שוק הדיור | ראיון

"הגיע הזמן שמדינת ישראל תמסד את העיקרון של דיור בהישג יד, ולא רק כתגובה למשבר"

מנכ"ל משרד השיכון בני דרייפוס עושה בראיון ל"גלובס" חשבון נפש מקיף על התוכנית הלאומית לסיוע למחוסרי דיור • "מחיר למשתכן הוכיחה שהמדינה יכולה להשפיע אם היא רוצה"

בני דרייפוס / צילום: כדיה לוי
בני דרייפוס / צילום: כדיה לוי

"הייתי בדיונים שהתקיימו לפני מחיר למשתכן, ושבהם נטען שדיור זה לא משהו המדינה יכולה להשפיע בו, כי זה שוק פרטי והממשלה לא במשחק. מחיר למשתכן הוכיחה, שמדינת ישראל, יכולה אם היא רוצה", אומר מנכ"ל משרד הבינוי והשיכון בני דרייפוס. הוא אינו יודע מה יהיה העתיד של התוכנית בממשלות הבאות, ואולם הלקח הגדול, הוא אומר, שהמדינה צריכה לשנות את ההתייחסות שלה לנושא.

"כמו שנהוג בכל העולם, הגיע הזמן שגם מדינת ישראל תמסד את העיקרון של דיור בהישג יד, ולא רק כתגובה למשבר. מכסות של דיור בהישג יד בכל פרויקט, כדבר שבשגרה וכחובה של מדינה, בכל פרויקט שהמדינה יוזמת. חייבים לראות את הערך החברתי של זה, ולא רק את העלויות הכלכליות. כל הזמן בוחנים אותנו בכמה עלתה התוכנית. אבל מה עם הערך החברתי, שנתתי לזוג הזה את האופק שלו והביטחון שלו, שיש לו יחידת דיור בארץ? מה זה עשה לתחושת השייכות שלהם למדינה? החשיבות של הפרויקט הרבה יותר גדולה מהכסף שהוא עולה".

ביום רביעי האחרון האריכה מועצת מקרקעי ישראל את תוקף תוכנית הדגל הממשלתית להתמודדות עם מצוקת הדיור בשנה נוספת, מה שמאפשר לסכם את ארבע השנים שעברו. "ביוני 2015 התחלנו את מחיר למשתכן, בהובלת שר האוצר משה כחלון, עם לא מעט ביקורת מסביב, כי הצעדים שנקטנו נראו אז יומרניים. אמרו לנו שקבלנים לא ייגשו למכרזים, ושאם ייגשו - לא יבנו; ושאם יבנו - הבנקים לא יתנו משכנתאות; ושאם יבנו ויתנו משכנתאות - הדירות יהיו נחותות ואף אחד לא ירצה לגור בהן", נזכר דרייפוס, הממונה על יישום תוכנית הדגל הממשלתית לטיפול במצוקת הדיור.

לדבריו, "כל דבר כזה היה מלחמה: לשכנע יזמים, לשכנע את הבנקים ולריב ובאמת מלחמה יומיומית, תוך שאנו מתקנים את ההחלטות של עצמנו".

הרבה דעות נשמעו על תוכנית מחיר למשתכן אבל על דבר אחד כולם מסכימים, כולל המבקרים הרבים של התוכנית - זו הפעם היחידה מאז החלו מחירי הדירות לזנק ב-2009, שבה הממשלה באמת ניסתה לפעול כדי לעצור אותם.

עד השקת התוכנית בעיקר הסתפקו בהצהרות ובהעלאות מסים על משקיעים. מחיר למשתכן הייתה צעד שנועד לסייע לצעירים. היא לא הצליחה להוריד מחירים, כפי שקיוו באוצר, וגם גרמה ללא מעט בעיות בשוק הדירות (ראו פרשנות).

