שוק הדיור | ניתוח

חילופי משמרות: ממשלה חדשה ומשרד שיכון מחודש הם הזדמנות להבריא את שוק הדיור

שרי האוצר, השיכון והפנים המיועדים, כ"ץ, ליצמן ודרעי, יתמודדו עם מציאות אחרת בשוק הדיור • מה הלקחים מכישלון הניהול הריכוזי של התכנון, איזו תוכנית תחליף את מחיר למשתכן, ולמה מטה הדיור חייב להישאר?

ישראל כ"ץ, אריה דרעי, יעקב ליצמן / צילום: מארק ישראל סלם - הג'רוזלם פוסט, אלכס קולומויסקי-יד
ישראל כ"ץ, אריה דרעי, יעקב ליצמן / צילום: מארק ישראל סלם - הג'רוזלם פוסט, אלכס קולומויסקי-יד

הקדנציה של משה כחלון כשר האוצר הסתיימה בפועל כבר לפני שנה ומעלה, וכיום המצב בשוק הדיור הוא אחד הגרועים ביותר שיורשיו בניהול הדיור בישראל יכלו לייחל לו. לא רק בגלל המדיניות שלו, שביקורת עליה הושמעה לא פעם מכיוונים שונים, אלא גם בגלל מגפת הקורונה, שבתוך זמן קצר הפכה את המדיניות ללא רלוונטית לימים הללו.
במורשת של כחלון אין כמעט שום דבר שמתאים לימים האלה, ובקדנציה של ממשלת החירום תגובש כנראה מדיניות דיור חסכונית בתקציבים, וצנועה ביעדים ארוכי הטווח.
אילו לקחים ניתן להפיק מהקדנציה האחרונה? היכן צריך לתקן את הדברים? כמעט בכל נקודה.

1. נכשל הקונספט של "ארגז הכלים"

כחלון נכנס לתפקידו מתוך גישה שלפיה אם ייתנו לו את כל הגורמים הממשלתיים ששולטים בתחום הדיור, הוא יוכל לדחוף את הענף קדימה. מבוקשו ניתן לו והוא קיבל את רמ"י, את מינהל התכנון, ואת המועצה הארצית לתכנון ולבנייה.

כחלון השתמש במעמדו רב-העוצמה כשר אוצר גם כדי להעביר תקציבים של מיליארדים לענף, ולקדם יוזמות חקיקה שבדרך כלל היו מקודמות על ידי משרדי המשפטים והפנים. הזרוע המבצעת שלו, מטה הדיור, ניסתה ליישם את המדיניות.

על הנייר זה נראה היה מודל מבטיח, משום שהטענה המרכזית של כחלון ואנשיו הייתה נכונה: הייתה בעיה קשה של סינכרון בין גופי הדיור השונים, כשכל אחד מהם היה שייך למשרד אחר.
לקראת הרכבת הממשלה הנוכחית הבהירו במשרד הפנים בראשותו של השר אריה דרעי

כי הוא יבקש להחזיר את מינהל התכנון אליו, אולם טל שניידר, הכתבת הפוליטית של "גלובס", פרסמה כי מסתמן שהשר יעקב ליצמן, שאמור לקבל את תיק השיכון, דורש גם את רשות מקרקעי ישראל וגם את מינהל התכנון, כלומר רוצה לקחת לעצמו את אותו "ארגז כלים".

לא רק על רקע הטיפול במגפת הקורונה העדיף ליצמן לעבור למשרד השיכון: הבעיות של הציבור החרדי החרדי בתחום הדיור הן אמיתיות וקשות. מחירי הדירות המאמירים פוגעים קשה בצעירים, שנאלצים לגור בתנאי מגורים קשים ומאולתרים.

"המגזר החרדי נמצא בחוסר עצום של דירות לזוגות צעירים המתחתנים שנה לאחר שנה ולרובם אין פרוטה בכיס. הם מתגוררים במחסנים ובחניות ללא אוויר ואור ובשטח של כ-20 מ"ר לדירה מקסימום, אין כאן המקום להרחיב ולתאר. המצוקה קשה ביותר: יש שיאמרו שבעשור הקרוב יש לבנות 200 אלף דירות! רק למגזר החרדי. המספר לא דמיוני", כתב ליצמן לראש הממשלה בנימין נתניהו במאי בשנה שעברה.

