מחכים להגנות על שוכרים? זו המהפכה שעומדת לקרות בניו יורק ובעלי הבתים כבר בלחץ

מדינת ניו יורק נערכת לרפורמה בפיקוח על דמי השכירות למגורים. החוקים הללו, מתחילת שנות התשעים, יפקעו ב-15 ביוני, בעוד כעשרה ימים. זו תהיה ההזדמנות לחוקק בבירת המדינה אולבני תקנות חדשות, שיסגרו את הפרצות שבעלי הנכסים השיגו בהגנה על ציבור השוכרים - או יפתחו אותן עוד יותר. הנה ספוילר: דווקא בעידן הרפובליקאי בבית הלבן, החוקים צפויים להיות חברתיים יותר.

לסנאט של ניו יורק נבחר בנובמבר שעבר קאדר של דמויות מהשמאל, שממהר לנצל את פקיעת החקיקה הנוכחית כדי להניח על השולחן את רעיון "הפיקוח האוניברסלי על שכירות". מדובר על תשע הצעות חוק שהוגשו לסנאט הזה. תשע הצעות החוק כוללות ביטול בונוסים של המדינה לשיפוצים על-ידי בעלי הנכסים, שאחריהם הם יכולים לגבות שכירות מוגדלת, ביטול ההיתר לבעלי הבתים לייקר את השכירות על דירות ריקות (תחלופת דיירים), ומניעה של ייקור שכירות לדיירים קיימים שמשלמים שכר דירה "מועדף" (פחות מהמקסימום החוקי, אבל כפופים לייקור חד כשהחוזים מתחדשים). הרפורמות הללו יסגרו כמה פרצות משפטיות שבעלי הנכסים השיגו תוך החלשת הפיקוח על שוק הדיור בשכירות, ויגנו על דיירים בשכירות מוגנת ("דיור בשכירות יציבה" בעגת התפוח הגדול).

גל של חקיקה

ניו יורק היא חלק חשוב מגל של חקיקה לפיקוח על שוק השכירות שדוחפים הגורמים ה"חברתיים" ("פרוגרסיביים") ברחבי ארה"ב. פיקוח על השוק הזה הוא דבר אחד במדינה אחת ודבר אחר במדינה אחרת, אבל הרעיון הכללי הוא לאפשר לדיירים להישאר בבתיהם ובשכונותיהם על ידי הגבלת ייקור השכירות שבעלי הבתים יכולים לדרוש והגבלת הפינויים הכפויים. מדינת אורגון העבירה לאחרונה חוק פיקוח אוניברסלי על שוק השכירות במדינה, ומאמצי חקיקה דומים מתנהלים כעת בקולורדו, באילינוי ובמדינת וושינגטון.

למעשה, הרפורמה בניו יורק, אם אכן תיחקק, תהיה חזרה לשנות ה-70 במובן של הגנה חוקית מסורתית על דיירים. לנו, הישראלים שאינם מכירים את השוק האמריקאי לפרטיו, הרעיון שאמריקה הקפיטליסטית הגנה בעבר על דיירים בשכירות על חשבון בעלי הבתים בעלי הכוח הפוליטי נראה משונה. במציאות, המודל האמריקאי מזכיר במידה רבה סידורים שקיימים בשווקים כמו גרמניה, בריטניה, הולנד וצרפת, שאולי רלוונטיים יותר לשוק הישראלי בגלל קרבתם הגיאוגרפית והתרבותית אלינו.

הגנה על דיירים אינה רק משאלת לב אידיאולוגית מופשטת של האגף השמאלי במפה הפוליטית. עובדים בשכר מינימום בארה"ב (בדרך-כלל 15 דולר לשעה) כבר לא יכולים להרשות לעצמם דירה של שני חדרי שינה (מלבד סלון) בשום מחוז (county) בארה"ב. שיעור חסרי הדיור הגבוה ביותר הוא בלוס אנג'לס, אבל ניו יורק מתחילה להדביק אותה, עם גידול של 46% מאז המשבר הפיננסי, הגידול המהיר ביותר בארה"ב.

