"מגה צחי": בעל השליטה בחברת הנדל"ן המניב מגה אור כבר שווה 580 מיליון שקל

דוחות חזקים לחברת מגה אור, שמציגה רווח נקי של כ-100 מיליון שקל בשלושת הרבעונים הראשונים של 2018 • בעקבות זינוק של כ-130% במניה בשלוש השנים האחרונות, נסחרת החברה כיום בשווי של 1.3 מיליארד שקל • בבית ההשקעות ווליו העניקו למניה מחיר יעד של 58 שקל, המשקף אפסייד של 35% על מחיר השוק

צחי נחמיאס, היו"ר ובעל השליטה בחברת מגה אור / צילום: מירי נחמיאס
צחי נחמיאס, היו"ר ובעל השליטה בחברת מגה אור / צילום: מירי נחמיאס

דוחותיה הכספיים של חברת הנדל"ן מגה אור לרבעון השלישי של 2018, שפורסמו לקראת סיום המסחר בבורסה אתמול, מפנים זרקור לפעילותה הצומחת של החברה, הנחשבת שחקנית בולטת בתחום הייזום של נדל"ן מניב בארץ.

בסיכום רבעוני נהנתה מגה אור  מהרחבת מצבת נכסיה, שתמכו בטיפוס של כ-20% בהכנסות משכירות וניהול נכסים, ל-37 מיליון שקל, וכן מעליית ערך הנכסים, שתמכה בזינוק של כ-170% ברווח הנקי שלה, שהגיע ל-28 מיליון שקל.

בסיכום שלושת הרבעונים הראשונים של השנה הציגה מגה אור כיוון דומה בפעילות, עם עלייה של 18% בהכנסות דמי שכירות וניהול נכסים, ל-103 מיליון שקל, לצד עליית שווי בנכסיה ובחלקה ברווחי חברות. עם זאת, בתקופה זו סבלה החברה מעלייה חדה בהוצאות המימון שלה, כך שבשורה התחתונה היא שמרה על יציבות ברווח הנקי, שעמד על 98 מיליון שקל.

מגה אור, הנמצאת בשליטת היו"ר צחי נחמיאס, מחזיקה ומנהלת 37 נכסים מניבים ברחבי הארץ - בהיקף כולל של כ-405 אלף מ"ר, המאוכלסים במלואם (99%). מנכ"ל החברה הוא איתמר רגב. למגה אור 22 מרכזים מסחריים, רבים מהם מוחזקים עם שותפים, שבין הבולטים בהם חברת הנדל"ן המניב ביג וחטיבת הנדל"ן של רשת הקמעונות רמי לוי. שותפות בולטת נוספת של מגה אור היא במתחם רשת הרהיטים העולמית איקאה בבאר שבע, שם היא מחזיקה בשליש מהקרקע, נוסף על מחצית מהזכויות על מתחם נוסף סמוך.

למגה אור וזכייני איקאה בארץ, שלום פישר ומתיו ברונפמן, פעילות משותפת נוספת גם במרכז לוגיסטי באשדוד, וככל הנראה שיתוף הפעולה בין הצדדים עד כה מוצלח, והוביל את מגה אור גם להחזיק נתח ממתחם איקאה באשתאול (לא רחוק מבית שמש), הצפוי להתאכלס בתחילת שנת 2020.

לצד פעילות המרכזים המסחריים, מחזיקה מגה אור ב-15 מרכזי תעשייה ולוגיסטיקה, הכוללים שטחי תפעול, אחסנה, לוגיסטיקה ושטחי משרדים, ממוקמים על צירי תנועה מרכזיים ומושכרים לשוכר יחיד לטווח ארוך. נוסף על נכסיה הקיימים, צפויה מגה אור להרחיב משמעותית את פעילותה בשנתיים הקרובות, והיא מחזיקה ב-14 מרכזים בפיתוח בהיקף כולל של כ-250 אלף מ"ר, הצפויים להיפתח עד סוף שנת 2020.

למרות חששות חלק מהמשקיעים מאיומים אפשריים על פעילות הנדל"ן המניב בישראל, בעיקר במרכזים המסחריים, מכיוונם של התגברות הרכישות המקוונות, רכישות בחו"ל והתגברות התחרות, מפגינה מגה אור ביטחון ביחס למצב עסקיה.