שרת השיכון, יפעת שאשא ביטון    / צילום: מארק ישראל סלם - ג'רוזלם פוסט
 שרת השיכון, יפעת שאשא ביטון / צילום: מארק ישראל סלם - ג'רוזלם פוסט

מצד שני, קשה לפסול את הטענה הבסיסית של העומדים בראשה, ובהם דרייפוס, שלהצליח למכור דירות מוזלות לצעירים, שחלקם הגדול לא יכול היה לרכוש דירה אלמלא התוכנית - זו הצלחה.

"היום אנחנו נמצאים אחרי הפיק, וזאת לאחר שהתוכנית החלה בצורה מאוד אגרסיבית - 100% מהדירות יועד למחיר למשתכן. אנחנו סבורים שאחרי 70 אלף יחידות דיור שהוגרלו, מרבית הזכאים כבר זכו, או יצאו מהתמונה, כך שהצורך שלנו מתמקד כיום ב-20 אלף משקי בית, וזאת אחרי שטיפלנו בעבר ב-130-120 אלף משקי בית", אומר דרייפוס.

"היום, אחרי השיא, השיווקים מאוד רכים, ויש פרויקטים שבהם 50% מהדירות הן למחיר למשתכן, ואפילו 30%, והשאר דירות למכירה בשוק החופשי. זה נקבע לפי כלכליות המכרז ופניות של ראשי ערים, שעימם הגענו להבנות למכירת דירות גם למשפרי דיור. אנחנו כבר לא נמצאים במצב הלחץ שבו היינו בתקופה הראשונה. היום בהנחיית שר האוצר אנחנו גמישים ומגמישים את התמהיל. אמנם זה מייצר פחות דירות בכל הגרלה; אבל זה נותן מענה גם למשפרי דיור, שזה שוק משמעותי".

הזוכים בהגרלות מעדיפים את המרכז
 הזוכים בהגרלות מעדיפים את המרכז

כל שקל של המדינה, שווה שלושה לאזרח

דרייפוס רואה הצלחה גם בהשקעה של המדינה. לא מעט מהביקורת שמוטחת בתוכנית קשורה לעלותה למדינה - שבעה מיליארד שקל עד כה. אולם הוא טוען, שהציבור הרוויח בסופו של דבר הרבה יותר. לדבריו, "על כל שקל שהמדינה שמה בתוכנית הזו - האזרח נהנה משלושה שקלים. הנה, לדוגמה, נתנו בהרצליה 120-150 אלף שקל הנחה בקרקע, וראינו בגליל ים הנחות ממוצעות של יותר מ-400 אלף שקל, כשהיו גם הנחות של 600 ו-700 אלף שקל. אני לא מכיר עוד תוכנית שמצליחה לעשות כזה קישור בין תוכנית ממשלתית לשוק הפרטי".

אתה שב ומדבר על אוזן קשבת לציבור, ואולם יש הרבה תלונות על אוזן לא קשבת, במיוחד מחברות הבקרה.

"אנחנו מקבלים לא מעט תלונות על היחס שבין הדייר לקבלן. אנחנו אומרים לכולם, שזה חוזה בדיוק כמו חוזה בשוק. אתה קנית את הדירה מהקבלן לא ממשרד הבינוי והשיכון. אנחנו אישרנו את החוזה לפני שחתמת עליו. אם אתה עכשיו מאחר בתשלום, או רוצה לשדרג את הדירה, ואנחנו לא מאפשרים - זו הכלה ויש לה תנאים. אנחנו מלווים את הפרויקטים, ואוכפים.

"מצד שני, אני חייב לציין שהיו לא מעט תלונות מוצדקות, ואנחנו שינינו דברים. אבל יש משהו מתסכל בכך שאתה מתלונן על משהו מוצדק, וכשמשנים אותו - זה לא חל עליך, משום שלא ניתן לשנות דברים רטרואקטיבית.

"היום אני חושב שהקבלנים יודעים את כללי המשחק וגם הזכאים. ול זכאי של ההגרלה הנוכחית, שיקבל הודעה שהוא זכה, מבין שהוא יקבל הודעה רק בעוד שנה-שנה וחצי על כנס, ויש מקרים שיימשכו גם מעבר לזה".
באור יהודה. מה שתיסכל את הרוכשים היה, שעיכוב הפרויקט בוצע לאור בקשות להקלות מטעם היזם, שלדעת הרוכשים גם שינו את הפרויקט.

