תמה התמ"א? מס השבח יעצור את המיזמים שנותרו

נתבשרנו שכפי הנראה תמ"א 38, התוכנית לחיזוק מבנים מפני רעידות אדמה כנגד תוספות בנייה, לא תוארך בחמש שנים נוספות ועל כן תוקפה יסתיים בחודש מאי 2020.

ברוב אזורי הביקוש קידמו הוועדות המקומיות תוכניות מתאר מקומיות לפי סעיף 23 לתמ"א, הקובעות את שיעור תוספת הבנייה כנגד החיזוק, במקום התוספת שנקבעה בתמ"א עצמה.

השאלה היא האם התוכנית המקומית כולה תלויה בתמ"א 38, ועם ביטול התמ"א בטלה אותה תוכנית מתאר מקומית, או שמא לתוכנית שאושרה ככל תוכנית מתארית, מעמד משל עצמה, ועל כן תיוותר היא בתוקפה גם בעידן פקיעת התמ"א?

נראה כי תוכניות כדוגמת תוכניות הרובעים בתל-אביב תסווגנה ככאלה העומדת בפני עצמן, ועל כן ניתן לצפות שביטול התמ"א לא יביא לעצירה מוחלטת של הפרויקטים. כפועל יוצא תעלה שאלת תוקפם של הפטורים וההקלות בהיטל השבחה, מס רכישה ומס שבח. להלן אדון במשמעות ביטול התמ"א בכל הנוגע למס השבח.

פרק חמישי 5 לחוק מיסי מקרקעין תולה את הפטור ממס שבח בכך שהזכויות הנמכרות הן מכוח תמ"א 38. בתיקון 88 נקבע שהפטור יחול על מלוא הזכויות, גם אם לצד הזכויות מכוח תמ"א 38, נמכרות זכויות מכוח תוכניות אחרות שבתוקף. החוק לא עסק כלל בזכויות מכוח תוכנית לפי סעיף 23 לתמ"א. 

 משה רז כהן / צילום: תמר מצפי

עמדת רשות המסים עד כה הייתה כי במקרה שבו אושרה תוכנית לפי סעיף 23 לתמ"א, כל עוד הזכויות אינן עולות על הזכויות מכוח התמ"א, יחול הפטור כאילו מדובר בזכויות מכוח התמ"א. במקרה שנקבעו זכויות בהיקף רחב יותר מן התמ"א, יש להגיש חוות-דעת כלכלית המצביעה על הצורך בהגדלת הזכויות. ההיגיון שבצידה של ההנחיה ברור: אם אין די בזכויות שבתמ"א לשם תמרוץ החיזוק, ראוי להגדיל את ההטבה. אם הגדלת ההטבה נועדה רק לתמרץ את החיזוק, ראוי להחיל את הפטור.

השאלה המתבקשת היא אם יחולו אותם כללים בנוגע לתוכנית שאושרו מכוח סעיף 23, גם ביום שלאחר תפוגת התמ"א. פה, על הרשות יהיה להפעיל פרשנות יצירתית שאיננה ברורה מאליה. לא יהיה פשוט להלום פרשנות לפיה זכויות מכוח תוכנית שנערכה לפי סעיף 23, כמוהן כזכויות מכוח תמ"א שאינה כבר בתוקף. נראה כי יש להניח שהרשות תבחר בגישה מחמירה של אי החלת פרק חמישי 5 כל עוד התמ"א איננה בתוקף. זכויות מכוח תוכנית שאושרה לפי סעיף 23 שנותרה בתוקף לאחר תפוגת התמ"א, תסווגנה כזכויות מכוח תוכנית רגילה. או אז הדרך לפטור או לצמצום המס, יהיה באמצעות הוראות פרק חמישי1 או צמצום המס בגין עריכת תחשיב של מס לינארי מועדף בגין מכירת דירה. התחשיב יהיה סבוך יותר, ויהיה לערוך הפרדה בין כפל שווי הדירה הנמכרת, ולא יותר מ-2.08 מיליון שקל (או יותר נכון, חלק יחסי מכך לפי שיעור הקומבינציה) לבין רכיב זכויות הבנייה הנמכרות. בגין החלק הראשון, יחול הפטור במקרה של דירה יחידה הנמכרת בידי דייר; או, בהיעדר פטור, המס הלינארי המועדף. בגין היתרה יחול מס השבח המלא בגין מכירת זכות אחרת.

יש אפוא לצפות שעם תפוגת תמ"א 38, בחלק מן המקומות יימשכו הפרויקטים מכוח תוכנית שנערכו לפי סעיף 23 לתמ"א. אולם, ניתן לצפות לגישה מחמירה מצד רשות המסים שתביא לתוספת עלויות בגין מס השבח. אם זו תהייה עמדת הנציבות, כדאי להזהיר את העוסקים במלאכה, שלא יהיה די בהגשת הודעה על חתימת כל הסכם, ויהיה להגיש דיווח מלא ולדרוש פטור ודחיית מס עם חתימתו של כל דייר ודייר.

הכותב מומחה בדיני מקרקעין, שותף במשרד רז-כהן, פרשקר ושות'