זכויות בנייה | שאלות ותשובות

החגיגה נגמרת? הממשלה לא האריכה את התקנות שמאפשרות תוספת דירות בפרויקטים

השבוע יפוג תוקפן של התקנות שנועדו להגדיל במהירות את כמות הדירות במדינה. נכון לעכשיו לא נראה כי במשרד הפנים מתכוונים להאריכן. מי מרוצים ומי לא ואיך השוק ייראה כעת? "גלובס" עושה סדר

רמת גן. מספר יחידות הדיור יכול לגדול בעשרות אחוזים / צילום: גיא ליברמן, גלובס
רמת גן. מספר יחידות הדיור יכול לגדול בעשרות אחוזים / צילום: גיא ליברמן, גלובס

האם מסתיימת התקופה בה כמעט כל קבלן שיוזם פרויקט, מבקש אוטומטית תוספת דירות מעבר לתב"ע המאושרת? בקשות שבמקרים רבים גם אושרו. השבוע יפוג תוקפן של שתי הקלות משמעותיות בענף שנקבעו בשנים האחרונות כהוראת שעה.

התקנות הרחיבו את האפשרויות של היזמים לקבל זכויות נוספות בבנייני מגורים בהליך מקוצר שבסמכות הוועדות המקומיות שברשויות המקומיות. מדובר בהרחבות לתקנת שבס (על שם מנכ"ל משרד ראש הממשלה בעבר שמעון שבס. א"ח), שאיפשרו תוספת בנייה מול תוכנית בנייה קיימת, ותוספת של יחידות הדיור, ללא שינוי באחוזי הבנייה.
מדובר בתוספות שידועות בשמותיהן כ"שבס-סער" וכ"שבס-כחלון", על שמות השרים גדעון סער ומשה כחלון שחתמו עליהם בעת ששימשו כשרים האחראיים על התחום. מה יקרה עכשיו? "גלובס" עושה סדר.

מה היא הקלת שבס?

ההקלה המקורית נולדה בשנות ה-90 בניסיון להתמודד עם גלי העלייה ממדינות חבר העמים, והצורך המשמעותי בבניית מסה של דירות ומהר. ההקלה אפשרה להגדיל את מספר יחידות הדיור בפרויקט בנייה למגורים, וזאת מבלי להגדיל את השטח שאושר לבנייה.

לדוגמה, אם אושרה תוכנית בניין עיר (תב"ע) המאפשרת הקמת 100 דירות בפרויקט, הקבלן יכול באמצעות ה'שבס' להגיש בקשה לוועדה המקומית, להגדיל את מספר הדירות החדשות בעד 20%. כלומר, שהפרויקט החדש יכלול 120 דירות חדשות, וזאת ללא הגדלה של הזכויות שאושרו. המשמעות בפועל היא חלוקה שונה של הדירות בפרויקט ופועל יוצא מכך, יותר דירות קטנות.

איזה הקלות יסתיימו השבוע?

בשל משבר הדיור הוחלט בעבר לעדכן את הקלת שבס. בשנת 2013 אישר שר הפנים דאז, גדעון סער, הרחבה לתקנות, כהוראת שעה. הרחבה זו שזכתה לכינוי שבס-סער, הגדילה את שיעור יחידות הדיור היח"ד שקבלנים יוכלו לקבל בהליך של הקלה מעד 20% לעד 30%.

ההרחבה השנייה להקלת שבס שמתבטלת אף היא השבוע, היא שבס-כחלון. מדובר בהקלה שאושרה ב-2015 על ידי שר האוצר לשעבר, משה כחלון, שבממשלה הקודמת ריכז במשרדו את כל הסמכויות בענף הבנייה. ההרחבה קבעה כי ההקלה המקורית תורחב ותוכל להתייחס גם לשטח הבנוי ולא רק למספר הדירות.

הקלת שבס-כחלון מאפשרת תוספת בנייה בשיעור של עד 20% בפרויקט למגורים, וזאת לא רק במספר הדירות אם כי בתוספת שטחים בפועל.

האם ההקלות מאושרות בצורה אוטומטית לכל דורש?

לא. ההקלות השונות מחייבות את אישור הוועדה המקומית לתכנון ובנייה שיכולה לאשר את הבקשה במלואה, לא לאשר אותה או לקבוע אישור חלקי בלבד של חלק משיעור ההקלה ולא התוספת כולה.

מה שיעור ההקלות שניתנו מאז אושרו הוראות השעה וכמה יחידות דיור התווספו באמצעותן?

מבדיקת "גלובס" עולה כי נכון להיום אין למדינה נתונים המאפשרים בחינה מדוקדקת של האפקטיביות מחד ועלות התועלת מצד שני. ובכל זאת, היקף ההקלות שניתנו בשנתיים האחרונות יכול להסביר עד כמה התופעה נפוצה.

לפי דוח רישוי הבנייה שהגיש באפריל האחרון מינהל התכנון למשרד האוצר, עולה כי ב-2018 שיעור ההיתרים שאושרו עם הקלות בבניית פרויקטים של עד שמונה יחידות דיור עמד על 40%. ואילו בשנת 2019 - 41%. בפרויקטים גדולים יותר המספרים עולים משמעותית ונעים בין 67% ב-2018, ל-76% בשנה שעברה.

מי בעד ביטול ההקלות ומי נמצא בצד של המתנגדים?

בצד התומכים אפשר למצוא את הקבלנים, היזמים ואנשי ענף הבנייה שמעוניינים בהגדלת פרויקטים, וכן בזירוז התהליכים. מי שמבקשים לבטל לא רק את ההרחבות, אלא את תקנת שבס כולה, הם אנשי מינהל התכנון, שטוענים מזה זמן רב שהבניינים שאנו רואים ברחוב צריכים להיות תואמים לאלה שתוכננו ואושרו בתוכניות המקוריות, שלוקחות בחשבון היבטים נרחבים יותר של הסביבה העירונית.

האם ניתן עדיין להאריך את התקנות?

כן. תוקף התקנות הינו עד ל-16 ביוני, והאפשרות להאריכן היא בסמכות שר הפנים אריה דרעי. יתכן שכחלק מהשינויים שחלו עם הרכבת הממשלה והסמכויות החדשות של משרדי הממשלה, הנושא יעלה לדיון מחודש. כך או אחרת ה"שבס" המקורי יוסיף להתקיים גם אחרי ה-16 ביוני.

האם הביטול הוא רטרואקטיבי?

לא. בקשה להקלה שהוגשה עד מועד התפוגה תידון במוסדות הרלוונטיים גם בתאריך מאוחר יותר והוועדה המקומית תוכל לאשר אותה גם בהמשך.

צרו איתנו קשר *5988