"הייתה לנו בתחילת הדרך דילמה: האם לעודד הקלות? הרי יכולנו להחליט, שלא ניתן לבקש הקלות שבס ואחרות. התלבטנו מאוד ולא בטוח שההחלטה הייתה נבונה, אבל אני רוצה לשתף בשיקולים: רצינו להתחיל את התוכנית כמה שיותר מהר. והמשמעות הייתה, להשתמש בתב"עות (תוכנית בניין עיר - א"מ) שהיו על המדף. התב"עות שהיו עד 2015-2016 כללו דירות מאוד מאוד גדולות, של 120-140 מ"ר בממוצע.

"במכרזים הראשונים החלטנו שדירות מחיר למשתכן יהיה רק עד 110 מ"ר, ומבחינתנו שהיזם יאבד את הזכויות הנותרות. זה היה לא הגיוני ולא סביר, לכן החלטנו לעודד הקלות כחלון-שבס. מצד שני, המחיר ששילמנו היה עיכוב. אנחנו לא צפינו שהמשמעות של לקבל הקלות היא שישה-שמונה חודשים של דיונים, והמתנגדים הכי גדולים להקלות הם הזוכים עצמם, שאומרים שהם לא רוצים לצוף את הפרויקט.

"אבל אנחנו כמדינה כן רוצים לצופף את הפרויקט ולקבל ממנו מקסימום דירות. בשום שלב לא אמרנו שלא ניתן יהיה לבקש הקלות. להיפך - אנחנו עודדנו אותם לבקש הקלות. עם זאת, שילמנו מחיר מאוד כבד בתודעה הציבורית וגם בעיכובים משמעותיים".

ואיך אתה מרגיש עם זה עכשיו?

"זה לא סוד שמטה הדיור ומינהל התכנון עושים חושבים בכלל בנושא ההקלות, וחלק מהסיבות לכך היו בגללנו מחיר למשתכן".

"בזכות מחיר למשתכן למדנו את השוק"

"מחיר למשתכן לא רק נתנה הטבות - היא לימדה אותנו את השוק. פעם שיווקנו ושכחנו. לא בדקנו כמה זמן לוקח לבנות, לא כמה זמן לוקח לאכלס, לא הסתכלנו על החוזה שחותמים מול הקבלנים - לא היינו שם בכלל. כאילו טיפלנו במשבר הדיור בלי להיות בתוך הסיפור. מחיר למשתכן הכניסה אותנו לתוך הקרביים".

אז מה למדת?

"המון. למדתי קודם כל את קטסטרופת הרישוי. זה חור שחור שלא הכרנו. למדנו שיש לנו קושי גדול מאוד לייצר זמינות של דירות בגלל הפוליטיזציה בוועדות המקומיות ובגלל הניסיון שלהן לכפות על המדינה דברים, ולנצל את הרצון שלנו לקדם פרויקטים. יש לא מעט עיכובים להיתרי בנייה שנובעים מסיבות לא ענייניות. למדנו שגם עניין ההקלות אינו מסודר וחוסר הבהירות יוצר עיכובים רבים וזה מייקר את הפרויקט, כי אם הוא מתעכב - מישהו משלם על זה.

"אני שמח מאוד על ההבנות שהגענו אליהן עם המפקחת על הבנקים, ובזה שבנק ישראל הכיר בהטבה כחלק מההון העצמי של הזכאי. זה לא פחות ממהפכה מבחינתנו, כי אדם עם 100 אלף שקל יכול לקנות דירה בעד 1.8 מיליון שקל.

"למדנו לא מעט על הקבלנים ועל הצרכים שלהם, איך הם מתכננים. והכי חשוב: למדנו את הפרופיל של הזכאי - מי הוא? בן כמה הוא? כמה ילדים יש לו? כמה זמן הוא מחפש דירה? מה הרצונות שלו? מה המוצר שצריך לייצר עבורו?

