בענף קבוצות הרכישה רגועים: "לא קרה בינתיים משהו דרמטי בשוק שיצדיק איזו פאניקה"

קיפאון בשוק? מחפשים אסטרטגיה ליציאה מהמשבר? צחי סופרין, מבעלי קבוצת סופרין, העוסקת בארגון קבוצות רכישה ובייזום, אומר שהוא לא מרגיש בינתיים את השפעת משבר הקורונה. הוא פועל בתחומי המגורים, המשרדים המסחר והלוגיסטיקה, ומאמין שבטווח הארוך לא תהיה השפעה למגפה, ובהמשך גם נסביר למה. אבל, מודה סופרין, הוא לא היה משווק עכשיו פרויקט מגורים יוקרתי לקבוצת רכישה.

למה לא, בעצם? לשיטתך, שום דבר לא השתנה.

סופרין: "רכישת דירה, בניגוד לרכישת משרד, זה משהו מאוד רגשי, זה הרבה מעבר לכלכלה. ונכון לעכשיו, אין לאנשים מצב רוח לקנות דירת יוקרה מול הים. כך שאני מניח שאם היה לי פרויקט כזה על הפרק, הייתי ממתין.

"בפרויקט יזמי, בניגוד לקבוצת רכישה, אני יכול לעשות מאמצי שיווק ולצאת במבצעים שימשכו את הרוכשים, ויש כאלה שזה מעניין אותם לרכוש דירה, אפילו בזמן הזה, אם זה בתנאים מפתים. קבוצת רכישה זה סיפור אחר לגמרי, כי זה לא פתוח למשא ומתן והתנאים בין חברי הקבוצה - בינם לבינם, הם אחידים".

אז מה אתם עושים עכשיו?

"פונים למשקיעים. השיח היום של המשקיעים הוא למצוא את ההזדמנות, מה יותר כדאי. המשקיעים עושים את הונם בתקופות קשות, כשלאחרים יותר קשה הם עושים יותר, ואם אני אוכל לייצר הזדמנות כזו עבור משקיע, אני אעשה את זה.

"אם אני אוכל להציע מבצע לרוכשי דירות כדי לייצר טראפיק, אני אעשה את זה. אני מוצא את עצמי מחפש לשווק עסקאות שיהיו יותר אטרקטיביות ויותר מושכות עבור המשקיעים. למשל, אם יש שני פרויקטים, שאחד מהם יותר אטרקטיבי למשקיע, אשווק אותו בתקופה הזו, ולא את האחר כי כנראה יהיה לו יותר ביקוש.

"משקיעים בדרך כלל מתעניינים במגוון רחב של השקעות, לפי נוחות, ונגישות. אז אולי לא יילכו לקנות היום חנות, אלא אם תהיה הזדמנות שאי אפשר לסרב לה, אבל כן ירכשו נכס עסקי - משרד או נכס לוגיסטי. בדירה זה קצת שונה, כי גם אם זה להשקעה, הרכישה אמוציונלית, כלומר, הרוכש צריך להתחבר לסביבה, בעוד שבנכס עסקי זה מאוד רציונלי".

מה ההבדל לעומת ימים רגילים?

"בימים רגילים אני יכול להרשות לעצמי גם לקחת פרויקט שאני צריך יותר להיאבק עליו. היום ההחלטה שלי בתור יזם היא הרבה יותר שקולה, לגבי איזה פרויקט לקחת ואיזה לא. הפרויקט צריך להיות יותר מיוחד כדי שאני אתקדם איתו לכדי רכישה, לכדי ביצוע".

"הרוכשים לא מתרגשים"

קבוצת סופרין, בשיתוף עם קבוצת וייס, עוסקת בארבעה תחומים עיקריים: הראשון - ארגון וניהול קבוצות רכישה, בתחומי המשרדים, לוגיסטיקה, מגורים ומסחר; השני - יזמות, בעיקר בתחום המגורים. במסגרת זו משווקת כעת הקבוצה את פרויקט המגורים איסט אנד ברחוב תוצרת הארץ בתל אביב, פרויקט של 400 יחידות דיור, במשותף עם רבוע כחול נדל"ן.

 פרויקט איסט אנד / הדמיה: ויו פוינט

"נכון שקשה להיפגש בימים אלה פנים מול פנים ולייצר חתימה על החוזה", אומר סופרין, "אך ממה שאני מתרשם, על אף הקורונה, הרוכשים עדיין לא מתרגשים. שיווקנו כבר 130 יחידות ועוד 30 במשא ומתן. 60 דירות הן להשכרה לטווח ארוך.

