תוכניות ההשקעה של המדינה מחבלות במאמץ חיזוק המבנים

מחירי הדירות הנמוכים בפריפריה הופכים את תמ"א 38 ללא כדאית ליזמים, ואם הממשלה רוצה לחזק שם את הדירות נגד רעידות אדמה היא אמורה להשקיע בפתרונות שיעלו את המחירים בפריפריה • אבל באותה נשימה משקיעה המדינה בתוכנית "מחיר למשתכן" - שנועדה להוריד את מחירי הדירות בדיוק באותה פריפריה

פרוייקט מחיר למשתכן / צילום: איל יצהר
פרוייקט מחיר למשתכן / צילום: איל יצהר

רעידות האדמה בצפון הארץ בשבועות האחרונים החזירו לתודעה את חוסר היכולת של תמ"א 38 להתמודד עם הצורך לחזק מבנים בפריפריה. אבל בעצם, כאשר דנים בשאלה למה תמ"א 38 לא מצליחה להביא לחיזוק של יותר מבנים בפריפריה, צריך לדון בשאלה היותר כללית של מדיניות ההשקעה של הממשלה, היות שהכישלון של חיזוק המבנים הוא בעצם תוצאה של תוכניות ההשקעה הממשלתיות.

תמ"א 38 היא תוכנית מתאר ארצית לחיזוק מבנים קיימים בפני רעידות אדמה. הצורך בה נוצר מכיוון שהתקן הישראלי לעמידות בפני רעידות אדמה נכנס לתוקף רק ב-1980. לכן, מי שמתגורר בדירות שנבנו קודם לכן יימצא ברמת סיכון גבוהה ביום שבו תגיע רעידת אדמה בעוצמה משמעותית.

המדינה הבינה שהדירות הללו דורשות טיפול, אבל שאין לה יכולת אמיתית לממן בעצמה את החיזוק הנדרש ל-800 אלף הדירות שנמצאות בסיכון. היא גם הבינה שאין לה יכולת אמיתית לחייב את הדיירים לחזק את המבנים, מכיוון שלחלק משמעותי מהאנשים שמתגוררים בדירות שנבנו לפני 1980 אין היכולת הכלכלית לממן את עבודות השיפוץ הנדרשות.

אז המדינה החליטה על תמ"א 38, שנועדה לתת תמריצים ליזמים פרטיים לבצע את ההשקעה הנדרשת לשיפוץ הדירות. בין היתר מדובר באפשרות להקמה של קומות נוספות בבניין, או להקמת דירות בשטח של הקומה המפולשת (קומת העמודים). כך שהרעיון שמאחורי תמ"א 38 הוא שקבלנים יציעו לדיירים עסקה שבה הדיירים ירוויחו שיפוץ של הבניין, ואולי תוספת לדירות שלהם, והקבלנים ירוויחו מספר דירות שאותן יוכלו למכור בשוק החופשי.

תוצאות מכרזי מחיר למשתכן לפי יישוב
 תוצאות מכרזי מחיר למשתכן לפי יישוב

מתי חידוש עירוני הוא כדאי? 

קיים תנאי בסיסי לכך שלקבלנים יהיה כדאי להיכנס לעסקה כזאת. בספר הלימוד של פרופסור דניאל גת על שוק הדיור יש פרק שעוסק בחידוש עירוני. אחת המסקנות שעולה ממנו היא שחידוש עירוני הופך להיות כדאי כאשר שווי הקרקע מגיע לנקודה שבה כדאי לפחות לשלש את גובה הבניין. בתל אביב, למשל, התנאי הזה מתקיים בקלות. התוצאה היא שבתל אביב, בשכונות שבהן היו בעבר בניינים נמוכים, מתרוממים מגדלי מגורים של 20, 30 ויותר קומות.

בפריפריה, לעומת זאת, זה לא המצב. לכן, אם הממשלה באמת מעוניינת שחברות פרטיות ישקיעו בחיזוק מבנים בפריפריה, היא הייתה צריכה לבצע השקעות שיעלו את שווי הקרקע לרמה שתצדיק את ההשקעה. כלומר, להשקיע כך שאנשים עם יכולת כלכלית גבוהה יבחרו לעבור לפריפריה, ויביאו לשתי תוצאות: הראשונה היא ביקוש לדירות בסטנדרטים המקובלים במרכז; השנייה היא עלייה בארנונה שהרשויות המקומיות יכולות לגבות, כי נכון להיום, הארנונה שמשלמים התושבים אינה מכסה את העלויות שבהן נושאות העיריות.

לכן, במקומות רבים, כולל במרכז, העיריות מתנגדות לתמ"א 38, כי הן חוששות מהעלויות שייגרמו אם מספר התושבים יגדל. מכיוון שהבעיה חמורה במיוחד בפריפריה, ששם גביית הארנונה נמוכה יחסית, אם ראשי העיריות לא יראו שהתושבים החדשים מביאים לגבייה של ארנונה נוספת, הם לא יאשרו תמ"א 38 אפילו אם היזמים יעמדו בתור.

כך שאם הממשלה רוצה שתמ"א 38 תפתור את הבעיה של דירות בסיכון לרעידות אדמה, היא צריכה לבצע השקעות שיש להן מטרה אחת: להעלות את שווי הדירות בפריפריה. יש מספר סוגים של השקעות שיכולות להשיג את המטרה הזאת.

