הפחתת הרוב הדרוש להסכמה תאיץ את מהלכי ההתחדשות העירונית

לאחרונה פורסם כי הרשות להתחדשות עירונית בוחנת חקיקה שתמנע מבעלי דירות סרבנים ומעברייני בנייה לטרפד עסקאות של התחדשות עירונית. לפי ההצעה, טענות של בעלי דירות שהרחיבו את דירותיהם באופן בלתי חוקי, לא יילקחו בחשבון לצורך ההתנגדות לפרויקט.

מדובר ביוזמה מבורכת, שכן לא ייתכן שעבריין בנייה, שבנה ללא היתר בעבר, יזכה לפרס בשלב של התחדשות עירונית, ושהתנגדותו כדי לקבל תמורה גדולה יותר, "תתקע" פרויקט שלם.

אומנם בפרויקטים רבים מצליחים היזמים, בשיתוף עם בעלי הדירות ועורכי הדין, להתמודד עם דיירים סרבנים כאשר מדובר בעבירות בנייה קלות.

אולם חשוב להבין כי התמודדות זו בדרך-כלל משפיעה על רווחיות הפרויקט. משכך, במתחם הכולל מספר גדול של עברייני בנייה, או במתחם שבו ישנם מספר לא מבוטל של בעלי דירות שפלשו (לגינה או לגג משותף) ודורשים תמורה אשר תיקח בחשבון את "החריגה", עלולות הדרישות להוביל למצב של היעדר כדאיות כלכלית לפרויקט.

דווקא היום, כאשר המגמה היא לבטל את תמ"א 38 ובמקום זה לקדם תכנון מרחבי, הכולל מתחמי בנייה (להבדיל ממתן פתרון לבניין בודד), נדרשת דרך יצירתית להתמודדות עם התנגדויות של עברייני בנייה או של סתם סרבנים חמדנים.

לטעמי, הצעד הראשון והחשוב ביותר הוא הפחתת הרוב המיוחס מ-80% (כפי המצב כיום) לשני שלישים. הפחתת הרוב המיוחס לאישור פרויקט תגרום לכך שמספר הפרויקטים שיצאו לפועל בפינוי-בינוי יעלה באופן ניכר, מאחר שברגע שיושג הרוב הדרוש מהדיירים, יוכל היזם לנקוט הליכים משפטיים כנגד המיעוט. במצב כזה, עברייני בנייה שהרחיבו את דירותיהם באופן לא חוקי לא יוכלו לקבל פרס, והדבר יקל על הרשויות המקומיות והיזמים לקדם פרויקטים של התחדשות עירונית.

עם זאת, הדרך להנעתו של הפרויקט, למרות הפחתת הרוב המיוחס, איננה בהכרח סלולה, שכן כדי שפרויקט פינוי-בינוי יוכל לצאת אל הפועל נדרשת הסכמתם של 100% מהדיירים, ויש לזכור שההליכים המשפטיים עלולים להימשך זמן רב ולעלות הרבה כסף, במיוחד כאשר נדרש להתמודד עם לא מעט סרבנים. לכן, חשוב גם לבצע הבחנה בין "עברייני הבנייה" למיניהם. ישנן חריגות במסגרתן בעלי דירות "השתלטו" על גגות, חצרות, הרחיבו את דירתם בשטחים ניכרים, ללא היתר. מאידך, יש לא מעט דירות שבמקור נבנו עם מרפסות, אולם ברבות הימים המרפסות הוטמעו בשטח הדירה והן מהוות שטח עיקרי לכל דבר. באשר לסוג הראשון, הרי שנדרש להתייחס לבנייה לא חוקית באופן נחרץ וחד משמעי. עבריין בנייה לא צריך לקבל פרס על כך שפעל באופן בלתי חוקי, ובתי המשפט והרשויות המקומיות צריכים לגלות יד קשה כלפיהם.

לעומת זאת, הרשויות המקומיות צריכות להכיר במרפסות שהוטמעו בדירות כחלק אינטגרלי משטח הדירה ובהתאם לכך להעניק את זכויות הבנייה, על מנת להימנע ממצבים בהם שטח הדירה החדש, המוצע לבעלי הדירות, עלול להיות קטן יותר משטח הדירה הקיים בפועל.

בסופו של דבר, בכדי שפרויקט יצא אל הפועל, יש לשמור שגם הרשויות המקומיות, גם היזמים וגם בעלי הדירות ייהנו מהפרויקט. 

הכותב הוא הבעלים של משרד עורכי הדין זיו גרומן ושות', המתמחה בנדל"ן ובהתחדשות עירונית.