שוק הדיור | שאלות ותשובות

האם המגפה היא כוח עליון בענף הנדל"ן? מי יקבל פיצוי ומי לא, ומה עם עסקאות יד שנייה

עכשיו כבר ברור שמגפת הקורונה תפגע קשות בענף הבנייה, ולא לתקופה קצרה • מה יקרה במצב בו כל עובדי הקבלן אינם מגיעים לעבודה, וכתוצאה מכך יהיה איחור במסירת הדירה? האם הרוכש יהיה זכאי לפיצוי? • ומה יעלה בגורל מוכרים וקונים של דירות יד שנייה? • שאלנו מומחים 

רחובות תל אביב ריקים בצל הקורונה / צילום: איל יצהר, גלובס
רחובות תל אביב ריקים בצל הקורונה / צילום: איל יצהר, גלובס

מה אומר חוק המכר?

עו"ד אביבית דוד ממשרד צבי שוב: "חוק המכר (דירות) קובע שאיחור במסירת דירה יגרור בדרך כלל תשלום של פיצוי בתנאים מסוימים, ואולם בסעיף 5 א (ג) נקבע חריג מסוים כאשר נאמר שהצדדים לחוזה המכר רשאים להסכים שסעיפי הפיצוי לא יחולו על איחור שנגרם כתוצאה מנסיבות שאינן בשליטת המוכר. יש לבדוק בכל מקרה לגופו אם אכן הצדדים כללו את הסעיף בהסכמים, ואולם גם אם כן, עדיין על החברה שתבקש לדחות את מועד מסירת הדירה, תהיה החובה להוכיח שאירועי הקורונה הם אירועים העונים על הסעיף, כלומר נסיבות שהסיכון להתרחשותן ולתוצאותיהן אינו מוטל על החברה הקבלנית.

"בפועל, כבר כיום הוציאו כמה חברות יזמיות מכתבים לרוכשי דירות בפרויקטים והתריעו על כך שכפי הנראה יידחה מועד מסירת הדירות לידי הרוכשים לאור מחסור כבד בכוח אדם, בחומרי גלם לבנייה, בעובדי רשויות הנדרשים לצורך מתן אישורים וכן הלאה. הצפי הוא שחברות נוספות יצטרפו למהלך זה בקרוב" .

 עו"ד אביבית דוד / צילום: כפיר סיון
  עו"ד אביבית דוד / צילום: כפיר סיון

מהו כוח עליון?

עו"ד אלדר אדטו, שותף וראש מחלקת הנדל"ן במשרד ברנע־ג'פה־לנדה ושות': "אחד המנגנונים הקבועים בחוק מכונה כוח עליון, או בשפה המקצועית - סיכול חוזה. סעיף 18 לחוק החוזים (תרופות בשל הפרת חוזה) קובע כי במקרה שבו אירע אירוע שהצדדים לחוזה לא היו יכולים לצפות או למנוע מראש, ההתחייבויות שלהם על פי החוזה יושהו עד סיום האירוע או יבוטלו (לפי הנסיבות), ללא כל פיצוי.

"חוזים רבים כוללים סעיף השולל אפשרות לתשלום פיצויים במקרה שהאיחור במסירה נגרם על ידי כוח עליון שלא היה בשליטת הצדדים. לרוב, החוזים מנוסחים כך שהם יתפרסו באופן רחב יותר מהוראות החוק ופעמים רבות אף כוללים אירועים ספציפיים (כגון רעידת אדמה, מלחמות וכו'). אין בחוק הגדרה חד משמעית של מהו אירוע כוח עליון, והפרשנות לכך היא בהתאם לפסיקה".

מה אומרת הפסיקה?

עו"ד אלדר אדטו: "בתי המשפט מפרשים באופן מצומצם מאוד את סעיף 18 לחוק החוזים, ובכלל נקודת המוצא של בתי המשפט ושל החוק היא כי חוזים צריך לקיים כלשונם והם לא ייטו לאפשר לצד להתחמק מהתחייבויותיו בקלות. כך למשל, דחה ביהמ"ש העליון תביעה שעסקה בביטול חוזה עקב פרוץ מלחמת יום כיפור, שאמנם פרצה בהפתעה, אך מכיוון שישראל מוקפת באויבים, קבע ביהמ"ש כי מלחמה היא אירוע צפוי מבחינת קיום חוזים.

"בהתאם לכך, לפחות נכון לעכשיו, יזמים יצטרכו להוכיח כי עשו כל מה שניתן לעשות כדי לקיים את החוזה ולמסור את הדירה במועד שהוסכם. עם זאת, ייתכן שלאור העובדה כי נכון להיום הארגון העולמי הכיר בקורונה כמגפה עולמית ולאור העובדה כי עובדים הונחו לעבוד מהבית ולא להגיע לעבודה, ככל שהתפשטות הקורונה תחמיר ככל הנראה בתי המשפט ייטו להכיר במחלה ככוח עליון".