הסוג הראשון הוא השקעה מסיבית בתשתיות תחבורה מהפריפריה למרכז. ישראל, נכון להיום, די מתאימה למודל הקלאסי שלפיו שווי דירות תלוי במרחק שלהן מהמרכז העסקי, ובישראל המרכז העסקי הוא תל אביב. במודל הזה, אפילו תחת ההנחה שאין פקקים, ושמהירות הנסיעה קבועה לאורך כל הדרך, שווי הקרקע הולך ויורד ככל שהמרחק מתל אביב גדל. מכיוון שבישראל יש פקקים, ודווקא לא מעט, שווי הקרקע הולך ויורד באופן חד ככל שהמרחק מתל אביב גדל. כשזה המצב, מתקבלת התוצאה שאנחנו רואים כרגע: אנשים רוצים לעבור למרכז, ומחירי הדירות במרכז עולים בזמן שהביקוש לדירות בפריפריה יורד.

אז אם המדינה באמת רוצה להפוך את תמ"א 38 בפריפריה לתוכנית כדאית, היא הייתה צריכה להשקיע באופן מסיבי בתשתיות תחבורה. אבל נכון להיום, בישראל מוציאים כ-1% מהתוצר המקומי הגולמי (תמ"ג) על תשתיות תחבורה.

למרות שזוהי השקעה שדומה לממוצע ההשקעה במדינות המפותחות, זה רחוק מלהיות מספיק. זאת, משום שבמדינות המפותחות הייתה השקעה מסיבית בתחבורה בין הנשים 1970 עד 2000, בזמן שבישראל ההשקעה הייתה נמוכה למדי. הדבר יצר פער גדול בין התשתית התחבורתית במערב אירופה, למשל, לבין התשתית בישראל. אז במערב אירופה ניתן להסתפק בהשקעה של כ-1% מהתמ"ג, כי הם בעיקר צריכים לתחזק את מה שיש. אבל בישראל צריך גם להתקדם קדימה, ולזה 1% מהתמ"ג לא מספיק.

הסוג השני של השקעות שיכולות להעלות את שווי הדירות בפריפריה הוא השקעה מסיבית בעידוד של עסקים לעבור לפריפריה, כולל עסקים של תעשיות מתקדמות. אבל בלי השקעה בתשתיות תחבורה גם זה לא יקרה, לפחות לא ברמה שתספיק להעלות את מחיר הקרקע לרמה הנדרשת בשביל שתמ"א 38 תהפוך לכדאית. זאת, משום שלפחות בשלב שבו המרכזים שמחוץ למרכז מתפתחים, המעבר לשם הוא בעייתי אם אין יכולת לשמור על קשר חזק עם המרכז שבתל אביב.

יד אחת מקרבת והשנייה מרחיקה

אז מהבחינה הזאת תמ"א 38 היא בעצם המראה שדרכה המדינה רואה את הכישלון בהשקעה בתשתיות תחבורה. אבל בשנים האחרונות, תמ"א 38 היא גם מראה שדרכה רואים את ההשפעות של תוכנית מסיבית אחרת של המדינה - מחיר למשתכן.

מחיר למשתכן נועדה להביא לירידה של מחירי הדירות, על-ידי השקעה מסיבית של המדינה בסבסוד קרקעות. כפי שאפשר לראות בגרף, שמראה את מספר יחידות הדיור ששווקו ליזמים במחיר למשתכן לפי יישוב, מכיוון שרוב הקרקעות שזמינות למדינה נמצאות באזורי הפריפריה, גם רוב הדירות שמוגרלות במחיר למשתכן נמצאות שם.

כך שבזמן שיד אחת של המדינה מעוניינת בעליית שווי הדירות בפריפריה, כדי להביא לעלייה במספר יחידות הדיור שעוברות תהליך של תמ"א 38, היד השנייה של המדינה מבצעת השקעה מסיבית כדי להביא לירידת מחירי הדיור דווקא שם. כך, על-ידי מחיר למשתכן, המדינה בעצם פוגעת דווקא באנשים שאותם היא מעוניינת לחזק, אותם אנשים המתגוררים בפריפריה וזקוקים לעלייה במחירים של הדירות שלהם, כדי שיהיה כדאי ליזמים להשקיע בדירות האלה ולשפץ אותן.

כך שאם רוצים להבין למה תמ"א 38 לא מצליחה, ולמה היא לא מייצרת יותר הזדמנויות השקעה במשק, צריך להבין שזאת נגזרת של ההשקעות הממשלתיות. תמ"א 38 הייתה יכולה להציע יותר הזדמנויות ליזמים, אם הייתה השקעה מסיבית בתחבורה ציבורית בתוך הערים הגדולות, ובתחבורה ציבורית בין הפריפריה למרכז. אבל כאשר במקום להשקיע בתשתיות תחבורה, הממשלה משקיעה בהורדת מחירי הדירות בפריפריה, התוצאה היא גידול באי-שוויון בין המרכז לפריפריה, ויחד עם הגידול באי-שוויון באה גם ירידה ברצון להשקיע בפריפריה. 

■ הכותב הוא כלכלן בכיר במחלקת המחקר של קבוצת ההשקעות אינפיניטי. הגורמים בכתבה עשויים להשקיע בניירות ערך ו/או מכשירים, לרבות אלו שהוזכרו בה. האמור אינו מהווה ייעוץ או שיווק השקעות המתחשב בנתונים ובצרכים המיוחדים של כל אדם