האסימון ירד: בעיריות מקדמים תוכניות חדשות בניסיון להתמודד עם עידן ההתחדשות העירונית

בעיריית תל אביב ובבת ים מקדמים מסמך מדיניות להתחדשות עירונית ברחבי העיר, בגבעתיים מגבשים עקרונות תכנוניים לפינוי בינוי ותמ"א 38, ובחיפה מדברים כיום על "התחדשות עירונית חברתית". ב-2017 אושרה בקבינט הדיור התוכנית האסטרטגית ארוכת הטווח שכוללת בין היתר תכנון ובנייה של מאות אלפי דירות באמצעות התחדשות עירונית עד 2040. כעת נראה שברשויות המקומיות מתחילים ליישר קו ולקבוע כללים ועקרונות מחייבים לפרויקטים בתחום.

לתוכנית המקיפה ביותר, שמעוררת כבר כעת סערה, אחראית עיריית תל אביב. מסמך מדיניות חדש שמקדמת העירייה, נוגע ל-70 מתחמי פינוי-בינוי ברחבי העיר, וקובע מפתח תמורות מצומצם מהנהוג כיום לפיו הוועדה המקומית תאשר פרוייקטים. לפי התכנון, לדירה קיימת ששטחה עד 80 מ,ר יתווספו עד 12 מ"ר, שמשמעותם תוספת ממ"ד. לדירה קיימת ששטחה עולה על 80 מ"ר לא יתווספו שטחי תמורה כלל. כן נכתב שהוועדה המקומית תהיה רשאית להגדיל את שטח התוספת לדירה קיימת ששטחה קטן מ-40 מ,ר. כן מוצע שכמות היח"ד בפרויקט תקבע לפי תמהיל שיתאים לצרכים השכונתיים.

מסמך המדיניות מעלה עקרונות נוספים, וביניהם עריכת נספח חברתי, ביוזמת ובמימון העירייה שבין מטרותיו: בדיקת זהות הדיירים, מצב חתימות הדיירים מול היזם והאם הושגו בדרכים מקובלות, קביעת שיעור הקשישים בקרב הדיירים, בחינה האם קיים היצע מספק להשכרה בקרבת מקום ועוד. כמו כן, מסמך המדיניות מחייב את היזמים להקים על חשבונם קרן הון שבמשך עשר שנים תשמש את הדיירים שחוזרים לפרויקט לצרכי תחזוקה שוטפת. יש לציין כי הכנת המסמך החברתי תהיה תנאי לדיון בתוכנית בוועדה המקומית לתכנון ובנייה. הוועדה המקומית הייתה אמורה לדון במסמך בישיבתה היום, אלא שבאופן מפתיע הוא הוסר מסדר היום "מסיבות טכניות", כך לפי דוברות העירייה, שהבהירו כי הוא יעלה לדיון בשבועות הקרובים.

"לראשונה שמים את התושבות והתושבים במרכז ולא רק את היזמים", אמרה היום ל"גלובס" חברת המועצה שולה קשת, שהוסיפה כי "יש היום תהליך מואץ של ג'נטריפיקציה בדרום העיר וביפו. ברוב המקרים בפרויקטים של פינוי בינוי אין אפשרות לתושבות ולתושבים הוותיקים להמשיך להתגורר בעיר. לכן היוזמה של העירייה טובה כי היא מעלה את הנושא לסדר היום". לעומתה סגנית ראש העיר מיטל להבי, מבקרת את גישת מסמך המדיניות החדש: "זה נראה שיש פה הגבלה של בעלי הקניין הפרטי ליהנות מתהליך ההתחדשות העירונית במידה שמגיעה להם. אי אפשר לדלג על בעל הדירה, שעל גבו מתבצעת ההתחדשות העירונית ולהגביל את הזכות שלו להרוויח מהעניין".