אבל גם אם באמת יקבל ליצמן לידיו את רמ"י וגם את מינהל התכנון, הוא יגלה שהמציאות בענף הבנייה והמגורים סבוכה.

גם כשכל ארגז הכלים היה בידי שר האוצר התברר שעיקר הבעיות אינו קשור לסינכרון בינמשרדי, אלא לריבוי תחומים ולריבוי שחקנים בענפי הנדל"ן והדיור, ששום ארגז כלים לא יכול באמת להשתלט עליהם - ולבטח שלא במדינה דמוקרטית.

ובמבחן התוצאה: מחירי הדירות לא ירדו, ומה שכן ירד היו התחלות הבנייה, שהגיעו לשיא של 56 אלף דירות ב-2016 ומאז הן בכיוון מטה.

התחלות בנייה
 התחלות בנייה

גם מחירי הדיור לא ירדו: הם השלימו בתקופת כהונתו של כחלון עלייה של 16.4%. נכון, זו לא הדהירה שראינו קודם, אבל זה לא מעט.

כך, אפשר לראות שרק חלק קטן מבעיות העומק של הענף נפתרו, וגם את זה ניתן היה להשיג באמצעים טובים יותר מאשר ארגז כלים.

2. ד"ר תכנון ומיסטר ותמ"ל

מינהל התכנון עשה בשנים האחרונות דברים טובים: רק בשבוע שעבר הוציא המינהל מסמך מפורט המציע לבטל את ההקלות בתוכניות בנייה - אחת מהרעות החולות של ענף התכנון והבנייה בישראל. המינהל גם השלים את תוכנית המתאר הארצית (תמ"א 1), שמאחדת את מרבית תוכניות התשתית ושמורות הטבע בישראל, והיא בגדר הישג של ממש; על האצת קצב התכנון בוועדות המחוזיות ניתן לומר הרבה דברים - לא כולם חיוביים.

ואולם היו למינהל שתי פנים בקדנציה האחרונה: ד"ר ג'קיל, מינהל התכנון בראשות דלית זילבר, ומיסטר הייד, הוותמ"ל - זרוע תכנון אלטרנטיבית שתפקידה היה למלא מיכסות שהוטלו מטעם ראשי ארגז הכלים.

וכך, יד אחת קידמה עקרונות של עירוניות, יעילות ותחבורה בת קיימא, ונתקלה בשכונות מרוחקות, בתוכניות מנותקות ובגישה מיושנת של יישובים גדולים, בזבזניים ובלתי ניתנים לניהול שתכננה היד השנייה, הוותמ"ל. והכול תחת הסיסמה שצריך להגדיל את המלאי התכנוני.

ממילא, חלק ניכר מיחידות הדיור שאושרו לא ייבנו בשנים הקרובות. עיקר תשומת הלב ניתנה לטווחים הבינוני והארוך, ופעמים רבות דיברו בעקרונות יפים, אך ללא תכליתיות.

בממשלת החדשה, מינהל התכנון יצטרך לתת מענה ברור לדברים ולהתמקד בטווח הקצר. הבעיות הבוערות שעל הפרק: הרישוי הזמין, איטיות ופוליטיזציה בוועדות המקומיות לתכנון ולבנייה; תמ"א 38 שבוטלה בטרם הוצג לה תחליף ראוי, הסכמי הגג בהיקפים של עשרות מיליארדי שקלים שברור שלא ייושמו ברובם, אבל הנציחו הקמת עשרות אלפי דירות במקומות לא מבוקשים, בשכונות פרבריות.

3. מחיר למשתכן מיצתה את עצמה

הרבה ביקורת צברה התוכנית הזו בחמש שנות קיומה, ורובה מוכרת ואוזכרה גם בדוח האחרון של מבקר המדינה ובמסמך שהוציא היועץ המשפטי לממשלה. חוסר השוויוניות בין מרכז לפריפריה, חוסר הוודאות שבו נתונים מגרילי הדירות, איכות הדירות, הפיתוי שהתוכנית נתנה לזוגות צעירים לרכוש דירות בפריפריה להשקעה ועוד; הכול מוכר.