"זה פרויקט שממוקם בסביבה עסקית, ודווקא עירוב השימושים הזה, שאליו ממילא העולם דוחף, יקבל לדעתי עוד חיזוק בעקבות הקורונה, כי הרבה אנשים גילו שברדיוס של 100 מטר אין להם כלום, בניגוד למה שקורה בסביבה כמו זו, ששם יש לך הרבה עסקים בסביבה הקרובה. אנחנו מאוד מאמינים בזה, וזה כבר הפרויקט השלישי שלנו של עירוב שימושים (האחרים הם מגדל השחר בגבעתיים, ומגדל WE בתל אביב)".

סגמנט שלישי בפעילות הקבוצה הוא התחדשות עירונית. במסגרת זו מקדמת קבוצת סופרין כמה פרויקטים של פינוי ובינוי ותמ"א 38 (הריסה ובנייה), בין היתר ברחוב הנרייטה סולד וברחוב בועז ברמת השרון, שני פרויקטים בתל אביב: בבבלי וברחוב הלסינקי בכיכר המדינה, וכן ברחוב עוזיאל ברמת גן.

הסגמנט הרביעי בפעילותה הוא נדל"ן מניב. לקבוצה יש שטחים מסחריים שהיא משכירה - בגבעתיים, ברמת החייל בתל אביב, בהרצליה, ופרויקט WE (שם, מלבד מגורים, יש גם שטחי מסחר). באחרונה זכתה הקבוצה ביחד עם קבוצת ביג במכרז של רמ"י להקמת פרויקט משרדים ומסחר בהוד השרון.

בוא נדבר על שוק המשרדים. איך השפיע אירוע הקורונה, שגורם לכך שמשרדים עומדים היום ריקים - על השוק הזה?

"הקורונה זה אתגר של חודש ימים, ששבוע מתוכו זה פסח, כך שלא קרה בינתיים משהו דרמטי בשוק שיצדיק איזו פאניקה שתשנה את השוק באופן מידי.

"מה שכן, זה יתרום לחשיבה רחבה יותר. הכיוון שהרבה חברות ילכו אליו הוא גמישות. אם המגפה תימשך, ויהיו עוד גלי תחלואה רבים, השוק ילך לצמצום אך יכול להיות שהמגמה דווקא תתהפך ותחזיות בנק ישראל מהשבוע שעבר - שב-2021 נראה תיקון של 9% אחוזי צמיחה, שזה פי שלושה מהממוצע השנתי - יתממשו. המשמעות של צמיחה היא שעסקים גדלים וצורכים יותר שטחים. מילת המפתח היא גמישות - האפשרות של עסק לגדול ולקטון בצורה מהירה ונוחה, ולכאן נכנסות חברות חללי העבודה המשותפים.

אנחנו רואים הרבה חברות שעברו לעבוד מהבית. גם זה יביא לכך שיצטרכו פחות שטחי משרדים.

"לא בהכרח. פירמת עורכי דין שמחזיקה 200 עורכי דין, לא יכולה לנהל את הפירמה באמצעות עבודה מהבית".

כמה דוגמאות של עסקים שצורכים אותו שטח לא מייצגות את הכלל. אני יכולה לתת לך אלפי דוגמאות של עסקים שכן יכולים. מה שברור זה שבשורה התחתונה עסקים יצטרכו פחות שטחי נדל"ן כי עסקים יצטמצמו בגודלם, וחלקם יעבירו חלק מהעבודה לבית.

"הטווח הקצר לא רלבנטי. טווח של חודש-חודשיים, חצי שנה, הוא לא פקטור. אני לא מתנהל בטווחים כאלה. אני לא חושב שהאמצעים הטכנולוגיים ייצרו את השינוי שאת מדברת עליו. בכל מקרה, אם המשק יחזור לפעילות בקצב מסוים בשבועות הקרובים, זה דבר אחד, ואם אנחנו צפויים לשבת עוד ארבעה חודשים בבית, זה דבר אחר".

גם אם המשק חוזר לפעילות, עסקים רבים לא יחזרו לאותה רמת פעילות שבה היו בנקודת הזמן שבה נאלצו להפסיק לפעול.

"זה נכון אולי לתחומי התיירות והפנאי, אבל ענפי המסחר המקוון והמשלוחים, ברור שנתנו עכשיו קפיצת מדרגה. המסחר בקניון אולי קטן, אבל המסחר האלקטרוני גדל ושם כן צריך עובדים, כך שיש פה איזון מסוים. ההשפעה נכון לעכשיו עדיין לא מספיק משמעותית".

היום כשאתה בא לשווק משרדים, תשווק אותם באותה מהירות כמו בימים רגילים?

"מי שמשקיע היום במשרד, שם כסף על משהו שיקבל בעוד כמה שנים. זה לא מוצר שמוכן מחר בבוקר, זה לא רכב מסוכנות. כך שלפי התחזיות של בנק ישראל, בטווח הקצר תהיה אולי צמיחה שלילית, אבל עד 2021 תהיה צמיחה, והמשרד שקנית היום, ויהיה מוכן בעוד שלוש-ארבע-חמש שנים, יפגוש את השוק שיהיה באותה עת, ומאחר שהצפי של בנק ישראל מדבר על צמיחה משולשת, אנו מאמינים שהיא תביא ביקוש למשרדים - לא בטווח זמן הקצר אלא בטווח הבינוני והארוך יותר".

