האם הערת אזהרה מהווה בטוחה ראויה לרוכשי דירות בתמ"א 38?

מאמרים רבים נכתבו על הסיכונים הטמונים בעסקאות תמ"א 38/1 לבעלי הדירות, וכתבות במהדורות החדשות תיארו את שגרת חייהם הבלתי נסבלת של בעלי הדירות בפרויקט שהיזם בו נכנס לקשיים כלכליים וזנח אותו טרם סיומו.

אולם הסיכונים הרובצים לפתחם של רוכשי דירות היזם בפרויקט תמ"א 38/1 - לא קיבלו התייחסות מספקת.

לאחרונה, במסגרת הליך פירוק, נדונה בקשת המפרק להשתחרר מחוזים שנחתמו על-ידי היזם בפרויקט תמ"א 38 ברחוב יהודה הנשיא 7 ברמת-גן. לפי עמדת המפרק, כל ניסיונותיו למכור את הפרויקט או להשיג מקורות מימון אחר להשלמתו נכשלו, נוכח העובדה שהיזם חתם על הסכמי מכר עם 10 רוכשי דירות - שבעה מהם עם "מקורבים" בתמורה הנמוכה באופן משמעותי ממחיר השוק, ושלושה עם רוכשי דירות בסכומים העולים על המחירים המפורטים בדוח האפס. לכלל רוכשי דירות היזם נרשמה הערת אזהרה בטאבו. 

אלא שעם הזמן התברר כי הסכום הנדרש להשלים את הפרויקט עמד, לפי חוות-דעת שמאי, על סך של כ-8 מיליון שקל; ואילו יתרת התמורה לתשלום עבור דירות היזם עמדה על סך של כ-2.3 מיליון שקל.

האופציה שרוכשי דירות היזם ישלמו סכומים נוספים הנדרשים לצרוך השלמת הפרויקט התבררה כבלתי אפשרית. במצב זה לא נותרה למנהל המיוחד כל ברירה אלא לפנות לבית המשפט בבקשה להתיר את החוזים עם רוכשי הדירות החדשות, על-מנת שהפרויקט יסתיים ויינתן מזור לבעלי הדירות הישנות, שחיים באתר בנייה מסוף שנת 2016.

הבעיה: הערת אזהרה היא הרע במיעוטו. 

לכאורה, רוכשי דירות היזם קיבלו בטוחה בהתאם להוראות חוק המכר (דירות) (הבטחת השקעות של רוכשי דירות), תשל"ה-1974 - אלא שקיימים מצבים שבהם הערת אזהרה אינה משמשת דה-פקטו בטוחה מספקת להבטחת כספי הרוכש.

ערבות הבנקאית לפי חוק המכר היא דרך המלך להבטיח את זכויות הקונה בדירה. הערת אזהרה כשמה כן היא - מציבה "תמרור אזהרה" כי נעשתה עסקה במקרקעין.

בשנת 1974, כאשר מנגנון הליווי הבנקאי לא היה שכיח, רישום הערת אזהרה היה "הרע במיעוטו" והפסיקה הפכה את הערת האזהרה לכלי אפקטיבי בידי רוכש כלפי בעלי הקרקע, כך שהערת האזהרה הפכה במידה רבה למשקפת זכות יחסית בקרקע, על כל המחובר אליה. 

לאור זאת, כאשר התשלומים על חשבון הממכר מבוצעים במשנה זהירות, ובקצב איטי, הערת האזהרה עשויה לספק מענה למצב של כישלון בביצוע, ואף זאת באופן מורכב ומסורבל ביחס לערבות הבנקאית. 

בפרויקטים של תמ"א 38, הסיכון ברישום הערת אזהרה בלבד כבטוחה לפי חוק המכר הוא גבוה יותר מן הטעמים הבאים: אין יריבות ישירה בין הדיירים לבין רוכשי דירות היזם, ואין כל מנגנון משותף של קבלת החלטות במקרה של פרויקט שנתקע. לעתים אין זהות אינטרסים בין הצדדים, ולכן קיים קושי נוסף להוציא את הפרויקט התקוע לדרכו החדשה. ככלל, כדי להשלים את דירות היזם יש להחליף יזם חדש שיסיים את הפרויקט, וההחלטה על זהות היזם החדש עלולה להתקבל רק על-ידי הדיירים ולהציב את רוכשי דירות היזם בפני עובדה מוגמרת.

רכישת דירות חדשות שנבנות במסגרת פרויקט מכוח תמ"א 38/1 ללא ליווי בנקאי וכנגד רישום הערת אזהרה, צריכה להיעשות תוך מודעות לסיכונים הרלוונטיים הרובצים לפתחם של הרוכשים. 

כדי למזער סיכונים, לדעתי כדאי לרכוש דירות אלה אך ורק לאחר שהושלם חלק משמעותי בפרויקט (השלמת שלד כולל דירות היזם), וכשהתשלומים מבוצעים בקצב האיטי מהקצב הקבוע בחוק המכר, ועל-ידי כך לאפשר הגנות נוספות לרוכשי הדירות, הגנות שהמחוקק לא ראה לנכון לקבוע.

פרק (ת"א) 14785-05-18 דרך התאנה בע"מ נ' כונס הנכסים הרשמי תל-אביב. 

הכותב הוא שותף במשרד מינצר-כרמון, נסים