מרפסת סוכה דוחה הגנה מפני רעידות אדמה

בפסק דין שניתן לאחרונה על ידי המפקחת על המקרקעין בירושלים התנגשו לכאורה שני אינטרסים מתחרים על רקע הרצון לחיזוק הבית המשותף במסגרת תמ"א 38: מצד אחד, אינטרס של בעל דירה לשימורה של מרפסת סוכה בדירתו ומהצד השני, האינטרס הציבורי של חיזוק הבית המשותף מפני רעידות אדמה ותוספת ממ"דים לכל דירות הבעלים בבניין, כולל לדירת המתנגד.

באותו עניין נדונה התנגדותם של בעלי דירה אחת מתוך 18 דירות בבית המשותף בירושלים, לחתום על הסכם התמ"א. בעתירתם ביקשו 17 הדיירים לאשר להם, חרף התנגדות בעלים של אחת הדירות, ביצוע עבודות לחיזוק הבית המשותף לפי תוכנית המתאר הארצית. בעלי הדירה טענו בין היתר כי התמורות שהובטחו להם הן בלתי שוויוניות ומקפחות ביחס לדירות אחרות בבניין; כי לצורך הקמת הממ"ד יש להרוס חלק ממרפסת שהינה רכוש פרטי ולפיכך יש צורך בהסכמה של כל בעלי הדירות הנפגעים מהריסת המרפסת וכי הממ"ד שצפוי להיבנות יחשיך את הדירה ויפגע בה. עוד טענו כי לדירת הקרקע הוצמדה חצר בניגוד להסכמתם ויש לבטל הצמדה זו ועוד העלו טענות נוספות בדבר פגיעה בדירתם במסגרת הפרויקט. כמו כן טענו כי בהיות דירתם דירה בקומה השלישית, מרפסת הדירה הקיימת, שהינה מרפסת קטנה בשטח כולל של כשמונה מ"ר, מהווה מרפסת סוכה.

המפקחת בדקה ודנה בטענות המתנגדים לחוסר שוויון ודחתה את כולן. היא מצאה כי התמורות שהוצאו למתנגדים עומדות בכלל השוויון ובפרט כאשר מדובר בפרויקט של חיזוק הבניין הקיים שלא תמיד מאפשר שוויון מלא בין הדירות השונות. המפקחת אף מצאה כי המתנגדים זכו במסגרת הפרויקט למחסן הגדול ביותר שניתן בבניין למי מהבעלים (20 מ"ר). אלא שטענה אחת של המתנגדים הכריעה את הכף לצד חובה והביאה לביטולו של הפרויקט - והיא הטענה כי הפרויקט יגרום לאובדנה של מרפסת הסוכה, באשר באותו מיקום, במקום הסוכה - אמור היה להיבנות הממ"ד. בביקור של המפקחת במקום הוברר כי אכן המתנגדים קירו את המרפסת האמורה בקירוי קל שניתן להסירו באופן המאפשר להם בחג הסוכות להשתמש במרפסת כמרפסת סוכה.
העובדה כי הוצע למתנגדים להכשיר מרפסת סוכה במיקום אחר של הדירה לא הועילה וזאת מאחר שהשטח הבלתי מקורה של אותה מרפסת שהוצעה היה 1.5 מ"ר בלבד ולפי קביעת המפקחת השטח המצומצם של מרפסת כשרה אינו מהווה חלופה הולמת לביטול מרפסת הסוכה.

 עו"ד דולפין מינצר כרמון / צילום: שלומי יוסף

מעניין לציין כי המפקחת קבעה שהריסת מרפסת המהווה חלק מהדירה לצורך ביצוע פרויקט והרמת ממ"ד, היא בתחום סמכות המפקחת ובמקרה המתאים ניתן לאכוף גם עבודה זו על בעל דירה מתנגד במסגרת פרויקט לחיזוק הבניין הקיים. בכך הלכה המפקחת צעד אחד נוסף לצורך הגברת הכוח של רוב בעלי הדירות לייצר הסכם אכיף, גם אם הוא הוא דורש כניסה כלשהי לדירות הבעלים, כגון לשם יצירת חלל מספיק למעלית וכיו"ב.

אלא שבאותה נשימה המפקחת עמדה על חשיבותה של מרפסת הסוכה תוך שהצביעה על הוראות חוק המקרקעין המגבילות את זכות הרוב לקבל החלטה בדבר ביצוע הרחבה שיש בה כדי למנוע מבעל דירה את האפשרות לבנות סוכה אם נהג לעשות כן לפני ההחלטה. לדברי המפקחת - חוק החיזוק שהינו חוק ספציפי, אין בו כדי לגבור על הוראות חוק המקרקעין לעניין זה שכן אין בו כדי לאיין את החשיבות שמקנה המחוקק למרפסות סוכה.

בשורה התחתונה - אף שמדובר בפרויקט מורכב שבמסגרתו הצליחו היזם והדיירים להגיע להסכם שיוויוני וצודק לכל, בתחרות שבין מרפסת סוכה לבעל דירה בודד לבין ממ"ד מציל חיים לכלל בעלי הדירות, ובחשיבות שיש לייחס לכל אחד מערכים אלה, העדיפה המפקחת בצורה מוחלטת את האינטרס הראשון. לדעתנו זה אינו האיזון ההכרחי ואף לא האיזון הנכון והצודק בין האינטרסים המתחרים שעמדו על המדוכה.

תיק מפקחת 1/397/2017

הכותבת שותפה במשרד עו"ד מינצר-כרמון, נסים, המלווה דיירים בפרויקטי תמא 38 ופינוי-בינוי