עסקת הנדל"ן שאתם (כנראה) לא מספיק מכירים: הכול על עסקאות קומבינציה

הכתבה בשיתוף IBP יזמות נדל"ן וקבלני בניין

אחת האפשרויות המסקרנות שמציע כיום ענף הנדל"ן עבור מי שמחזיק בנכס - בין אם זהו מגרש בלבד ובין אם בניין קיים - היא עסקת הקומבינציה. מדובר בעסקה שבמוקד שלה זכויות בנייה - זכויות במסגרתן בעל הנכס, שאינו מסוגל בדרך כלל לבנות בעצמו (כי אינו מוכשר ומורשה לכך), מתיר לבעל מקצוע, קרי יזם או קבלן, לבצע את הבנייה. בתמורה אותו בעל נכס מקבל בסופו של התהליך זכויות במבנה או במבנים שהוקמו, לעיתים בתוספת סכום כסף מסוים. ומדוע היא נקראת כך? בשל החיבור, השילוב בין שני הצדדים לטובת הוצאת תוכניות הבנייה לפועל.

מכל בחינה שהיא, מדובר בעסקה שבתנאים המתאימים יכולה למצות עד למקסימום את פוטנציאל הרווח של הנכס. עם זאת, נדמה כי היא אינה מוכרת מספיק בקרב הציבור, וגם אם כן - רבים חוששים מפניה משום מה. על מנת לעשות סדר וכדי להבין מה היא עסקת קומבינציה וכיצד היא מתנהלת, נעזרנו באבנר פיימן, המייסד והבעלים של חברת I.B.P יזמות נדל"ן וקבלני בניין. לחברה ניסיון עשיר בענף הנדל"ן, בדגש על עסקאות קומבינציה בשוק הישראלי.

איך זה עובד?

הרעיון מאחורי עסקת קומבינציה פשוט למדי: האדם המחזיק בנכס מוסר ליזם או לקבלן את הזכות לבנות בו, להרחיב אותו או לממש את זכויות הבנייה הקיימות בו. בתמורה לכך, הוא מקבל, כאמור, חלק נכבד משוויו של הנכס כאשר העבודות יסתיימו - בין אם בדמות אחוזים מהרווחים העתידיים, ובין אם בדמות חלק פיזי מהמבנה או המבנים שהוקמו.

"במילים אחרות, ההתקשרות בין בעל הנכס לבין היזם היא התקשרות לצורכי בנייה, והתמורה שבעל הנכס מקבל היא בבנייה עצמה", מסביר פיימן. "מרגע שאותו בעל נכס חותם על עסקת הקומבינציה, כל התהליך חל על היזם ו/או הקבלן המבצע - הטיפול המשפטי, התכנוני, האדמיניסטרטיבי, תהליכי קבלת ההיתר, ההכנות לבנייה והבנייה עצמה, עד לקבלת טופס 4. בעל הקרקע/המבנה כלל לא מתעסק בכל אלו, ובעצם לא עושה דבר עד שהפרויקט הושלם. בעסקה הזאת הנכס, למעשה, זוכה להשבחה, וכך בעל הנכס יקבל בסופו של דבר סכום גבוה משמעותית בהשוואה למכירה של הנכס כפי שהוא - as is".

בעל נכס ישן או מגרש? אולי מתאימה לכם עסקת קומבינציה. לפרטים הקליקו כאן>>

מי קהל היעד?

לדברי פיימן, כל בעל נכס נדל"ני שניתן לנצל בו זכויות בנייה, מומלץ שישקול קידום עסקת קומבינציה. כך לדוגמה בעל מגרש ריק אשר מתעניין באפשרות להקים בו בניין - וכאמור, לא יכול לעשות זאת לבדו; או לחלופין דיירים בבניין המיועד לבנייה ולהריסה - פעולת ההריסה של הבניין הקיים, ובניית בניין חדש (או כמה בניינים חדשים) במקומו היא עסקת קומבינציה של ממש. לא פלא, אגב, שרבות מעסקאות הקומבינציה היום נעשות במסגרת התחדשות עירונית, שבה מקודמים שלל פרויקטים להריסה ולבנייה.

באשר לזכויות הבנייה, הכוונה היא לזכויות שכבר הוגדרו במסגרת תוכנית של הרשות המקומית (תב"ע, תוכנית בניין עיר, או תמ"א, תוכנית המתאר לחיזוק מבנים). מי שמחזיק בזכויות כאלו בנוגע לנכס שלו, יכול למצות את מלוא הרווח מהעסקה.

ומדוע? כי "אותו אדם יכול למכור את המגרש או את הבניין כפי שהם, אולם אם יחתום על עסקה שבה יקבל אפילו 50% ויותר מהזכויות העתידיות של הנכס המושבח - ברור שיזכה בהרבה יותר כסף", אומר פיימן. "זהו ללא ספק מימוש מקסימלי של פוטנציאל הרווח".

 אבנר פיימן, מייסד ובעלים משותף של חברת I.B.P יזמות נדל"ן וקבלני בניין/צילום: יניב ועקנין

ההיבט המיסויי:

אחד היתרונות הגדולים שמציעות עסקאות קומבינציה לבעל הנכס הוא ההימנעות מהמיסוי הכבד האופייני כל כך לעסקאות נדל"ן. זאת משום שאופייה של העסקה קובע כי התמורה בה אינה כספית - כלומר היזם/קבלן אינו משלם סכום כסף לבעל הנכס במעמד החתימה. התמורה היא אך ורק בשירותי בנייה - והיא ניתנת רק בגמר העבודות, לאחר השלמת הפרויקט כולו. המשמעות מבחינת מיסוי העסקה על בעל הנכס היא - שאין מדובר במיסוי מלא, כמו בעסקת נדל"ן "רגילה", ובכל מקרה הוא נדחה משמעותית ולא משולם ברגע ביצוע העסקה.