 עו"ד אלדר אדטו / צילום: יח"צ
  עו"ד אלדר אדטו / צילום: יח"צ

עו"ד ארז ספיר, שותף במחלקת הנדל"ן במשרד נשיץ ברנדס אמיר: "הגדרת כוח עליון בהסכמי יזם/קבלן נדונה בלא מעט פסקי דין. אחד מפסקי הדין התקדימים בעניין היה פסק דין ח"א 702/06 - היועץ המשפטי לממשלה נגד שיכון ופיתוח לישראל. סעיף כוח עליון בפסק הדין מתייחס לאירוע עתידי שאינו בשליטת היזם, וכדי לצמצם את הסעיף של כוח עליון בוצעה החרגה לגבי אירועים שהסיכון להתרחשותם ולתוצאותיהם מוטל על היזם, בין במפורש ובין במשתמע, או שהיה עליו לקחת את הסיכון לגביהם באופן סביר".

אילו טענות נשמע מצד היזמים?

עו"ד ארז ספיר: "יזם יכול לטעון ובצדק שהוא לא יכול היה לצפות את התפשטות הנגיף, את המשמעויות מהתפרצות נגיף, את ההגבלות שהטיל משרד הבריאות (כגון חובת הבידוד או הסגר שהוטל על השטחים) וכמובן את הרחבת ההנחיות מדי כמה ימים.

"בנוסף, היזם יוכל להעלות טענה למחסור ארצי בפועלי בניין - המחסור בפועלים זרים (עקב חובת הבידוד של זרים במקום קבע, מכלל המדינות והסגר על השטחים). ייתכן שטענה זו תועלה במיוחד בהסכמים שהמדינה היא צד להם כמזמינת העבודה. עם זאת, יש לסייג לעניין סגר - לא תמיד מוסכם כי זהו כוח עליון מאחר שיזם אינו מחויב להעסיק עובדים מהשטחים.

עורכי הדין זיו גרומן ואסף לוי ממשרד גרומן ושות': "סעיפי כוח עליון ברוב החוזים מדברים על מחסור ארצי בכוח אדם או בחומרי בנייה. השאלה שתיבחן היא האם זהו המקרה שכתוצאה ממנו קיים מחסור בחומרים המגיעים לרוב מסין ומאירופה, או בכוח אדם כתוצאה מהטלת סגר על השטחים ואי הגעת פועלים לישראל. בשני המקרים האלה הסעיף בהסכם שמתייחס לכוח עליון נכנס לתוקף והיזם יוכל למסור דירות באיחור ללא מתן פיצויים. העניין הוא שחובת ההוכחה היא על היזם, וברגע שהסעיף הזה נמצא בהסכם, קל לו יותר להוכיח זאת".

 עו"ד זיו גרומן / צילום: סיגל סבן, יח"צ
  עו"ד זיו גרומן / צילום: סיגל סבן, יח"צ

אילו טענות נשמע מרוכשי הדירות?

עו"ד ארז ספיר: "אנחנו מייצגים גם דיירים, ומהצד שלהם הם יתבקשו להוכיח שהנגיף וההגבלות הקיימות גרמו להפסקה או להאטה בפועל של העבודות בשטח. בעבר, במבצע צוק איתן לדוגמה, נתקלנו לא מעט ביזמים שטענו שמדובר בכוח עליון (מבצע צבאי/מלחמה), אך הדיירים החזיקו בקטעי וידאו מהאתר שבהם רואים שהאתר עובד כרגיל בשיא הכוח. כמובן הדיירים יבקשו לאכוף את הדרישה אשר קיימת ברוב ההסכמים, שלפיה על היזם להתריע על השלכות אירוע מסוג זה".

מה לעשות בחוזים שנחתמים עכשיו?

עו"ד זיו גרומן ועו"ד אסף לוי: "נוכח הנזקים הקטסטרופליים שעלולים להיגרם בעקבות מקרים של התחייבויות שיופרו, מכל הצדדים, מוטב לא להשאיר מקום לספק, לפרשנויות ולהתדיינויות משפטיות שעלולות לעלות המון כסף ולארוך זמן רב. לכן, כדאי לציין באופן מפורש בהסכם כי דחייה שנגרמה - באופן עקיף או ישיר - ממגפה , לא תעמיד את הצד שאיחר בפני חובת פיצויים.

"בהיעדר צו של שר שמגדיר שהנגיף הוא כוח עליון, אנחנו עתידים לראות לא מעט התדיינויות משפטיות בשאלה הזאת. לכן אנחנו ממליצים להכניס לכל חוזה שנחתם מכאן והלאה סעיף שקשור לקורונה".

עו"ד אבישי סהר, שותף במחלקת הנדל"ן בפירמת עמית, פולק, מטלון ושות': "פסיקות בית המשפט העליון בישראל לאורך השנים צמצמו מאוד את תחולת דוקטרינת הסיכול (כוח עליון) במשפט הישראלי, עד להפיכתה לאות מתה בספר החוקים.