"אנחנו יודעים היום שדירות ארבעה חדרים זה הדבר שהכי חסר בשוק. כשהתחלנו חשבנו שהכי חשוב זה לייצר דירות של שלושה חדרים, אבל כשאתה מדבר עם הזכאים אתה מבין".

הפגנה של זוכי מחיר למשתכן באור יהודה, בשנה שעברה / צילום: אמיר מאירי
 הפגנה של זוכי מחיר למשתכן באור יהודה, בשנה שעברה / צילום: אמיר מאירי

אמרת לאחרונה שלפריפריה לא הבאתם את הסחורה, משום שההנחות שם לא היו מספיק גדולות.

"יש לי רתיעה מהדיון שהבאנו הטבה של 700 אלף שקל בגליל ים, אף שצריך לקיים את הדיון הזה ולברר מה קרה שנתנו הנחה של 200 אלף שקל על הקרקע וקיבלנו הנחה כוללת של 700 אלף על הדירה. אבל צריך לקחת את הממוצעים ולא להתייחס למקרי הקיצון. עם זאת, אם אנחנו מקיימים את הדיון על גליל ים, בואו נקיים גם דיון על ההטבות שנתנו בדימונה. כי נורא קל לשים את הזרקור על ההנחות המפליגות בגליל ים, אבל לא מדברים על התת הנחות שניתנו בפריפריה, למרות מאמצים גדולים של הממשלה, בצורה של מענקי פיתוח לקבלנים וסבסוד לרוכשים ועוד. משהו לא מאוזן פה בחלוקת המשאבים. משהו עמוק".

אולי היה נכון במסגרת התוכנית להגדיל את המענקים לרוכשי הדירות בפריפריה.

"כל היופי של התוכנית הזו מבחינת הממשלה הוא, שאנחנו יודעים להביא על כל שקל שלושה שקלים. מענק הוא כסף טיפש, שלא מייצר שום מנוע, ולכן הממשלה נותנת אותו בצמצום. נכון שנותנים 60 אלף, והיה טוב יותר שיתנו 80 אלף, וכשנותנים 40 אלף עדיף היה לתת 60 אלף, אבל כל מספר לא יהיה מנצח, כל עוד לא נדע לתת את כל המעטפת - ובפריפריה צריך להשקיע בחינוך, בתעסוקה ובתחבורה".

מה לגבי ההגרלות לפרויקטים לא בשלים, שלוקח זמן עד שהם ממומשים?

"אנחנו מגרילים את הפרויקטים בסמיכות לזכיית הקבלן, ומכאן נובעת התחושה של אנשים שאנחנו לא נותנים להם מענה. הסיבה לכך היא שגם אנחנו לא יודעים בדיוק היכן הפרויקט עומד. התשובות שלנו שבלוניות ולא מספקות, בנוסח 'המסמכים הוגשו לוועדה'.

"מצד שני, מה שאנחנו עושים זה לתת ידיעה לכל חסר דירה, שאנחנו כמדינה מחויבים לו לפתרון דיור. לא יודעים עוד כמה זמן, ולא יודעים מה המחיר הסופי. אבל זו אמירה ציבורית - הפרויקט מיועד לך. אתה אדם מבוגר ואתה יודע שזה יקח שנה וחצי עד שיקראו לך לכנס ועוד 36 חודשים עד שהבנייה תושלם. עכשיו זו ההחלטה שלך - האם להמתין ארבע שנים עד לאכלוס, או לחפש אלטרנטיבה. הכול בסדר. אני שמח שרוב הזוכים ממתינים, אבל אני מבין גם את אלה שאומרים שזה לא מתאים להם".

אנחנו רואים את רשימת הדירות שלא נמכרות מתארכת והולכת, ושכולן בפריפריה.

