה הרווחת נכונה וההנחה במחיר למשתכן היא סביב 20%, אזי מדובר על ירידה של 6% במדד מחירי הדירות החדשות כתוצאה מהכללת הדירות המוזלות (מרכיב הדירות שנמכרו במסגרת מחיר למשתכן מתוך סך הדירות החדשות, כפול ההנחה). מדד הדירות החדשות הוא חלק מהמדד הכללי (מדד מחירי הדירות הכולל), כך שה-6% האלו מתגלגלים באופן חלקי למדד הכולל, ובסופו של דבר המדד של הדירות (בנטרול מחיר למשתכן) לא באמת ירד, אלא עלה. אז נכון שמחירי הדירות במחיר למשתכן משפיעים גם על המחירים ליד - בנהריה לדוגמה, כחלון הציף את העיר בדירות מחיר למשתכן, ובמכרזים האחרונים לא מצליחים למכור דירות גם בהנחה. אז בנהריה כחלון הוריד את המחירים. כפיים! הירידות האלו (ובמקומות נוספים) דוחפות את מדד מחירי הדירות למטה. אבל זה מדד סלקטיבי - מדד ״מחירי הדירות בפריפריה.

גם בקרית מוצקין ההצפה עזרה והזכאים כבר לא רוצים לקנות - ממש הצלחה גדולה; וזה מתפשט למקומות נוספים בפריפריה. בשטח כבר יש חריקות בתוכנית - פרויקטים שלא נמכרים, קרקעות שהקבלנים לא רוצים. אבל האם זה מה שכחלון רצה - להציף את הפריפריה ולהוריד שם מחירים? אולי כן. גם ברפורמה הקודמת שלו בשוק הטלפוניה שחסכה הרבה כסף לכולנו, הוא היה "חכם על חלשים" - הוא לא נגע אז בבזק, היא הייתה גדולה עליו. עכשיו הוא לא נוגע בתל אביב - כנראה היא גדולה עליו. כל התוכנית הגדולה של מחיר למשתכן, ואין דירה אחת למכירה בתל אביב.

ובכן, החיבור של דירות מחיר למשתכן עם דירות רגילות הוא מטעה. למרות שללמ"ס יש כנראה תשובה בשלוף: "דירה זו דירה, ואם יש דירות שנמכרו במסגרת מחיר למשתכן, אז הן חלק מהמדגם". אבל זה כמובן לא נכון - כי אני ועוד 7.5 מיליון תושבים לא יכולים לקנות את הדירות האלו. מדובר בדירות שמופנות לזכאים (ובינתיים מעט משפרי דיור), דירות "צבועות" שאולי גם "נחותות" ביחס לדירות אחרות (כך לפחות על פי טענות הזוכים בחלק מהפרויקטים). ולכן, אי אפשר לערבב בין שני המוצרים האלו. אז למה בלמ"ס עושים זאת?

התשובה קשורה כנראה לשר האוצר שלנו, משה כחלון. כחלון הימר על תוכנית מחיר למשתכן - התוכנית הזו תעלה או תפיל אותו. וכמו כל מהמר, הוא גם מתאהב בהימור שלו, גם בטוח בצדקתו וגם לא מוכן לקבל שום מחשבה או דעה אחרת. הוא מגן בחירוף נפש על תוכנית הדגל שלו, כשכל מי שלא מוכן להתיישר עם דעתו הוא אינטרסנט, שקרן או גנב. כן, כחלון מחלק את העולם לטובים ורעים. זה הכי קל, למה להתמודד עם טענות ושאלות. ההגנה הכי טובה היא ההתקפה, וכל מי ששואל או מפקפק הוא "משת"פ" של הקבלנים.

ואם כך, הלמ"ס רוצה להיות בצד של הטובים, ובצד של הטובים מראים את המדד הכולל - כי ככה אמר השר (הוא כנראה לא באמת אמר, אבל רוח המפקד נושבת במסדרונות האוצר).

ושלא תבינו לא נכון - באמת שאני לא משת"פ של הקבלנים. מבחינתי, הלוואי שהמחירים יירדו. המחירים גבוהים והם צריכים לרדת בעיקר בשביל שלצעירים תהיה אפשרות לקנות דירה, בלי לשעבד את הדירה ואת הפנסיה של ההורים שלהם. אבל אני משתדל שלא לתת לתקווה/רצון שלי להשפיע על העובדות.

