למה צריך חוות שרתים: הדאטה נערם ויוצר הזדמנויות בשוק הנדל"ן

אחת המגמות הכי בולטות בעולם הטכנולוגיה כיום היא הגידול בכמויות הדאטה: יותר מכשירים שמחוברים לאינטרנט, היוצרים יותר מידע ונתונים שצריך לאגור ולנתח. הדאטה הרב שנאסף, לצד התפתחות הבינה המלאכותית, הצורך ביכולות מחשוב והמעבר הגובר לענן, מובילים לבנייה של יותר ויותר חוות שרתים (דאטה סנטרס).

חוות שרתים מורכבות משרתים רבים שביחד יוצרים יכולות מחשוב ואחסון רבות. מדובר במתקנים שיכולים להגיע גם לגודל של עשרות אלפי מ"ר. המעבר לענן, למשל, הוא למעשה אחסון של המידע באחת מחוות השרתים - נגיד של פייסבוק או גוגל - במקום לאחסן אותו במחשב האישי שלנו. ואולם אם נראה לנו שהטכנולוגיה אפשרה לחסוך בנדל"ן וניתקה אותנו מהעולם הפיזי, זה נכון רק באופן חלקי. היא אכן אפשרה לחברות לצמצם את חדרי השרתים שלהן, או לוותר עליו לגמרי, אך עדיין יש צורך בנדל"ן רב כדי לבנות את חוות השרתים שמחליפות אותם.

הקמת חוות שרתים יכולה להיעשות בכמה דרכים: חברות הענק - למשל הרשתות החברתיות - בונות לעצמן חוות שבהן הן מאחסנות את המידע שיש על הפלטפורמה שלהן. חברות כמו אמזון ומיקרוסופט מציעות שטחי אחסון בחוות השרתים לכל חברה שתרצה, מסטארט-אפ קטן ועד חברות ענק, וחוות שרתים מוקמות על ידי חברות קטנות יותר, שמציעות שטחי אחסון לחברות אחרות.

בדרך כלל העיסוק בנושא הזה לא מתחבר לנדל"ן, אך כדי להקים חוות שרתים יש צורך בקרקעות רבות. מודל נוסף - שבו לא מעורבות חברות ענק עתירות משאבים - כולל לעתים גם משקיעי נדל"ן. ההשקעה בחוות שרתים יכולה להגיע לסכומי עתק - תלוי כמובן בגודלה וברמה הטכנולוגית שלה. השנה, למשל, עומדת חברת גוגל להשקיע 13 מיליארד דולר בנדל"ן בארה"ב, מרביתם על בנייה של חוות שרתים.

סכומי ההשקעה הגבוהים מחייבים חלק מהשחקנים בתחום לחבור למשקיעי נדל"ן, שיישאו בחלק מהנטל. עו"ד מייק בדקה, מפירמת עוה"ד האמריקאית DLA Piper, מציין כי הוא רואה יותר עסקאות שבהן ענקיות הטכנולוגיות משתפות פעולה עם שחקן מוכח בתחום חוות השרתים, כמו חברת Cyrosone שבונה את החוות ומפעילה אותן.

שלושה מודלים להשקעה בשרתים

משקיעי נדל"ן יכולים לפעול בשני מודלים: המודל הראשון, רכישת הקרקע והשכרתה לחברה חיצונית שבונה עליה חוות שרתים. זאת כמובן חייבת להיות השקעה ארוכת טווח. המודל השני, שהוא גם יותר מעניין, הוא השתתפות ביזום והקמה של חוות השרתים. כלומר, מדובר בסוג של נדל"ן מסחרי - במקום להקים מרכז מסחרי ולהשכיר את החנויות בו, מקימים חוות שרתים ומשכירים את האחסון בו לחברות חיצוניות. באחרונה החלה חברת בזק הישראלית להקים מרכזי חוות שרתים בישראל בעלות של 100 מיליון שקל. בזק נקטה גישה קצת אחרת - היא החליטה לנצל את הקרקעות שברשותה למטרה זאת.

השילוב בין נדל"ן לחוות שרתים בא לידי ביטוי גם במיזוגים בתחום - כך, החברה הקנדית Brookfield Infrastructure, מחברות ההשקעות הגדולות בעולם בתשתיות - חברה לקרן הנדל"ן Digital Realty Trust לרכישת החברה הברזילאית Ascentty, שמספקת ומפעילה חוות שרתים לכמה מפלטפורמות הענן המובילות בעולם - בסכום של 1.8 מיליארד דולר. Brookfield קרובה להשלים עסקה נוספת, לרכישה של 31 חוות שרתים של חברת AT&T תמורת 1.1 מיליארד דולר.

איפה השוק הכי אטרקטיבי?

בשבוע שעבר נערך בישראל כנס של פירמת DLA Piper שבו הוצגו נתונים אודות תעשיית חוות השרתים העולמית, וכן תוצאות סקר שנערך בקרב מאות בכירים מענף הנדל"ן בארה"ב. לפי הסקר, מתחמי ענק לחוות שרתים צוינו כאחד מחמשת היעדים האטרקטיביים ביותר להשקעות נדל"ן, וכיעד שהם נוטים להשקיע בו בשנה הקרובה, לפני השקעות בנדל"ן למשרדים בפאתי ערים, מבנים קמעונאיים או תעשייתיים (ללא לוגיסטיקה), מלונות ומעונות סטודנטים.

לדברי ג'יי אפשטיין, שותף בכיר ב-DLA Piper, המשמש כמנהל משותף במחלקת הנדל"ן בפירמה הגלובלית, "הביקוש הגובר למרכזי מידע ולחוות שרתים יוצר תנועה מסיבית של שחקני נדל"ן משמעותיים שנכנסים לתחום בעל מאפיינים דומים לעולם הנדל"ן המניב. חשוב לזכור שכדי לקיים מתחמי חוות שרתים, ישנו צורך בכוח אדם זמין שמתגורר בקרבת מקום. בדרך כלל חוות השרתים ממוקמות הרחק ממרכזי הערים, כך שהדבר משפיע באופן עקיף על שוק הנדל"ן למגורים".

הגידול בחוות שרתים ברחבי העולם, מעלה את השאלה - איפה השוק הכי אטרקטיבי? לפי דוח של חברת הנדל"ן JLL, שהוצג גם הוא בכנס, במונחים של מגה ואט - מרכזי הנתונים צורכים הרבה מאוד חשמל - ארה"ב היא היעד המועדף להקמת חוות שרתים. כיום חוות השרתים בארה"ב צורכות 775 מגה ואט - גידול של 200% לעומת 2017. עם זאת, הנתון לא משקף את מספר המרכזים, אלא רק את גודלם הכולל.

באירופה, העיר עם צריכת החשמל הגבוהה ביותר עבור חוות שרתים היא לונדון - 69 מגה ואט - ואחריה פרנקפורט עם 46 מגה ואט. מספר המרכזים צפוי להמשיך לצמוח במהירות לאור הקמת רשתות סלולר 5G, שיובילו לשיפור מהירות הגלישה ולעלייה בהיקף הנתונים.