אי-שקט ביטחוני? ישראל לוהטת מתמיד: רשתות בינ"ל מאתרות לוקיישנים למלונות חדשים בארץ

קורונה? אי-שקט ביטחוני? עוד ועוד רשתות בינלאומיות מתעניינות במלונאות הישראלית ומיישמות צעדים ממשיים. אחרי שרשת המלונות איזי הוטל הכריזה על כניסה לישראל, היא צפויה לפתוח במהלך 2021 סניף ראשון ברמת החייל בתל-אביב ובו 200 חדרים. בחודש נובמבר האחרון הודיעה הרשת, המונה כיום כ-40 בתי מלון ב-31 מדינות, על כניסתה לישראל לצד התרחבות למדינות נוספות.

הרשת, חברות אחות לחברת הלואו קוסט איזי ג'ט, הצהירה על כוונתה לפתוח 3 בתי מלון בתל-אביב (כ-600 חדרים בסך-הכול). הרעיון שעל-פיו פועלת הרשת הוא "מלון באדג'ט", שבמודל השאוב מעולמות התעופה האורחים בו משלמים על מוצר בסיסי, ומעבר לו הרשת גובה תשלום על כל שירות, דוגמת טלוויזיה.

במהלך 2021 צפויה כאמור הרשת לפתוח סניף ראשון בישראל. מחיר הלינה הבסיסי יהיה כ-300-400 שקל, זאת לפי יו"ר ומייסד חברת אינדקס נדל"ן ו-Savills ישראל, נועם ברנדר. החברה מייצגת בין היתר את זכייני איזי הוטל בישראל.

עוד אומר ברנדר ל"גלובס" כי אחת החברות הבינלאומיות שלאחרונה הביעו עניין בכניסה לענף המלונאות בישראל היא הרשת יורו הוטל, שביקשה לאתר נכס מלונאי לטובת ניהול מלון. יורו הוטל מנהלת מלונות בין היתר בצרפת ובספרד.

לדברי ברנדר, "בניגוד לעסקאות נדל"ן רגילות, נכסי בתי מלון מאתרים לתקופה של 20 שנה, ולכן ההסתכלות היא לטווח רחוק, מה גם שהבנייה של בית מלון אורכת 3-5 שנים. המשבר הזה יחלוף ולא יפגע בפוטנציאל התיירותי של ישראל בראיית היזמים הבינלאומיים.

"הפוקוס הוא על התשואה המלונאית, שהיא כ-9%, לעומת ענף המשרדים שבו התשואה הממוצעת היא 6.5%. הרשתות הבינלאומיות מחפשות אזורים שקיים בהם ואקום, כלומר ביקוש שהוא גבוה מהיצע, והן זיהו שבתל-אביב יש מחסור של 5,000 עד 10,000 חדרים.

"רשתות כמו מריוט ומנדרין קיבלו פניות מיזמים מקומיים לניהול של בתי מלון, וגם הן מתעניינות במלונאות הישראלית ובהיתכנות להקמת מלונות בשילוב עם ברנדינג, כלומר נכסים המשלבים מלון ודירות להשכרה לטווח קצר בבעלות של יזמים פרטיים. הרשתות הללו מציעות ניהול גם לדירות להשכרה לטווח קצר. רשת מנדרין, שאפשר להגדיר אותה כרשת ברמה גבוהה ביותר, מתמקדת בנכסים על חוף הים בתל-אביב. מריוט מתעניינת במגה-פרויקט שמוקם בירושלים בעקבות פנייה של היזם אליה לניהול. אנחנו מבצעים את הבדיקות עבורה".

התשואה המלונאית צמחה עם הביקוש

את ההתעניינות הגוברת ביזמים הבינלאומיים בישראל מנמק ברנדר בכמה גורמים. ראשית, שיעור התפוסה הגבוה במלונות תל-אביב (76% בממוצע שנתי); ושנית, התשואה המלונאית שצמחה עם הביקוש. "רפורמת השמיים הפתוחים פתחה את ישראל למספר תיירים שהתשתיות המלונאיות לא היו מוכנות לו". לבסוף, הוא מזכיר את מענקי משרד התיירות שבתל-אביב מגיעים ל-10% מערך ההשקעה ובשאר האזורים ל-33%.

"המלונאות זה עסק חם גם בתחום של הסבת משרדים והשילוב של מסחר, משרדים, מגורים ומלונאות, דוגמת פרויקט מתחם חסן ערפה בתל-אביב, ש-12 יזמים מתכננים להקים פרויקטים בנוסחה הזו". לדבריו, "המחסור העצום בחדרים בתל-אביב מושך את היזמים על אף אי-השקט הפוליטי והביטחוני, והדגש מושם גם על מלונות ברמה של 2-3 כוכבים שחסרים בעיקר".

מצד שני, יש לציין כי עיקר הבנייה בתל-אביב היא של מלונות יוקרה. יזמים מנמקים כי רכיב ההשקעה בקרקע לא משתנה, והתוספת למלון יוקרה לעומת מלון בסיסי היא לא גבוהה. גם לזה יש לברנדר תשובה מנומקת: לדבריו, "מלונות באדג'ט לא חייבים להיות ברוטשילד אלא בפאתי תל-אביב, דוגמת רמת החייל. בכל העולם מלונות מהסוג הזה מוקמים מחוץ למרכז, כשהם צריכים תחבורה ציבורית נוחה למרכזי הערים. הרכבת הקלה שנבנית בתל-אביב גם נלקחת בחשבון על-ידי היזמים".

בסגמנט היוקרה מונה ברנדר כאמור את מריוט שכבר מנהלת נכסים בישראל (מלון רנסנס, ריץ קרלטון, ג'פה ועוד), יחד עם עוד כ-4,000 נכסים בכל העולם. רשת מנדרין אוריינטל עדיין לא נכנסה לישראל, אולם היא צפויה לנהל מלון ראשון בתל-אביב ב-2023.

לאחרונה פנו מספר יזמים ישראלים למריוט ולמנדרין לצורך בדיקת היתכנות ולהתאמה למותג מסוים תחת המטרייה שלהם (מריוט למשל כוללת את המותגים שרתון, ריץ קרלטון, W, מרידיאן ועוד). "ההתעניינות בישראל בעת האחרונה גוברת, והמדינה מוגדרת כיעד בעל פוטנציאל, אבל באותה נשימה גם ירדן ומצרים - שם המחירים זולים יותר - נמצאות במוקד העניין של המותגים הבינלאומיים".