לא רק בגלל הבחירות: נכשל הניסיון להנדס את שוק הדירות

מה התועלת בניתוח שוק דירות, שנתון ללפיתה ממשלתית חונקת? שבתקופה כזו ניתן לאמוד את מאזן הכוחות, בין ממשלה שרוצה להוריד מחירי דירות, לבין המוטיבציות המניעות את השוק החופשי, שכוללות גם כאלה שלוחצות את מחירי הדירות כלפי מעלה. והראשונים שאמורים להפיק לקח מהניסוי של תמרון שוק הדיור על ידי משה כחלון, הם קובעי המדיניות האוצר בהווה ובעתיד. במקביל, הם גם רשאים להפיק שיעור אישי בענייני מגבלות כוח.

 מדד מחירי הדירות אל מול מדד מחירי הדירות החדשות: מאז תחילת השנה המגמה מנוגדת / מקור: הלמ"ס

מאז שיא מחירי הדירות, שנרשם במדד אוגוסט-ספטמבר 2017, מחירי הדירות ירדו ב-1.3%; מאז תחילת השנה ועד למועד קיום הבחירות, בחודש אפריל הם עלו ב-1.5%(נתון שעוד יעודכן בחודשים הקרובים). מה שקרה בסוף שנה שעברה היה כידוע ההכרזה על קיום הבחירות. מרגע הישמע אותה הכרזה, הציבור הפנים שהממשלה, חלשה, ושקץ ההתערבות נראה באופק הקרוב. התוצאה: אנשים נכנסו לשוק והסכימו לשלם על דירות מחירים גבוהים יותר.

הדיסוננס בין השאיפות הממשלתיות לבין כוחות השוק, משתקף היטב במדד מחירי הדירות החדשות, שאולי ראוי לכנותו "מדד הרצונות הממשלתיים", שכן מדובר במדד חדש, שהחל להימדד בעקבות מחיר למשתכן. מדד זה נקבע במידה רבה על ידי דירות מחיר למשתכן שמוגרלות על ידי הממשלה, במיוחד בזמנים בהם מספר העסקאות של דירות חדשות בשוק החופשי ירד. וכך, בעשרת החודשים האחרונים שיעור הדירות החדשות שנרכשו במחיר למשתכן, לא ירד מ-30% מכלל הדירות החדשות שנרכשו; בחודש האחרון הוא הגיע לשיא של 43%, שזה באומדן גס כ- 10% מכלל שוק הדירות.

התוצאה של זה היא, שלראשונה מאז קיומו קצר הימים של המדד הזה (מינואר שנה שעברה) מדד מחירי הדירות החדשות יורד - בדיוק כפי שקיוו באוצר, אבל מדד מחירי הדירות הכללי, שמשקף במידה רבה את רצון השוק החופשי - עולה. השוק החופשי חזק יותר בימים הללו ומוכיח, שלא ניתן לאורך זמן להנדס את השוק לרצונות ממשלתיים.

לאור כל זה ניתן להקיש, כי המוטיבציה לעליות המחירים ממשיכה להתקיים, ואף התעצמה מאוד מאז ההודעה על פיזור הכנסת וקיום הבחירות. ניתן גם להעריך, כי בחודשים שעד להקמת הממשלה הבאה, מחירי הדירות יוסיפו לעלות, אלא אם פרק הגזירות, שיוכרז כבר בתחילת השבוע, יכלול רכיבים שיפגעו בציבור הרחב כבר בקרוב - מה שלא נראה כרגע.