הביקורת האחרונה נכתבה לפני כחודש בדוח בנק ישראל ל-2019. על פי הדוח, בין 2015 ל-2019 קרקעות שכללו 48% מהדירות שתוכננו בפריפריה ו-32% מאלה שתוכננו במרכז הארץ נותרו ללא דורש. כלומר, הפריפריה "שרופה" במידה רבה וגם מה שמוצע במרכז הארץ לא תמיד קורץ לשוק.

בימים אלה מוצעות למכירה למעלה מ-1,400 דירות מחיר למשתכן ללא הגרלה, רובן המוחלט בפריפריה. זאת, לאחר שניסו למכור אותן יותר משנה ללא הצלחה, והן עברו למצב שבו הן ניתנות לרכישה גם על ידי משפרי דיור. השוק פלט אותן בחזרה.

במצב שבו הפריפריה הוצפה, ושגם במקומות מסוימים במרכז הארץ נרשמה הצפה מקומית - לא נותר למדינה מלאי רב של קרקעות זמינות שיענו על הדרישות. יחידות הדיור המוצעות במסגרת ההגרלות השונות נמצאות בירידה מאז סוף 2017, והתוכנית, כך נראה, דועכת לאיטה.

גם במקרה זה הקורונה טרפה את הכול. בימים אלה שבהם אנשים מוצאים לחל"ת ומפוטרים והמדינה מתחבטת בגיבוש מדיניות סיוע - הדבר האחרון שמישהו צריך זה עידוד של זוגות צעירים להיכנס להרפתקה של רכישת דירה.

השאלה שתעמוד בפני שר הבינוי והשיכון הנכנס תהיה האם לקטוע את התוכנית באחת ולהודיע על סיומה, ובכך להפר את הבטחת הממשלה שכל מי שנרשם יוכל לזכות בדירה, או לתת לה לגווע לאט.

כך או אחרת, צריך יהיה להשאיר פקידות שתלווה את המגרילים והפרויקטים עוד כמה וכמה שנים. מבחינה מעשית - עד כה אוכלסו רק קצת יותר מ-5,000 דירות.

מה אפשר להציע במקום? במצב של משבר, רכישת הדירות צפויה לרשום האטה משמעותית, והשוק שיעלה יהיה שוק השכירות. סיוע לשוכרי דירות יהיה זול יותר ונכון יותר לימים הללו.

בין היתר, צריך להחזיר משקיעים לשוק - זה גם יסייע לווסת את מחירי השכירות וגם יביא כסף למדינה באמצעות מיסוי.

המדיניות של כחלון גרמה לכך שמאות מיליוני שקלים יצאו מהמדינה מדי שנה להשקעות נדל"ן בחו"ל. ניתן לתהות על מידת ההיגיון בצעד כזה גם בימים כתיקונם, ואולם בעת חירום הדבר נראה ממש בלתי אחראי.

הדרך היחידה למשוך משקיעים היא באמצעות הפחתת מס רכישה. הפחתת מיסוי ככלל, תדרבן את הפעילות בשוק ותכניס כסף לקופת המדינה. אפשר שבקדנציה הנוכחית התנאים לכך יהיו נוחים יותר.

4. מטה הדיור: הדבר ששווה לשמר

אם יש משהו ממורשת כחלון שממש חיוני לשמר - זה מטה הדיור. למעשה, אם יש דבר אחד שבו ענפי הדיור והבנייה יכולים לעורר את קנאת יתר ענפי הכלכלה במשק - זה הגוף הזה.

מטה הדיור הוא גוף שכולל לא הרבה פקידים, אבל הוא מיומן מאוד, מכיר את כל הגורמים והשחקנים - מרוכשי הדירות, דרך היזמים, דרך ראשי יישובים, וכלה בנבכי הגופים הממשלתיים שעוסקים בדיור.

שעת החירום הנוכחית ממש מחייבת את קיומו של הגוף הזה, שיוכל לתעל מדיניות ממשלתית, להסיר חסמים בדרך למימושה, ובו בזמן להקשיב להיזון החוזר מהשטח.

מדובר בתכונות החשובות ביותר שזרוע ביצועית ממשלתית יכולה להצטייד בהן, בדרך לעיצוב מדיניות טובה להתמודדות עם משבר הקורונה, שברור שיפקוד אותנו, אולם עדיין לא ברורה עוצמתו. 

צרו איתנו קשר *5988