מחיר למשתכן - מה שלא, ומה שכן

כך או אחרת, אסיים בתוכנית מחיר למשתכן. אפשר לבוא בטענות לכחלון ולבקר את התוכנית, אבל חייבים להודות שהוא מנסה (מאוד), שהוא נחוש ושהוא מצליח להשתמש בלוחמה פסיכולוגית, שהיא כלי הנשק הטוב והיעיל ביותר במלחמה על מחירי הדירות. הוא משדר שהמחירים בירידה, והשוק מתחיל להאמין לו (למרות שכאמור זה לא נכון), וכשהשוק מאמין, זה מחלחל לעסקאות ויוצר דינמיות של הורדת מחירים. רק שבשביל זה צריך טריגר אמיתי - לא מדד בלוף. צריך עלייה בריבית, מכרזי ענק באזורי ביקוש, מתן אישורים לחברות זרות לבנות כאן ללא הפסקה, והפשרה גדולה של קרקעות. בינתיים זה לא קורה.

בפועל, דווקא יש סימנים של חולשה בתוכנית הדגל - יותר ויותר מכרזים של מחיר למשתכן נסגרים עם מכירות חלקיות (לא כל הדירות נמכרות). ויותר ויותר שאלות צצות תוך כדי תנועה: האם ההנחה בפריפריה מספקת? (היא נמוכה מדי); למה נותנים להייטקיסטים לקנות דירות בהרצליה ב-1.8 מיליון שקל (בהנחה של 600-700 אלף שקל) - האם זו המטרה של מחיר למשתכן, לתת הנחה לכאלו שיש להם? למה הדירות בפרויקטים רבים עלובות? (בלי כיווני אוויר, בלי חלון במטבח, בלי יציאה נוחה למרפסת ועוד)?

ואולי הכי חשוב - למה לפתות ציבור רחב (ותמים) לקנות דירות להשקעה ולהפוך לסוג של "מיני משקיעים". אחרי הכול אין הגיון בכך שיוסי מרמת גן יקנה דירה להשכרה במעלות תרשיחא. יוסי חושב שהוא עושה עסקה טובה, הוא רק שוכח שההנחה של 15%-20% על הדירה כבר מתמסמסת לו, כי מאז הזכייה מדד תשומות הבנייה עלה בכמעט 5%, והדירה שהוא מקבל היא לא בסטנדרט שחשב. ואז, אופס, ההנחה היא כבר לא משהו, ולך תשכיר את הדירה כאשר בכל הבניין יהיו עשרות דירות להשכרה... וחוץ מזה, כל ביקור במעלות תרשיחא זה כמו עלות של שבוע שכירות.

חכו, זה יקרה לאלפים רבים, לא רק ליוסי.

■ הכותב הוא מרצה לחשבונאות, ניתוח דוחות כספיים והערכות שווי, ויועץ בתחומים אלו. בכל מקרה אין לראות בכתבות אלה משום עצה ו/או המלצה לרכישה או למכירה של ני"ע. כל הפועל בהסתמך על המאמר ו/או על תוכנו, אחראי באופן בלעדי לכל נזק ו/או הפסד שייגרם לו

תגובת הלמ"ס:

לאכזבתו של הכתב: ב-6 החודשים האחרונים מדד מחירי הדירות הכללי ללא עסקאות מחיר למשתכן היה יורד בשיעור של 2.7%

מהלשכה המרכזית לסטטיסטיקה נמסר בתגובה לדברים בטור של אבישי עובדיה: "פתח דבר: מחירי הדירות בישראל ירדו בששת החודשים האחרונים, עם ובלי הכללת עסקאות מחיר למשתכן, הן במדד מחירי הדירות הכללי והן במדד מחירי הדירות החדשות!

לאחר רצף של כתבות מוטות ובלתי ענייניות של כתבי "גלובס" כנגד הלמ"ס, שלכולן התייחסנו, זכינו לכמה שבועות של חסד עד לכתבה הנוכחית שאינה נופלת מקודמותיה. חשוב לנו לומר שהזמנו את הכתבים הכלכליים של "גלובס" להגיע ללמ"ס, להיפגש עם הסטטיסטיקן הלאומי וראש הלמ"ס ועם כל המנהלים הרלוונטיים ללא הגבלת זמן, על מנת לשמוע מאיתנו על עבודתנו, הקשיים האובייקטיבים שאנו נתקלים בהם, וכמובן לקבל תשובה לכל שאלה. לצערנו, אך לא כל כך להפתעתנו, הצעתנו לא זכתה לתגובה ראויה וכמובן שלא התממשה.

