הממלכה החדשה של איתן אלדר: מתווך עסקאות בשוק הדירות בלונדון

איתן אלדר נחשב בעבר לאחד הפיננסיירים המתוחכמים בשוק ההון המקומי. בשלהי שנות ה-90 הוא ידע הצלחה גדולה, ולאחריה חווה נפילה כואבת. בשנים האחרונות, מתברר, חזר אלדר לעשות עסקים בהיקף משמעותי, הפעם כמתווך ויזם של עסקאות בשוק הדירות התוסס של לונדון. אלדר, המתגורר כיום בבירה הבריטית, עומד בראש חברת EEH Ventures, ועל פי אתר החברה היה מעורב  מאז שנת 2013, בעיקר כמתווך, בעסקאות בהיקף כולל של קרוב למיליארד פאונד (4.5 מיליארד שקל) לרכישה ופיתוח נכסים, רובם בבירה הבריטית.

החברה של אלדר, מספר האתר, פועלת באמצעות שתי חטיבות: השקעות ופיתוח. בתחום ההשקעות, EEH משקיעה את כספיה וכספי גופים מוסדיים בינלאומיים בפרויקטי פיתוח נדל"ן, כאשר היא מייצרת ערך באמצעות הניסיון והידע המקצועי של אנשיה בתחום התכנון, הפיננסים וניהול הפרויקטים. "EEH Ventures מתמחה בהשגת תשואה של 5% מהשכירות על מגורים וברכישת נכסים בדיסקאונט על מחיר השוק", נכתב באתר החברה.

חלק מרכזי בפעילות זו מתבצע בדרך של ברוקראז' - תיווך בעסקאות לרכישה ומכירה של מקבצי דירות, בעיקר באזורים הפחות מרכזיים של לונדון, בהם מתגורר מעמד הביניים. עד היום הייתה EEH מעורבת בעסקאות למכירת יותר מ-3000 יחידות דיור. ל"גלובס" נודע כי אחד מהמשקיעים המרכזיים בפעילות זו הוא טייקון הנדל"ן והמלונאות הישראלי יקיר גבאי, המתגורר אף הוא בלונדון, שרכש באמצעות החברה של אלדר מאות דירות בעיר. לגבאי עסקים חובקי עולם, המרוכזים בעיקר בגרמניה, והונו מוערך במיליארדי דולרים.

בחטיבת הפיתוח של EEH, נכתב באתר, החברה מתמקדת בנכסים בגודל קטן עד בינוני "עם פוטנציאל מצוין", וברכישות בהיקף של 20-100 מיליון ליש"ט. בחטיבה זו ישנם שני סוגי פיתוח: הראשון הוא P.D - Permitted Development - כלומר רכישת בניין מסחרי והפיכתו לבניין דירות יוקרתי. באתר החברה נכתב כי הממשלה והרשויות המקומיות אימצו הוראות הנוגעות לשימור ושינוי בנייני משרדים שהופכים לבנייני מגורים, דבר שמקצר את זמן הבנייה; סוג הפיתוח השני הוא בניית בניין מגורים חדש.

באתר EEH Ventures, המובילה השקעות הן של משקיעים פרטיים והן של גופים מוסדיים, מציינים שהחברה עובדת עם שותפים מקומיים, בעלי ידע ומומחיות בתחומי התכנון בשוק הנדל"ן למגורים בלונדון. בראש החברה עומד כאמור אלדר, כמייסד ומנכ"ל, אשר הגיע לפני מספר שנים ללונדון כמעט ללא הון עצמי, ואת המימון הראשוני לפעילותו גייס בעיקר ממקורבים וממשקיעים פרטיים מישראל. 

לצד העלייה בהיקף העסקאות שבהן היה אלדר מעורב, הוא החל לבצע בשנים האחרונות גם השקעות הוניות בפרויקטים, בין היתר באמצעות קבוצת הנדל"ן הישראלית ב.ס.ר, בה הוא בעל מניות מרכזי (לצד נחשון קיויתי, בעל השליטה בחברה, ורועי גיל, שותפו לשעבר של אלדר בחברת גבור ספורט). אחד מאותם פרויקטים שמובילה ב.ס.ר בלונדון, הוא הסבת בניין משרדים שנרכש בכ-40 מיליון ליש"ט באזור המתפתח של שכונת וומבלי (בסמוך לאיצטדיון הכדורגל המפורסם) לקומפלקס שיכלול 227-350 דירות מגורים קטנות, אותן מקווים היזמים למכור תמורת למעלה מ-100 מיליון ליש"ט.