ואתה לא חושב שהאירועים ישפיעו על חברות לצמצם שטחי נדל"ן?

"אולי מעט, אך דווקא לטובת שרידות העסק, חברות ינסו לרווח יותר את שטחי המשרדים, לא באופן פזרני, אך גם לא לצופף את העובדים בחללים מאוד דחוסים. יהיו כאלה שימשיכו לעבוד מהבית מפעם לפעם, אך עדיין זה יהיה להערכתי בשיעורים לא מהותיים, כמו שחושבים כרגע".

האם היו לכם ביטולים כלשהם של עסקאות רכישות משרדים בשבועות האחרונים?

"אנו לא במכירות כרגע, כך שאני לא יכול לומר".

"מבינים שהלוגיסטיקה ממשיכה לעבוד"

בעוד שלגבי שוק המשרדים, שגם בימי הטרום קורונה, נשמעו פה ושם קולות שהטילו ספק אם הגידול המהיר שלו אכן יצדיק את עצמו, הרי שתחום הלוגיסטיקה הפך בשנים האחרונות לדבר החם בנדל"ן. ובעוד שאירוע הקורונה מטיל צל כבד נוסף על נחיצות שטחי משרדים כה רבים, הרי שבכל הנוגע לתחום הלוגיסטיקה, נראה שההיפך הוא הנכון.

סופרין מציין כי בפרויקט לוגיסטיקה שמקימה קבוצת רכישה בארגונו - פרויקט טכנו פארק בחולון, שהקמתו צפויה להסתיים לקראת סוף השנה, כמה מהחברים ביקשו למכור את חלקם ערב אירוע הקורונה, ו"יש המון מתעניינים להיכנס במקומם, גם לאחרונה".

איך אתה מסביר את זה?

"אנשים מחפשים מוצרים תחליפיים לכסף שלהם. אולי מבינים שהלוגיסטיקה ממשיכה לעבוד, מגיעים מוצרים, צריך למיין אותם, להפיץ אותם. יכול להיות שבגלל שהפרויקט לקראת אכלוס, הוא מהווה איזה מוקד משיכה כרגע. משקיע, בכל מקרה, תמיד מחפש איפה להשקיע, גם כשהתקופות פחות זוהרות לרוב האנשים".

מה קורה בתחום המגורים?

"אנחנו עדיין לא חווים השפעה בנכסים שלנו, אני מניח שבמקומות אחרים כן מרגישים את זה, אולי בפרויקטים של מחיר למשתכן, או באזורים פחות מרכזיים" (הפרויקטים למגורים של סופרין-וייס ממוקמים באיזורי ביקוש, ומשווקים ברמות מחירים שנקודת הפתיחה שלהם היא סביב 30 אלף שקל למ"ר - ה.מ).

אין לכם ביטולים כתוצאה מפגיעה במימון בנקאי של רוכשים?

"המסלולים מאוד נוחים לרוכשים - משלמים היום 20% והיתרה לקראת אכלוס. אני מניח שמי שמנסה לסגור משכנתה היום אולי קצת יותר קשה לו, כי הבנקים קצת הקשיחו את העמדות שלהם".

יו"ר לשכת שמאי המקרקעין, חיים מסילתי, אמר ל"גלובס" בשבוע שעבר שיש דווקא משפחות שאולי חשבו על שיפור הדיור, וחודש בסגר עם כל המשפחה בדירה קטנה האיץ אצלן את הצורך הזה. אותם אלה מושפעים מהקורונה באופן הפוך: במקום להקפיא את רכישת הדירה, הם מאיצים אותה.

"אני יכול לומר שבפרויקט שלנו בהנרייטה סולד ברמת השרון, היה ביקוש גדול יותר לאורך החג, הגיעו אולי איזה 20 פניות דרך האינטרנט. אז אולי זה תוצאה של כך".

 לגבי קונספט קבוצות הרכישה, יש שינוי?

"כרגע עוד לא קרה כלום. יכול להיות שתהיה השפעה אם המגיפה תמשיך לטווח קצר יותר רחוק. השוק הזה הוא לא עובד כאן ועכשיו. זה מאוד תלוי מה יהיה שיעור התחלואה ואם יהיו לנו עוד סבבי תחלואה. אין ספק שאם יהיו עוד סבבים, נצטרך להיערך ולהגיב. כמו שאמרתי, זה לא הזמן לשווק פרויקטי יוקרה, אך אם יש לי אפשרות להגדיל את האטרקטיביות של פרויקטים, אני אעשה את זה, כדי למשוך את המשקיעים, שמבחינתם, רואים כאן הזדמנות".