דעה: לא רק בעת קורונה - מי מגן על הקשישים בדיור מוגן

צמד המילים "דיור מוגן" נועד להעניק תחושה טובה אצל כל משפחה שמחליטה להעביר את ההורים הקשישים למגורים בדיור מוגן - וגם לקשישים עצמם.

מגפת הקורונה העלתה למודעות את תנאי המגורים של קשישים בבתי הדיור המוגן. ניתוקם מבני משפחתם ומהעולם החיצון, המחסור באנשי צוות ומטפלים, היקף ההידבקויות הגבוה במקומות אלה והמספר הרב של נפטרים גורמים לדאגה עצומה בקרב בני משפחותיהם של הקשישים ולביקורת נרחבת בציבור.

אך גם לפני מגפת הקורונה וגם אחריה - יש לדעת כי מעמדם של הקשישים בדיור המוגן אינו מוסדר כמו שצריך, ולמעשה זכויותיהם הקנייניות בדירות שבהן הם מתגוררים אינן מוסדרות כנדרש, וזאת על אף סכומי העתק שהם מעבירים לצורך רכישת זכות בדירה והתשלומים החודשיים השוטפים הגבוהים כל כך.

במסגרת עבודתי התוודעתי לסיטואציה שבה מבקש הבעלים של בית דיור המוגן להגדיל את המבנה, להוסיף לו קומות ודירות, לבצע עבודות בנייה מקיפות בשטחים הציבוריים, והכול תוך הפרעה ברורה ומוחשית לציבור המתגוררים בדיור המוגן, שהוא למעשה "קהל שבוי". דיירי הדיור המוגן עלולים למצוא את עצמם מתגוררים באתר בנייה, סובלים מרעש בלתי נסבל של קידוחים, שבירת קירות, ומלכלוך ופסולת, וזאת בלי כל הוראה בחוק, לכאורה, המחייבת את בעל הנכס להתחשב בדעתם.

כדי לחדד את חומרת העניין נשווה את מצבם למצבם של בעלי דירות בבית המשותף. לפי חוק, לא ניתן להוסיף קומות או דירות בבית המשותף ללא הסכמה של שיעור גבוה של הבעלים. שיעור ההסכמה הדרוש משתנה בהתאם לשאלה אם מדובר בבנייה מכוח תמ"א 38 הכרוכה בחיזוק הבניין, או בבנייה רגילה בבניין שאינו טעון חיזוק.

כשמדובר בפרויקטים של פינוי בינוי, המדינה עצמה קבעה כללים המחייבים להתייחס פרטנית לצרכים של דיירים קשישים כדי לשמור על זכויותיהם. והנה, כאשר אותו דייר קשיש מוכר את דירתו ועובר להתגורר במקום הקרוי "דיור מוגן", שאמור להגן עליו בשנים שבהן הוא זקוק להגנה יותר מכול, הוא מפסיד את המעמד שיש לו כמי שהסכמתו דרושה לצורך שינויים מהותיים במבנה הדיור המוגן.

דוגמה אחרת היא תוכניות מתאר שמקדמות חברות רבות להגדלת זכויות הבנייה ותוספת קומות ודירות בבתי דיור מוגן קיימים. חוק התכנון והבנייה אינו מאפשר לבעל זכויות במקרקעין לקדם תוכנית אם היא עלולה לפגוע בבעלי זכויות אחרים באותם מקרקעין. אך מוסדות התכנון אינם מתייחסים לדיירי הדיור המוגן כאל בעלי זכויות במקרקעין ועל כן מאפשרים להגיש ולקדם תוכניות מעל ראשם ועל אף התנגדות גורפת מטעמם לתוספות בנייה אלה.

מחדל נוסף המתייחס לחיי הקשישים בדיור המוגן הוא העדר החובה לבנות ממ"דים בדירותיהם. בעוד שבכל דירה חדשה מחייב החוק לבנות ממ"ד, דווקא לגבי הדיור המוגן אין דרישה כזו. ההנחה היא כי די בתכנון מרחבים מוגנים בקומה, מתוך הנחה לא ברורה כי הקשישים ירוצו לשם במהירות הבזק במקרה הצורך.

האם יש לצפות מקשיש המתנייד בעזרת הליכון, כיסא גלגלים, או נתמך במקל, לזנק ממיטתו ברגע של אזעקה ולטוס למרחב המוגן הקומתי? מדוע דרישות המיגון למגורי קשישים מקלות יותר מאשר דרישות המיגון הכלליות החלות על כל דירה במדינת ישראל?
דווקא בתקופה הקורונה, על הרשויות המוסמכות לערוך חשבון נפש ורוויזיה בכל החקיקה המגדירה את זכויות הקשישים בדיור המוגן - הגיעה העת להגן על זכויותיהם ולתת להם את המעמד והתנאים שלהם הם זכאים. 

הכותבת בעלת משרד עורכי דין המתמחה בדיני תכנון בנייה ודיני מקרקעין