"המיסוי במכירה ישירה של נכס משמעותית גדול יותר מהמיסוי בעסקת קומבינציה", מדגיש פיימן, בעלי I.B.P. "נוסף על כך, בפני בעל הנכס עומדת גם האפשרות - וזה קורה לא מעט - לחתום על עסקה שבה סוכם כי היזם יישא בכל הוצאות המסים במסגרת הפרויקט. כך בעל הנכס עצמו לא צריך להוציא כלום מכיסו לטובת הפרויקט. אך חשוב לזכור כי זה יבוא בדרך כלל על חשבון גובה האחוזים שיקבל בעל הנכס מהפרויקט לכשיסתיים".

הביטחון והביטחונות

לדברי פיימן, שבמסגרת פעילות החברה שבבעלותו ביצע כבר שלל עסקאות נדל"ן מכל הסוגים, "בעבר (הלא רחוק, יש לציין) קרו כמה מקרים שבהם עסקאות נדל"ן נפלו בשל פשיטת רגל של הקבלן, של היזם או של חברת הבנייה. זה קרה גם בעסקאות קומבינציה ולכן רבים מבעלי הנכסים נרתעים כיום מביצוע עסקאות כאלו, מחשש שכל ההשקעה תרד לטמיון. אך המציאות הזו השתנתה: כיום 'מבטחת' המדינה את בעל הנכס, ודואגת שיזכה לשקט כלכלי מלא בעת ביצוע הפרויקט, עוד לפני שזה יחל בפועל.

"בגלל ההיסטוריה, שכללה פשיטות רגל של חברות וכדומה, קבעה המדינה חוקים בנושא. אחד מהם אומר כי היום, עוד לפני העלייה על הקרקע ומייד עם קבלת היתר הבנייה, היזם חייב להעמיד ערבות בנקאית אוטונומית מלאה על שווי הנכסים של בעל הנכס בעת שהפרויקט יושלם. כלומר תועמד ערבות בתחילת הפרויקט על שווי הנכסים הצפוי בסיומו. כך, הסיכון כיום הפך לאפסי, בניגוד לעבר".

הגורם המבצע

בחירת הגורם המבצע היא, כמובן, החלק החשוב בעסקת קומבינציה שכן הוא מהותי עבורה. במילים אחרות, צריך לדעת במי לבחור לפרויקט כדי שהעבודות "על הנייר" יהפכו גם למציאות בשטח, כפי שבעל הנכס שואף וחולם.

ראשית, חשוב לוודא שהגורם המבצע מחזיק בכישורים הנדרשים, קרי סיווג מתאים לרמת הבנייה (סיווג קבלני, הקובע אילו סוגי מבנים הוא יכול להקים). בנוסף, יש לבדוק כי הוא בעל ניסיון מספיק בפרויקטים המדוברים. עוד מומלץ, לבחור בגורם שהוא גם היוזם וגם המבצע - כדי לזכות בשירות כולל תחת אותה "קורת גג".

"יזם שהוא גם הקבלן המבצע מציע יתרון גדול לבעל הנכס", אומר אבנר פיימן, שחברת I.B.P שבבעלותו ובבעלות האדריכל אילן בקר, היא חברה כזו בדיוק. "כשהיזם אינו הקבלן, הוא מעביר את הביצוע לחברה אחרת, ואז אפשר ליפול בין הכיסאות. לא חסרים מקרים בהם בעל הנכס נאלץ להתמודד עם זריקת אחריות בין גורם לגורם. זאת ועוד, יזם שגם מבצע יודע בדיוק מה הן היכולות שלו, מה הן העלויות ובמה בדיוק כרוך הפרויקט. כך הוא יכול להציע לבעל הנכס את העסקה המדויקת ביותר, והאידאלית מבחינת שני הצדדים.

"היום ישנם לא מעט יזמים בשוק, זה נכון, אבל לא כולם יודעים גם לבצע, גם להתקשר מול הרשויות, גם להוציא את ההיתר בזמן מהיר וגם לנהל את הפרויקט פיזית בשטח. כאמור, יזם שהוא גם קבלן, שבונה ומנהל את הפרויקט, הוא יתרון עצום לבעל הנכס".

ועוד כמה דברים שחשוב לדעת:

* עסקת קומבינציה אורכת לרוב בין שנתיים וחצי לארבע שנים, מרגע החתימה על ההסכם ועד שהעבדות יסתיימו.

* חשוב מאוד לצאת לדרך בליווי עורך דין המתמחה במקרקעין (בדגש על עסקאות קומבינציה) ושמאי מקרקעין, שיוכל לספק חוות דעת מדויקת, המאזנת בין הצרכים של שני הצדדים.

* האחוזים שיקבל בעל הנכס בעסקה נתונים, כמובן, למשא ומתן. שני הגורמים שמשפיעים על כך יותר מכול: המקום שבו נמצא הנכס (כלומר רמת הביקוש באזור) והיקף זכויות הבנייה. ככל שאלו גדולות יותר, יוכל בעל הנכס לדרוש יותר אחוזים.

בעלי נכס ישן או מגרש? בדקו אם ניתן להשביח אותו. לפרטים הקליקו כאן>>