החברה מציינת בדוחות, כי בהמשך למגמה במחצית הראשונה של 2018, גם הרבעון השלישי התאפיין "ביציבות בענף הנדל"ן המניב בישראל, שמתבטאת הן ברמת הביקושים והן ברמת מחירי השכירות והתפוסות". עוד מוסיפים במגה אור, כי "לאורך הרבעון ניכרו ביקושים לשטחי מסחר, תעשייה ולוגיסטיקה, במרבית שטחי הפעילות של החברה, שהתבטאו בין היתר, ביציבות מחירים".

מייצרת צמיחת ערך למשקיעים

פעילות הייזום האינטנסיבית המאפיינת את מגה אור, אשר סייעה לה להתרחב בשנים האחרונות, באה לידי ביטוי גם בצמיחת הערך שמגה אור ייצרה למשקיעיה, עם קפיצה של כ-130% שמציגה מנייתה בשלוש השנים האחרונות.

העליות במניה הובילו את מגה אור לשווי נוכחי של כ-1.3 מיליארד שקל (דומה לשוויה של קבוצת אשטרום), אחרי שהחלה להיסחר בבורסה בשנת 2007 בשווי של פחות מ-100 מיליון שקל, והפכה את בעל השליטה נחמיאס, עם כ-45% מהונה, לאחד מבעלי חברות הנדל"ן האמידים בשוק המקומי, עם החזקות בשווי נוכחי של כ-580 מיליון שקל ("על הנייר").

הנהנים הבולטים מעליית שוויה של מגה אור לצדו של נחמיאס הם כלל ביטוח ובית ההשקעות ילין לפידות, שכל אחד מהם מחזיק בכ-10%-11% מהונה של מגה אור, בשווי נוכחי של כ-130-140 מיליון שקל.

העליות במניה הגיעו לשיאן בתחילתה של 2018, והובילו את מגה אור לשווי שחצה רף של 1.5 מיליארד שקל, ומאז המניה סובלת מחולשה יחסית, הבאה לידי ביטוי בשחיקה של כ-6% שהיא רושמת מתחילת השנה, ובמרחק של כ-20% מרמת השיא שרשמה בסוף חודש ינואר.

"עיקר הצמיחה צפוי מייזום"

אחרי עליית הערך הניכרת במניה והעצירה במגמה בחודשים האחרונים, בבית ההשקעות ווליו בייס מזהים פוטנציאל משמעותי הגלום בשוויה הנוכחי, ובסקירה שפרסמו לאחר הדוחות הכספיים האחרונים העניקו לה מחיר יעד של 58 שקל - המשקף אפסייד של כ-35% על מחיר השוק.

האנליסט שי ליפמן סבור, כי "הסיפור של מגה אור הוא לא רק הנכסים הקיימים אלא תנופת הייזום שמאפיינת את החברה", והעריך כי "גם בשנים הקרובות עיקר הצמיחה בחברה צפויה להגיע מייזום נכסי לוגיסטיקה המאופיינים בפרופיל סיכון נמוך".

ליפמן סבור, כי "החזקה בחברה עם חזון ברור, המנוהלת היטב (בהובלה של צחי נחמיאס - בעל השליטה), שומרת על מינוף יעיל, יוזמת וצומחת בקצב מהיר תוך יצירת התמחות משמעותית בתחום הנדל"ן הלוגיסטי, שאותו אנחנו מעדיפים בתחום הנדל"ן כיום, היא תוספת הכרחית לתיק ההשקעות".

לצד פעילות הליבה שלה, מגה אור החלה ב-2016 לעסוק גם בפעילות מימון השקעות נדל"ן, שבמסגרתה, כחלק מפעילות הנדל"ן, היא מעניקה הלוואות עם בטוחות לשותפיה, ועד כה העמידה שלוש הלוואות.

פעילות זו עדיין אינה משמעותית ביחס לסך הכנסותיה, אולם צומחת בקצב נאה, עם זינוק של כ-60% בסיכום רבעוני ליותר מ-3 מיליון שקל, וקפיצה של כ-40% בין ינואר-ספטמבר, ל-7.5 מיליון שקל.

למגה אור חמש סדרות אג"ח הנסחרות בתשואות של כ-1%-2%, ואשר היקף ההתחייבויות שהציגה החברה בגינן בסיכום הרבעון השלישי התקרב ל-1.7 מיליארד שקל - עיקר הסכום (כ-1.6 מיליארד שקל) לטווח ארוך. הונה העצמי של מגה אור עומד על כ-885 מיליון שקל, ובקופתה מזומנים ושווי מזומנים של 332 מיליון שקל. 

צרו איתנו קשר *5988