הרמזים בתחילת הכתבה ולקראת סופה כי הלמ"ס מפרסמת מדדים שירצו את שר האוצר, הם על הגבול של הוצאת דיבה (אל חשש, לא נתבע את העיתון. יש לנו דברים יותר חשובים לעסוק בהם). מה לגבי כל המדדים שפרסמנו חודש אחרי חודש שדווקא הראו על עליית מחירי הדיור? באותם חודשים המדד כן היה מדעי ולא גרוע מ"שקר ארור"? אז עוד "לא רצינו להיות בצד של הטובים"?

דווקא בתקופה שבה הציבור רגיש לכתבות "פייק ניוז", קיימת חשיבות שעיתון כלכלי מוביל יבדוק את טענותיו לעומק. להלן התייחסותנו לטענות, כולל לאלו שאינן ראויות להתייחסות:

מחירים ומוצרים מסובסדים לעיתים קרובות מיועדים לאוכלוסיות מוגדרות העומדות בקריטריונים מסוימים. דוגמאות לכך ניתן למצוא במיסי הארנונה, תעריפי התחבורה הציבורית ועוד. כל המוצרים הללו נכללים במדידה השוטפת של מדדי המחירים ומקבלים משקל בהתאם לחשיבותם היחסית בסל הצריכה. כך, עלייה בתעריפי המחיר המסובסד של התחבורה הציבורית תשתקף במדד מחירי התחבורה הציבורית, בהתאם לחשיבותה היחסית.

אותו כלל מיושם גם עבור מדד מחירי הדירות. המדד הכללי של מחירי הדירות (שאיננו חלק ממדד המחירים לצרכן) כולל הן דירות חדשות (בין אם הן מסובסדות ובין אם לא) והן דירות יד שנייה. משקלן של הדירות המסובסדות עומד על כ-0.2% בעוד שמשקלן של הדירות שאינן מסובסדות הינו 99.8%. מכאן שבפועל, בניגוד לנטען, השפעת הדירות המסובסדות הינה אפסית.

כאשר מדובר במדד מחירי דירות חדשות, ההשפעה של הכללת דירות מחיר למשתכן היא באופן טבעי גדולה יותר, אך גם במקרה זה אינה משנה את התמונה הכוללת. הנתונים להלן יאכזבו כנראה את הכתב: במהלך ששת החודשים האחרונים מדד מחירי הדירות הכללי ללא עסקאות מחיר למשתכן היה יורד בשיעור של 2.7%, בדיוק כפי שפורסם. במדד מחירי הדירות החדשות ללא עסקאות מחיר למשתכן הירידה הכוללת הייתה מצטמצמת מ-5.1% ל-4.2%. חשוב לציין בהקשר זה שעל מנת ליידע את הציבור, אנו מפרסמים ביחד עם ערך המדד את היקף הדירות שנכללו במסגרת מחיר למשתכן מתוך סך הדירות החדשות. אז אולי הלמ"ס בכל זאת פועלת בהגינות ומקצועיות בניגוד לנרמז בכתבה?

טענה נוספת (לא חדשה) שהועלתה בכתבה מתייחסת ל"פשלה" במדד שכר-הדירה. כאן הלמ"ס מואשמת בהטיה מכוונת של המדד, ובעקבות כך בחוסר מקצועיות, עצלות ועוד מחמאות מכל הבא ליד. אז להלן כמה עובדות שגם אותן ניתן היה כמובן לברר מראש. מבדיקות שערכנו וטרם פורסמו, עולה שגודל ההטיה במדד שכר-דירה נמוך בהרבה מההטיה עליה דווח במחקר של הסטודנט. דוח הבדיקה יפורסם באופן פומבי לאחר שיוצג ויידון במסגרת הוועדה המייעצת מטעם המועצה הציבורית לסטטיסטיקה. להערכתנו, מגמת מחירי שכר דירה שדווחה על ידי הלמ"ס לאורך השנים קרובה מאוד לשינויי המחירים האמתיים, הרבה יותר מהערכת היתר שניתנה במחקר של אותו סטודנט. חשוב להדגיש שוב שבסופו של דבר מדובר בכ-180 דירות של דיירים שהתחלפו, עבורם המידע אודות שינוי המחיר לא היה ידוע, מתוך מדגם של כ-12 אלף דירות.

לסיום, אנו מרגישים חובה לציין לטובה את עיתון "גלובס" על שאפשר לנו להגיב לכתבה בטרם פרסומה. אנו מקווים שתגובתנו תתפרסם במלואה. עם זאת, וכפי שכבר ציינו, היינו מעדיפים שהכתב היה לומד לעומק את העובדות טרם פרסום הכתבה".