יו"ר ארגון הקבלנים והבונים מחוז ת"א והמרכז, יהודה כתב, צופה שאם התוכנית תאושר מספר ה"סרבנים", יגדל, וכי המדיניות החדשה תייצר בעיות נוספות "יש מקרים שחתמנו על חוזים לפני עשור. אתה יכול להגיד לבן אדם שחתמת איתו על תוספת של 30 מ"ר שהוא יקבל רק 20 מ"ר?" תהה.

"להקל על התושבים"

גם בבת ים הסמוכה מתכננים לפרסם מסמך מדיניות התחדשות עירונית לעיר. בחודשים האחרונים מלינים קבלנים רבים על המדיניות המוצהרת של ראש העירייה החדש, צביקה ברוט, שמתנגד לריבוי פרויקטים של פינוי בינוי בעיר. לדבריו המסמך החדש שאושר בהנהלת העיר ושצפוי להיות מוצג במלואו לאחר החגים, מבקש להסדיר את התחום בבת ים "המטרה שלנו היא לשלב בין הרצון להקל על התושבים לביצוע התחדשות בבניינים שלהם, לצד העברת זכויות בנייה ממגורים לתעסוקה ומסחר. כך נאפשר לתושבים להשביח את הנכסים שלהם, ובמקביל נצמצם את הגירעון העירוני", מסר ברוט ל"גלובס". בחודש מאי דנה מועצת עיריית גבעתיים בתוכנית התחדשות עירונית הכוללת עקרונות תכנון מחייבים לתמ"א 38 ולפרויקטים של פינוי-בינוי נקודתיים ברוב חלקי העיר.

ראש המנהלת להתחדשות עירונית, רקפת פסו קונפורטס, מסרה כי "התוכנית אינה פוגעת בזכויות קיימות, אך מגבילה בנייה חדשה ופרויקטים של חיזוק ועיבוי, בשתי הגבלות הקובעות את אופן מימוש הזכויות, לפי המגבלה המצמצמת מביניהן: הגבלת תוספת יח"ד במגרש ביחס למספר יחידות הדיור הבנויות בו ונפח הבנייה המותר".

בחיפה פרסמו לאחרונה קול קורא להתחדשות חברתית. מהנדס העיר, אריאל ווטרמן מסביר כי "אנחנו לא מטפלים רק בבינוי, אלא גם ב"התחדשות עירונית חברתית. זה לא רק ברמה הפיזית, של עירוב שימושים, אלא גם בהכנסה של פעילות שמחזקת את הקהילה ומונעת ג'נטריפיקציה. יש לנו שכונות ענקיות של מבני רכבות לאורך החוף שמיועדות להתחדשות עירונית. יחד עם משרד השיכון אנחנו מקדמים לגביהן תוכנית אב ואפילו תוכניות מפורטות", הסביר. בשיחה שקיימנו עם מהנדסת עיריית חולון, מימי פלג, היא הסבירה שגם בעירם מקדמים כיום את הנושא. זאת בצורה של מסמכי מדיניות שייתנו מענה פרטני לשכונות ספציפיות או למתחמים נקודתיים של התחדשות עירונית.

"תפנית משמחת"

האדריכלית ליאת איזקוב, שמשמשת כיועצת אסטרטגית לתהליכי התחדשות עירונית, מברכת על המהלך שנוקטות הרשויות. "מסמכי המדיניות הם חידוש משמח, רצוי ונדרש. במשך שנים רבות היה ואקום מאד גדול בתכנון הציבורי, ופרויקטי ההתחדשות העירונית הופקעו מהתכנון הציבורי. כל כובד האחריות עבר לידי יזמים שהם אלה שקידמו את התוכניות. בסופו של דבר, יזם לא יכול ולא צריך לתכלל את כל ההיבטים הציבוריים של תוכנית כזו. מסמכי המדיניות מסמנים סוג של תפנית משמחת. להתחיל לקחת את התהליך של ההתחדשות העירונית כמדיניות שהרשות העירונית מתווה. היעד הוא לא רק להרוס דירות ולבנות מחדש, אלא גם בחינת ההקשרים, הצרכים והיעדים".