"כיוון שכך, יש חשיבות מיוחדת לאופן שבו מנוסחים סעיפי 'כוח עליון' בהסכמי מכר בין יזמים לבין רוכשי דירות: ככל שההגדרה תהיה רחבה יותר, כך גדול יותר הסיכוי שאירועים כגון התפשטות וירוס הקורונה יוכרו כאירועים הבאים בגדרם. לדוגמה, נוסח לפיו 'כוח עליון' כולל 'כל גורם או סיבה, שליזם אין שליטה עליהם או שאינם באשמתו', יקשה על המבקשים לטעון כי השלכות הקורונה אינן נכללות בהגדרה זו".

מה לעשות אם כבר חתמתי על חוזה?

עו"ד זיו גרומן ואסף לוי: "בנוגע לכל התנאים המתירים איחור במסירה, במהלך ביצוע הפרויקט מומלץ לאסוף אסמכתאות וראיות מבוססות בגין כל דחייה שנוצרה עקב נסיבות שלא היה ליזם שליטה עליהם, לרבות הוראות תקופתיות שמוציא משרד הבריאות, הודעות של הרשויות המקומיות וכד', והכול כדי שברגע האמת יתאפשר להוכיח את נסיבות הדחייה".

מה קורה במקרים של חוזים לדירות יד שנייה?

עו"ד אביבית דוד: "מאחר שמגפות הן לא חלק מהעולם המוכר לנו, במרבית המקרים צדדים להסכם אינם כוללים בסעיף הכוח העליון גם וירוסים שמשביתים את המשק. לפיכך, במקרים שבהם רוכשי דירות ירצו לבטל הסכמים עקב המצב שנוצר בשל מגפת הקורונה, לפי ניסיון העבר נראה כי הדבר לא יתאפשר - מקרים כמו נפילה של הבורסה או פיטורין ממקום העבודה הם סיכונים שתמיד נמצאים על הפרק ותמיד יש להביא אותם בחשבון. לכן, על פניו נדמה כי אלו אינם מהווים גורם שבעטיו יוכל רוכש לבטל את התחייבויותיו החוזיות כלפי המוכר.

"עם זאת, לאור דוקטרינת תום הלב בדיני החוזים, ולאור קיצוניותו וחריגותו של המצב במדינה בשל וירוס הקורונה, אפשר להניח שכל מקרה ייבחן לגופו. אם מקרה שבו צד יתקשה לעמוד בהתחייבויותיו בשל המגפה יגיע לפתחו של בית המשפט, בית המשפט עשוי להתחשב בכך וייתכן שיראה לנכון לפרש את ההסכם באופן שהצד המפר יוכל לעמוד בתנאיו.

"אולם נראה כי ביטול של ההסכם יהיה קשה להשגה, אלא אם כן בית המשפט יראה לנכון לסטות מדרכו ארוכת השנים ולקבוע כי המצב במדינה הוא ‏‏כה קיצוני בשל וירוס הקורונה, באופן שאכן עומד בתנאים המחמירים של סעיף הסיכול באופן מובהק, והצד המפר אכן יוכיח שלא יכול היה לעמוד בחיובי ההסכם בשום פנים ואופן בשל גורם שלא היה תלוי בו, שלא היה צריך לצפות אותו ושלא יכול היה למנוע אותו". 

מועד התשלום לקבלן מתקרב וטרם אושרה לכם המשכנתה?

עו"ד נועם וייס, שותף וראש מחלקת נדל"ן במשרד איתן מהולל שדות: "בחלק מהחוזים מוסדרים מצבים של השבתה מלאה או חלקית של בנקים ובמקרה כזה קובע החוזה, בדרך כלל, כי התשלום יידחה עד לסיום ההשבתה. במקרים שבהם אין הסדר דומה כדאי מחד לזרז מאוד את הטיפול במשכנתה (גם אם מועד התשלום הינו בעוד למעלה מחודש) ובמקביל להגיע להבנה עם היזם על הדחייה האפשרית בתשלום. כמובן שגם במקרים כאלו תעמוד לרוכש טענה של "כוח עליון" וסיכול, בהתאם לקבוע בסעיף 18 לחוק החוזים.

"ולמי שצריך לשלם את התשלום הקרוב ליזם, הכסף מצוי בחשבונו, אך ניתן לשלם רק באמצעות פנקס השוברים, דבר שניתן לבצע רק בסניף הבנק (שאינו פעיל כעת), כדאי להיערך לכך מראש ולא להמתין למועד התשלום. ניתן לתאם פגישה עם הבנקאים ברוב הסניפים המרכזיים של הבנקים ובצע שם את התשלום באמצעות השובר. בהקשר זה, נכון היה לו היה מבוצע תיקון שלח חוק המכר (הבטחת השקעה של רוכשי דירות) באופן שיאפשר את ביצוע התשלומים בהעברה בנקאית ישירות לחשבון הליווי".

צרו איתנו קשר *5988