"בקריית ביאליק יש מלאי גדול לא מכור. לפני שנתיים בערך קיבלנו החלטה לרכוש פרויקטים מהשוק הפרטי באמצעות קול קורא, ובלבד שהקבלנים שבנו אותם ימכרו את הדירות בתנאי מחיר למשתכן. קנינו כזה פרויקט בקריית ביאליק, מאותו קבלן שכיום לא מצליח למכור דירות בפרויקט מחיר למשתכן רגיל. והנה הפרויקט שקנינו בקול הקורא נמכר כולו. מדוע? כי התברר שהוא כלל בעיקר דירות של שלושה וארבעה חדרים. דירות של חמישה ושישה חדרים שמוצעות בפרויקטים הרגילים - לא מתאימות ליכולות הכלכליות של מחפשי הדירות בקריות. בקריית ביאליק אנשים רוצים לקנות רק דירות ארבעה חדרים ובפחות מ-1.2 מיליון שקל.

"אנחנו הופתענו מזה, ולמדנו שאם אתה תקוע עם סוג אחד של דירה, זה לא אומר שתהיה תקוע עם סוג אחר ואנחנו צריכים להפעיל כל היום את הראש, לבדוק את המוצר ומה הכשל שבו".

למדתם משהו גם על העקשנות של הלקוח הישראלי?

"כולם אהובים ואנחנו רוצים לתת שירות לכולם, אבל ככלל יש לנו בתרבות הישראלית קושי לתת שירות, במובן הכי עמוק של הדברים, לא במובן של 'פנייתך התקבלה ותיענה בתוך 14 יום'. אין לנו מורשת של איך נותנים שירות, איך כותבים מכתב תשובה כמו שצריך, ובתור מנכ"ל של המשרד זה אחד מהדברים ששמתי לי ליעד לטפל בו. אני ממש רואה את זה כאתגר של משרד השיכון לסגל את השירות הנכון ולתת אותו טוב וזמין, ומצד שני שגם ללקוחות יהיו ברורים גבולות הגזרה".

הקצאת קרקע מחיר למשתכן
 הקצאת קרקע מחיר למשתכן

"להתייחס גם להתחדשות עירונית"

שרת הבינוי והשיכון, ד"ר יפעת שאשא ביטון, נכנסה לתפקידה בינואר האחרון. היא מאמינה מאוד בתוכנית מחיר למשתכן. לדבריה, "מעבר למספרים המרשימים של התוכנית, יש כאן עניין אנושי. זו הדרך של המדינה לראות את הזוגות הצעירים ולהתמודד אולי בפעם הראשונה עם משבר הדיור שמהווה את אחת מהמצוקות הגדולות של הדור הזה. בכל ממשלה שתקום, יש להמשיך עם התוכנית ולהמשיך ולשכלל אותה בהתאם למצב המשתנה תוך מיפוי הצרכים המשתנים של האוכלוסיות השונות בחברה".

ומה באשר לאוכלוסיות שלא נהנות מהתוכנית?

"מוטלת עלינו החובה לגייס את התוכנית כך שתהיה חלק ממאבק רחב יותר למתן פתרונות דיור לכלל השכבות באוכלוסייה, לרתום אותה כדי לייצר מוביליות חברתית וליישם בה גם פתרונות לדיור הציבורי. לצידה צריך לחזק גם את ההתחדשות העירונית על מנת לצמצם פערים בין המרקם הוותיק למרקם החדש ביישובים, לנוכח תנופת הבנייה.

"פתרונות דיור הם לא רק מספרים של חוברות שיווק ותשומות בנייה. מדובר בביטחון הבסיסי ביותר שאזרח זקוק לו. ועל כן אני גאה בעשייה שנעשית במשרד הבינוי והשיכון ובטוחה כי עשייה זו תמשיך ותצבור תאוצה ותתרחב לאור ההצלחה הגדולה של מחיר למשתכן". 

רוצה להשאר מעודכן/ת בנושא נדל"ן ותשתיות?
✓ הרישום בוצע בהצלחה!
צרו איתנו קשר *5988