שוק הנדל"ן הבריטי ספג מכה קשה לפני כשלוש וחצי שנים, בעקבות הברקזיט (ההחלטה לצאת מהאיחוד האירופי) שגרמה למשקיעים זרים רבים להדיר את רגליהם וכספם ממנו. מחירי הדירות ירדו בעשרות אחוזים, ויזמים שהקימו פרויקטים חדשים נתקעו עם סחורה אותה נאלצו למכור במחירים מופחתים. את הסיטואציה הזאת מנצלת EEH, וזאת תחת ההנחה של אלדר שמחירי הדירות בלונדון - שוק שגם היום נהנה מביקושים חזקים לשכירות - יחזרו לטפס בעתיד.  

בין הנכסים שבהם הובילה EEH Ventures רכישת דירות, כך על פי אתר החברה, ניתן לציין את:

Two FiftyOne, בניין דירות חדש ומפואר בן 41 קומות במזרח לונדון (רכישת  49 דירות); 57 East, בניין בן 15 קומות של דירות יוקרה (רכישת 19 דירות); מגדל הדירות Hill House בצפון לונדון (רכישת 117 דירות); ופרויקט Hampstead Reach אף הוא בצפון הבירה (רכישת 24 דירות).

מגיבור השוק למורשע בפלילים

איתן אלדר נחשב במהלך המחצית השנייה של שנות ה-90 לילד פלא בשוק ההון של ת"א. יחד עם שותפו, רועי גיל, רכשו השניים, עוד בטרם מלאו להם 30, את החברה הבורסאית גבור ספורט, אותה הפכו ממפעל גרביים תעשייתי אפור בקריית שמונה לחברת החזקות תוססת ורווחית. בעקבות הצלחת ההשתלטות על גבור ספורט, פנו צמד הפיננסיירים לביצוע שורה של רכישות במגוון תחומי פעילות: נדל"ן, כלי בית ומסחר.

באותה תקופה רבים במגזר העסקי נהו אחר הצלחתם של השניים, החל משותפם הראשון, היהלומן יהודה סייג, ולאחריו רשימה ארוכה של משקיעים שכללה את עופר נמרודי, יצחק שרם, מיכאל שטראוס, טדי שגיא, הפרסומאי גדעון בריקמן ואחרים. בשיא הצלחתם הובילו גיל ואלדר את גבור ספורט לעסקה שבדיעבד הייתה גדולה על מידותיה - רכישת כרבע ממניות חברת ההחזקות הכשרת הישוב של עופר נמרודי, מי שנחשב עד אז למקורב לשניים, תמורת יותר מ-300 מיליון שקל, על רקע הערכתם שמשפחת נמרודי תעמיד את מניות השליטה בחברה למכירה.

אלא שהמציאות טפחה על פניהם של גיל ואלדר, היחסים עם נמרודי העכירו והשניים מצאו את עצמם עם חבילת מניות מיעוט בהכשרת הישוב, שערכה הלך ופחת מול השקעת הענק הממונפת. במהלך שנת 2003 גובש הסדר חוב בגבור ספורט, שכלל פריסה ומחיקת חובות של מאות מיליוני שקלים לבנקים ומחזיקי האג"ח. ההסדר כלל גם הזרמת הון מצד גיל ואלדר, לצד קבוצת משקיעים ובהם פורשי אמדוקס - מריו סגל ומשפחת למלבאום.

מכה קשה נוספת ניחתה על אלדר לפני כארבע שנים, עת הורשע לצד איש העסקים ג'קי בן זקן בהרצת מניות חברת מנופים פיננסים, שהייתה בשליטת בן זקן. לשניים יוחסו עבירות של השפעה בדרכי תרמית על שערי ני"ע וקבלת דבר במרמה בנסיבות מחמירות, והוטל עליהם עונש של 3 שנות מאסר (עונש שקוצר על ידי ביהמ"ש העליון, לצד הגדלת הקנס שהוטל על השניים).