העשירים התעשרו

לעלייה במחירי הדיור והשכירות יש כמובן שפע של סיבות, אך בדרך-כלל מדובר על כוחם הכלכלי והפוליטי של העשירים, שלא נשחק כמו הכנסת מעמד העובדים. אחד העיסוקים הכלכליים המכניסים בארה"ב ובכל העולם הוא ניהול קרן נדל"ן מניב או חברת השקעות פרטיות (פרייבט אקוויטי) שמשקיעה בנכסים להשכרה.

ההזדמנות הגדולה של הקרנות ושל חברות ההשקעה הללו הייתה המשבר הפיננסי והמיתון שגרמו לפינוי של עשרות מיליוני משקי בית מבתיהם, ואיפשרו לרכוש את הנכסים הללו בזיל הזול. הדיירים חזרו לבסוף, כשהם משלמים שכירות מוגדלת וסובלים מפחות תחזוקה של הבתים.

נכון, התיאור הזה פשטני במקצת. בעלי הנכסים טוענים בלא מעט היגיון שרפורמות דרסטיות מדי נגדם יפגעו בסופו של דבר בדיירים, ולא רק בהם. אם נחזור לניו יורק סיטי, העיר הזו דווקא בנתה (לא היא, קבלנים ומשקיעים פרטיים בסבסוד עירוני) מספר חסר תקדים של דירות בנות השגה תחת ראש העיר ביל דה בלאזיו, אבל במקביל העיר איבדה אלפי יחידות דיור בפיקוח על שכר הדירה בגלל חוקים שמקילים על בעלי הדירות להוציא אותן מפיקוח, ויוקר המחיה דוהר מהר יותר מיכולתם של הדיירים לממן את השכירות.

לפי הערכה מקובלת, כשלושה מיליון משקי בית במדינת ניו יורק מתגוררים בשכירות, ומחציתם משלמים יותר מ-30% מהכנסתם השנתית על שכירות. דווקא תושבי חמשת הרבעים המפורסמים של ניו יורק סיטי - מנהטן, ברוקלין, קווינס, ברונקס וסטטן איילנד - מוגנים יחסית מפני בעלי בתים תאבי בצע, או גחמות שוק הנדל"ן.

נשארה לנו קצת היסטוריה על קצה המזלג: הפיקוח על השכירות למגורים בניו יורק הושק ב-1943, כמובן על רקע צורכי המלחמה ומשפחות החיילים הלוחמים בצורר הנאצי והיפני. חוק ייצוב השכירות הראשון עבר ב-1969, בתגובה לשיעור הדירות הריקות הגבוה בעיר, ואיתו הוקמה "לשכת הנחיות השכירות", שקובעת בכמה אפשר להעלות את שכר הדירה החודשי מדי שנה בדירות מוגנות. ב-1974 נחקק "חוק החירום להגנת הדייר", שביטל את הוצאת הדירות המתפנות מהפיקוח על השכירות. מאז היו ביטולי פיקוח על דירות בשכירות גבוהה (כאמור לעיל, דירה בשכירות של 2,733 דולר בחודש כיום יכולה לצאת מפיקוח משהחוזה מסתיים מ-1993). העדכון האחרון של החוק הזה היה ב-2015. 

בינתיים בישראל: חוק הסדרת השכירות, הבטחה שמוסמסה

שוק הדירות בישראל רווי כשלים, שרבים מהם נוצרים על ידי יוזמות ממשלתיות, אולם דווקא בכשלים מתחום השכירות לא באמת מטפלים.

חוק שכירות הוגנת, שאותו יזמו לפני כחמש שנים הח"כים סתיו שפיר ורועי פולקמן, אמור היה לצמצם את הבעיות, ובין היתר דובר אז על מנגנון שיגדיר מה היא דירה למגורים, מה הם החובות של בעלי הדירה ומה הם החובות השוכרים. כדי למנוע את חוסר הוודאות הוצע לייסד פיקוח על עליית שכר הדירה שיוכנס לחוק, ורשם שכירויות שיבצע מעקב אחרי חוזי שכירות ויספק מידע בתחום .

