מי צריך לשלם על זכויות הבנייה בפרויקט תמ"א 38?

בעת מכירת דירת מגורים עלול לחול היטל השבחה על המוכר, בגין ההשבחה של הדירה מאז רכישתה ועד מכירתה. זאת כתוצאה מתוכניות משביחות החלות עליה ואושרו בזמן שחלף בין הקנייה למכירה. סכום היטל ההשבחה המושת במכירה עלול להיות משמעותי ביותר ויש לבררו היטב בטרם המכירה ואף בטרם סיכום התנאים המסחריים של עסקת המכר מול הרוכש.

אבל מה קורה בעת מכירה של דירה בבניין שדייריו חותמים על עסקת תמ"א 38?

תמ"א 38 היא "עסקת נטו" עבור בעלי הדירות, כלומר במסגרת העסקה נוטל על עצמו היזם את כל החיובים החלים בגינה, לרבות היטלי ההשבחה (ככל שלא חל פטור). אם דייר מחליט למכור את דירתו, שיש לה זכויות בנייה או זכויות על הגג, המחייבות בהיטל השבחה בעת מכירתה, במהלך פרויקט תמ"א 38, האם הוא עלול למצוא את עצמו כמי שחייב בהיטל ההשבחה חרף קיומה של עסקת התמ"א?

סוגיה זו נדונה לאחרונה בוועדת הערר לתכנון ובנייה במחוז תל אביב במסגרת ערר שהגיש בעלים של דירה בבניין ברחוב ברגסון 7 ברמת אביב בתל אביב. הדירה הנמכרת מצויה בקומה העליונה בבניין וכוללת חדר על הגג. הוועדה המקומית מצאה להשית על המוכר היטל השבחה בגין תוכנית ג/1, המאפשרת הגדלת החדר על הגג מ-23 מ"ר ל-40 מ"ר.

המוכר, אשר חלק על חיובו בהיטל ההשבחה, עתר לוועדת הערר בטענה כי חיובו בהיטל השבחה מתעלם מהסכם שערכו בעלי הדירות בבניין עם יזם לביצוע פרויקט תמ"א 38/1 (חיזוק), שבמסגרתו התחייבו להעביר לו את הזכויות בגג הבניין, בתמורה לחיזוק הדירות בבניין, שיפוצן והרחבתן.

עוד טען המוכר כי ההסכם למכירת דירתו נעשה לאחר שנחתם הסכם התמ"א ואף לאחר שניתנה החלטת ועדה המאשרת לתת היתר בנייה (היתר בתנאים) ולכן עסקת התמ"א מהווה מימוש זכויות במקרקעין ומחייבת בהיטל השבחה - ועל היזם לשלם את היטל ההשבחה.

מנגד טענה הוועדה המקומית כי הסכם התמ"א אינו מהווה מימוש זכויות במקרקעין, וכי מימוש הזכויות הרלוונטי הוא מכר הדירה. עוד טענה הוועדה המקומית כי ההחלטה לתת היתר בתנאים בעסקת תמ"א אינה מהווה מימוש זכויות במקרקעין והיתר הבנייה עצמו ניתן רק לאחר שנכרת הסכם מכר הדירה.

לאחר בחינת טענות הצדדים מצאה ועדת הערר לקבל את הערר. הוועדה התבססה על כך שההיתר בתנאים לביצוע התמ"א ולתוספת יחידות הדיור וחדרי היציאה לגג ניתן ביולי 2015, היתר הבנייה ניתן רק שנתיים אחר כך, באוגוסט 2017, ואילו הסכם המכר של הדירה נכרת במרץ 2017 - לאחר מתן היתר בתנאים וכשישה חודשים לפני מתן היתר הבנייה.

ועדת הערר קבעה כי הסכם מכר הדירה כלל הצהרות ברורות של המוכר על קיומה של עסקת התמ"א ואף הצהרות של הרוכש כי קיבל על עצמו את מלוא זכויותיו וחובותיו של המוכר עפ"י הסכם התמ"א. נתון מהותי נוסף הוא העובדה שהיתר בתנאים לפרויקט התמ"א התקבל עוד בטרם עריכת הסכם המכר ומשמעות הדברים היא שלעת כריתת הסכם המכר, זכות המוכר בגג הבניין היא זכות רופפת עד כדי לא קיימת כמעט.

הוועדה הוסיפה וקבעה כי קיים ספק אם התמורה בעסקת המכר שיקפה זכות ולו תיאורטית להקמת חדר יציאה על הגג כחלק בלתי נפרד מהדירה, או להרחבתו של חדר כזה, שהרי הזכויות על הגג כבר הוקנו ליזם במסגרת עסקת התמ"א.

בסיכומו של דבר נקבע כי שומת הוועדה המקומית אינה משקפת את מצב הזכויות הנכון במועד הרלוונטי וועדת הערר ביטלה את שומת היטל ההשבחה. 

הכותב מומחה במקרקעין ובהתחדשות עירונית