זריקת הרגעה לבעלי הקניונים? שמאים לא צופים הורדות שווי נכסים מניבים בקרוב

הקניונים הסגורים בשל הוראות משרד הבריאות, כמו גם התרוקנות בנייני המשרדים, הביאו לחשש בקרב בעלי נכסים מניבים, כי שמאי מקרקעין ייאלצו להמליץ על הורדת שווי הנכסים. אלא ששמאי מקרקעין בכירים ציינו בימים האחרונים כי בשלב זה, אין בכוונתם לנהוג כך. זאת משום שטרם הצטבר מידע חד משמעי לגבי השפעת משבר הקורונה על רוב ענפי הנדל"ן המניב.

בסוף השבוע קיימה לשכת שמאי המקרקעין כנס רב משתתפים באמצעות אפליקציית זום שכותרתו "השפעת הקורונה על שוק הנדל"ן ועל השמאות". את הכנס הנחה חבר הוועדה המקצועית של לשכת השמאים, רון כהן והשתתפו בו יו"ר הלשכה, חיים מסילתי, השמאי הממשלתי אוהד עיני, ראש מכון אלרוב לחקר הנדל"ן באוניברסיטת תל אביב, פרופ' דני בן שחר, סגן הממונה על רשות שוק ההון, יבגני אוסטרובסקי, השמאית נחמה בוגין וסמנכ"ל פיתוח עסקי במליסרון, פליקס שופמן.

"מכה קלה בכנף"

כחלק מרב השיח, נדון נושא שיעורי ההיוון ששמאים נוקבים לנכסי נדל"ן מניב, שמהווה כר נרחב לוויכוחים בינם לבין אנשי שוק ההון. על פי הסקר שמבצע השמאי הממשלתי פעמיים בשנה, שיעורי ההיוון (המכונים גם תשואה) בשנים האחרונות של שטחי המסחר, המשרדים והלוגיסטיקה מתאפיינים בירידה בשנים האחרונות בירידה. על פי הסקר האחרון שבוצע לגבי המחצית הראשונה של שנה שעברה, שיעור ההיוון הממוצע של שטחי משרדים הגיע ל-7.1% בשנה, של מסחר ל-7% ותעשיה ולוגיסטיקה ל-7.2%.

 תשואות ממוצעות נדל"ן מניב / אינפוגרפיק: השמאי הממשלתי

אנליסטים משוק ההון סברו עד לתקופה האחרונה, כי מדובר בשיעורים גבוהים מידי, וכי עסקאות שבוצעו במהלך 2019 על שטחים מניבים שיקפו שיעורים נמוכים בהרבה, מה שבא לידי ביטוי בשווי נכס גבוה יותר. ואולם הקורונה הפכה את הגלגל, ועתה מושמעות טענות, כי על השמאים להעלות את שיעורי ההיוון על הנכסים המניבים.

בראיון שהעניק ל"גלובס" לפני מספר שבועות אמר ראש הלשכה חיים מסילתי כי אם המשבר יימשך, כנראה שאחרי חג הפסח לא יהיה מנוס מהורדות שווי נכסים. אלא שהשינוי שנראה בשטח, וההקלה על ההגבלות כעת, ככל הנראה הביאו אותו כעת להצהיר כי "בשלב זה אין מקום לשחק בשיעורי היוון ובתחזיות. אני מקווה שזו תהיה מכה קלה בכנף".

השמאי הממשלתי, עיני, הודה גם הוא כי נכון לעכשיו המצב איננו ברור. "אף אחד לא יודע מה יהיה מחר. ניסו ללחוץ אותנו כשמאים להוריד את שיעורי ההיוון, והיום מנסים ללחוץ שנעלה את שיעור ההיוון. כרגע, בנתונים של היום, אני לא רואה שמישהו יכול לבסס שינויים בשיעורי ההיוון. דבר ראשון, שינוי היוון משפיע על שווי הנכס לצמיתות. דבר שני - באיזה שיעור לשנות, ברבע אחוז, בחצי אחוז? שמאים נמצאים באי ודאות כמו כולם, ואם מסתמכים על עסקאות השוואה מלפני הקורונה - צריך לומר את זה".

עיני הציע לבדוק כל נכס לפי תמהיל השימושים שבו, האם יש כאלה שמנסים לבטל בו חוזים, או לדחות תשלומים, ולנסות למצוא עסקאות השוואה קרובות ככל האפשר למועד עריכת השומה. השמאית נחמה בוגין ציינה, כי גם במדינות אחרות השמאים מתחבטים בהערכות שווי בימים אלה, וכי לא נמצאה עדיין דרך לפתור את הסוגיה.

פרמיית חוסר הוודאות

נראה שסימני השאלה לא נגמרים אצל השמאים. גם סגן הממונה על רשות שוק ההון, יבגני אוסטרובסקי, לא הצליח לשים סימן קריאה ברור למציאות אותה הוא תיאר, אם כי סביר, לדבריו, שמצב המאקרו יורע יחסית למה שהיה לפני פרוץ המגיפה. אוסטרובסקי אמר כי על פי מודלים שונים, שיעור האבטלה בישראל שעמד בתקופה של לפני המשבר על כ-5%, יגיע בסופו של דבר לכ-10%. כן הוא ציין כי עלויות גיוס ההון יעלו, כך שהמציאות אותה הכרנו במשק עד כה עתידה להשתנות באופן משמעותי, דבר שישפיע על שווי נכסים. עם זאת הוא אמר כי, "בשלב זה קשה לחוות דעה מוחלטת ולדעת לאן הדברים הולכים". שופמן ממליסרון ציין את הערכת החברה כי על אף ש"מדובר במשבר שאף אחד לא חווה ואין אף תיאוריה לגבי ההשפעות העתידיות שלו", במליסרון לא סבורים שהפגיעה בשווי תהיה "דרמטית", לדבריו.

היחיד שהביע עמדה נחרצת היה פרופ' בן שחר. לדבריו השוק צריך כבר עכשיו להראות ירידות משמעותיות בשווי הנכסים, באמצעות העלאת ערכי התשואות. זאת דווקא בשל מצב של חוסר הוודאות, שצריך לבוא לידי ביטוי בהעלאת סיכון שתתבטא בתשואה גבוהה יותר. "השאלה היא, האם שווי הנסים היום שווה לזה שהיה ערב המשבר. אם יש אי ודאות, המידע חייב לעבור לידיעת המשקיעים, בין היתר באמצעות פרמיית הסיכון. גם אם נוקטים בגישת השמרנות. אנחנו רואים את הירידות החדות בשוקי המניות שמבטאות את הדבר בשוק ההון", אמר בן שחר.