אפקט אמזון: האם העלייה במסחר המקוון תוריד את מחירי האחסון?

על הפרק: קבלנים בצפון אמריקה צפויים לספק השנה כ-28 מיליון מ"ר של שטח מחסנים חדש בארה"ב, בקנדה ובמקסיקו, והדיירים (חברות התעשייה או ההפצה) צפויים לחכור רק כ-22.4 מיליון מ"ר - כך לפי דוח חדש של חברת קושמן אנד ווייקפילד. בחברה מעריכים שהקבלנים יספקו עוד 25 מיליון מ"ר ב-2021, לעומת ביקוש צפוי של כ-20 מיליון מ"ר.

השינוי: יזמים שבונים מבני תעשייה הוסיפו היצע באיפוק יחסי מאז תום המיתון האחרון בשנת 2009. רבים מהם חששו מהוספת נכסים שלא הושכרו מראש, ולא רצו להסתכן בהפסדים אם השוק לא יספוג את הנכסים החדשים. הכמות המוגבלת של מחסנים הורידה את שיעור השטחים הפנויים והעלתה את דמי השכירות.

בו זמנית, גל של חברות שמתמקדות במכירות מקוונות לצרכן, מקמעונאים ותיקים ועד הלוגיסטיקה המתרחבת במהירות של אמזון.קום, החלו לחכור שטחים למחסני מילוי הזמנות ומרכז הפצה. קושמן אנד ווייקפילד כתבה בדוח שהיזמים הוסיפו ב-2019 יותר שטחים בצפון אמריקה מכפי שהדיירים יצטרכו, בפעם הראשונה מאז 2009.

"בניית יתר היא בהחלט משהו שאנחנו צריכים לעקוב אחריו", אמרה קרולין זלצר, מנהלת מחקרי הלוגיסטיקה והתעשייה ביבשת אמריקה של קושמן אנד ווייקפילד.

דמי השכירות: הקפיצה הרב-שנתית בשטחי אחסון תעשייתי, שהוזנה על ידי צמיחת המסחר האלקטרוני - עוברת אולי להיות לטובת הדיירים. השינוי באיזון בשוק צריך להקל במשהו על הדיירים להתמקח על דמי השכירות, אך לדברי זלצר, בעלי הנכסים ישמרו על רוב כוח התמחור שלהם.

שיעור השטחים הפנויים, שאינם מאוכלסים, צפוי לעלות ל-5.2% בסוף 2021 מ-4.6% בסוף 2019, לפי התחזית של קושמן. הממוצע בשנים 2011-2021 הוא 6.2% שטחים לא מאוכלסים. קושמן צופה שכירות מבוקשת של 6.95 דולר לרגל רבוע (0.09 מ"ר) בסוף 2012, לעומת 6.51 דולרים בסוף השנה שעברה.

מגבלות על ההיצע: כמה בעלי נכסים מצביעים על הגבלות בהוספת שטחים חדשים רבים. "עלויות החלפה גבוהות, מחסור בקרקעות והליכי אישור ממושכים ימשיכו לרסן את ההיצע", אמר לאנליסטים תומס אולינג'ר, סמנכ"ל הכספים של Prologis, הבעלים והקבלן הגדול ביותר של נדל"ן תעשייתי בארה"ב, בשיחת ועידה על הדוחות שפרסמה החברה לרבעון הרביעי.

מה צופן העתיד: Prologis צופה שתיק הנכסים שלה ברחבי ארה"ב, באירופה ובאזורים נוספים יסיים את השנה הנוכחית בשיעורי תפוסה של 96%-97%. החברה גם מתכננת להעלות את דמי השכירות כשהחוזים מסתיימים. כמה שווקים בארה"ב כמו סיאטל וסן פרנסיסקו, נשארו בתפוסה גבוהה מאוד, מסר מנכ"ל Prologis, חאמיד מורדאם. ללקוחות שמעוניינים לשכור בהם שטחים יש פחות הזדמנויות. "היו לנו עשר שנים של ביקוש שעלה על ההיצע", אמר מורדאם. "הביקוש למעשה מרוסן במקרים רבים בגל אי זמינות של שטחים".