אולם רוח החוק המקורי מוסמסה בהדרגה. הרעיון להטיל פיקוח על מחירי השכירות או על האפשרות להעלותם, עורר התנגדות חריפה מצד כלכלנים; הרעיון לקיים רשם שכירויות שיעקוב אחרי השוק - עורר התנגדות מצד הרשויות המקומיות, שטענו כי אינן יכולות לעמוד בנטל. בסופו של דבר מקדמי החוק נאלצו להתפשר על לא מעט, כך שחלקים מהחוק נכנסו כתיקון לחוק השכירות והשאילה מ-1971. נכון לעכשיו הגרסה הסופית של החוק מגדירה מה היא דירה ראויה למגורים, ועשויה למנוע מצבים שאירעו בעבר, של השכרת מחסנים כדירת לכל דבר.

עוד הסדיר החוק את החובות והזכויות של השוכרים והמשכירים, שעד כה נדונו בעיקר בתביעות הדדיות בבתי משפט, אולם עד כה לא נראה שהחוק גרם לשינוי הנדרש בשוק השכירות כך שיותר אנשים יחליטו שעדיף להם לשכור דירה מאשר לרכוש.

החברה האמריקאית שחשופה לרפורמת השכירות בניו יורק והנפיקה אג"ח בת"א

בבורסה בת"א נסחרות כיום איגרות חוב של חברות זרות, הפועלות בשוק הנדל"ן האמריקאי בכלל ובעיר ניו יורק בפרט. לחלק מהחברות חשיפה גם לשוק הדיור בשכירות מפוקחת. החברה המרכזית שפועלת בתחום הזה ושהנפיקה אג"ח לציבור בישראל היא דה זראסאי גרופ , שבשליטת ג'ואל וינר.

דה זראסאי פועלת בארבעה מתוך הרבעים של ניו יורק - מנהטן, ברוקלין, ברונקס וקווינס, ובבעלותה 10.3 אלף יחידות דיור, מתוכן כ-9.1 אלף יחידות דיור להשכרה בפיקוח. בסוף מאי פרסמה החברה את דוחות הרבעון הראשון של 2019, ובהם ציינה כי קיימות כמה הצעות לשינוי חקיקה אשר צפויות לעלות לאישור מדינת ניו יורק ב-15 ביוני. "החברה תבחן את השפעת ההצעות האמורות ככל שתתקבלנה ובשלב זה אין ביכולתה להעריך אלו הצעות יאושרו, אם בכלל, ולפיכך מה תהיה ההשפעה על החברה", נכתב בדוחות.

חודש קודם לכן פרסמה חברת מידרוג דוח עדכון על דה זראסאי, ובו אושר מחדש דירוג האשראי של החברה (Aa3) . באותו הדוח ציינה מידרוג כי "בחודשים האחרונים מתבצעת בחינה של שינויים בתחום הדיור להשכרה תחת רגולציה. משיחות שערכנו עם החברה, להערכתה השינויים, כפי שמסתמנים כעת, לא צפויים להשפיע מהותית על פעילותה".

עם זאת, במידרוג הדגישו כי שינויים רגולטוריים שיהיה בהם כדי להשפיע מהותית לרעה על פעילותה העסקית של החברה, הם חלק מהגורמים שיכולים להוביל להורדת דירוג החוב שלה. עיקר הפגיעה עלולה להגיע מהקשחת התנאים להעלאת מחירים ולשדרוג ומכירת הדירות המפוקחות בשוק החופשי לאחר עזיבתן בידי הדיירים הקיימים.

בינתיים, בשוק ההון לא מחכים להחלטת מדינת ניו יורק וכבר מתמחרים חלק מהסיכונים החדשים. מסיבה זו ירד בחודש האחרון מחירה של אג"ח ג' של זראסאי ב-3% והוא משקף כעת תשואה שנתית לפדיון של 6.7%. מנגד, עלתה אג"ח ד' של החברה ב-1% באותה התקופה והיא נסחרת כעת בתשואה לפדיון של 3.5% בלבד, וזאת למרות שתקופת הפדיון שלה ארוכה יותר.

הסיבה לכך היא שאג"ח ד' מובטחות בביטחונות הכוללים שעבודים על נכסים, בעוד שאג"ח ג' אינה מובטחת בשעבודים כלשהם. בסה"כ נסחרות בבורסה אג"ח של דה זראסאי בהיקף של 2 מיליארד שקל ערך נקוב.