משדה דב ועד מתחמי פינוי בינוי: פחות מחניה אחת לכל דירה בתל אביב

תקן החניה החדש והמצומצם בת"א (חצי חניה לדירה ברבעי מרכז העיר, 0.8 חניה לדירה ברבעים המרוחקים יותר) מעורר שאלות רבות בקרב תושבים ויזמים. עו"ד איתמר פנץ, שותף וראש תחום התחדשות עירונית בסלומון, ליפשיץ המשמש יועץ קבוע בוועדה להתחדשות עירונית בעיריית תל אביב ויו"ר ועדת התחדשות עירונית במחוז תל אביב של לשכת עוה"ד; ועו"ד מירה בורנשטיין, שותפה במשרד עו"ד הרטבי, בורנשטיין, בסון העוסק בנדל"ן, סייעו לנו להבין את ההנחיות החדשות.

עו"ד איתמר פנץ, שותף וראש תחום התחדשות עירונית בסלומון, ליפשיץ ומשמש יועץ קבוע בוועדה להתחדשות עירונית בעירית תל אביב, יו"ר ועדת התחדשות עירונית במחוז תל אביב של לשכת עוה"ד, ועו"ד מירה בורנשטיין, שותפה במשרד עו"ד הרטבי, בורנשטיין, בסון העוסק בנדל"ן ומלווה עשרות פרויקטי פינוי-בינוי, סייעו לנו להבין את ההנחיות החדשות.

מה הרציונל בתקן החניה החדש?

עו"ד פנץ: "הצרכים נובעים משני טעמים : 1. תפיסה של מתכנני ערים של מטרופולינים; 2. תכנונה של הרכבת הקלה. מסמך המדיניות של העירייה הוא קצה קרחון על הטלטלה שהולכת לעבור על גוש דן. גם רמת גן מתכננת תקן חניה של 0.6. זה אמנם לא מסמך מדיניות סדורה אבל זו העמדה בפועל של מהנדס העיר".

על אילו תוכניות התקן החדש ישפיע?

עו"ד בורנשטיין: "תוכניות בנין עיר (תב"ע) חדשות - וגם כאלה הנמצאות בתהליך אך לא אושרו".

מה המשמעות של איסור הצמדת מקומות חניה?

עו"ד בורנשטיין: "המדיניות החדשה מאפשרת לאסור הצמדת חניות לדירות ספציפיות. כתוצאה מכך, החניות תהיינה חלק מהרכוש המשותף ולא משויכות לדייר או דירה ספציפית. אני חוששת שצפויים סכסוכי שכנים סביב השאלה למי מותר לחנות, איפה, וכמה מכוניות רשאי כל בעל דירה להחנות בחניון המשותף. בבניינים שבהם נבנו חניות אורחים, ראינו שהן הפכו למוקד סכסוכים בין בעלי הדירות".

האם המדיניות החדשה כוללת גם פרויקטים במסגרת פינוי בינוי? באיזה שלב של התהליך?

עו"ד פנץ: "כל תוכנית חדשה בתל אביב הולכת לאמץ את התקן החדש.
נכון להיום יש בתל אביב כ-107 תוכניות התחדשות עירונית שמקודמות, ממתחמי ענק ועד פרויקטים קטנים יותר. ההשפעה הקריטית ביותר היא על מי שחתם על הסכם פינוי בינוי לפרויקט שטרם אושרה בו התב"ע. המשמעות היא תמחור שונה בתוך דוחות האפס של הפרויקט".

פנץ מביא דוגמה: "יזם שחתם לפני חודשיים על הסכם פינוי בינוי שלפיו הוא נותן לכל דייר גם חניה, בטרם אושרה התב"ע, יתקשה לעמוד בהתחייבות היסודית המהותית שלו כלפי בעלי הדירות. הוא יכול לעשות אחד מהשניים - לחזור לדיירים או לקחת סיכון ולהמשיך את התכנית בידיעה שבעוד חמש שנים כשיתקבל היתר לתוכנית, טעמי הרוכשים ישתנו והוא יוכל למכור דירה במחיר מלא בהנחה שהדירה נגישה למערכת הסעת המונים.

"זה לא דמיוני - לדירה במנהטן שקרובה לתחנת מטרו יש היום יתרון משמעותי במחיר, שיכול להגיע אף ל-40% יותר. אבל השאלה היא האם הטעמים הישראלים יצליחו לפגוש את הטעמים הניו יורקים".

מה המשמעות על פרויקטים של פינוי בינוי?

עו"ד בורנשטיין: "המשמעות היא שהיכן שאין תב"ע מאושרת לא יאשרו מספר חניות שיספיק להקצאת חניה לכל דירה בפרויקט ועקב כך יהיה קושי גדול לקבל הסכמות של בעלי הדירות לפרויקט, במיוחד בבניינים שבהם קיימות חניות. כתוצאה מכך יתפתחו חילוקי דעות לגבי השאלה האם לכל אחת מדירות הבעלים תוקצה חניה ואז לדירות היזם העתידות להימכר לא תהיינה חניות. הדבר ישפיע על כלכליות הפרויקט. יחד עם זאת, יש לזכור שמאידך תיחסכנה עלויות בניית מרתפי חניה, שהן עלויות גבוהות מאוד".

האם התקן חל על תוכנית הרבעים של תל אביב-יפו?

עו"ד פנץ: "זה לא חל על תוכניות הרבעים אך לא מן הנמנע שבקרוב גם תוכניות הרבעים יתוקנו לאור הכלי התכנוני החדש שיחליף את תמ"א 38. להערכתי גם תב"עות קיימות רחבות היקף תעודכנה בהתאם לתקן החדש".

האם התקן ישפיע על תמ"א 38 בשני המסלולים? (הריסה ובנייה, וחיזוק מבנה קיים ותוספת קומות)

עו"ד איתמר פנץ: "ככלל, לאור העובדה שתקן החניה החדש חל רק במקום שבו מתוכננת תוכנית חדשה, ולאור העובדה שפרויקטים שמקודמים מכוח תמ"א 38 הם במסלול רישוי (ולא מסלול תכנון שמחייב הפקדת תוכנית ראשית), הרי שהתקן החדש אינו משפיע על פרויקטים מסוג תמ"א 38. עם זאת, תוכניות חדשות מכוח סעיף 23 לתמ"א 38 יהיו לפי התקן החדש. מבחינה זאת, בהחלט צפוי שתוכניות הרבעים (למשל) יקבלו עדכון כאמור, בין היתר לאור תקן החניה החדש וכן לאור הצורך העתידי בהתאמתן לחלופה הצפויה של תמ"א 38.

מה עם החקיקה החדשה המתוכננת לתמ"א 38? האם המדיניות תחול עליה?

עו"ד פנץ: "בהחלט".

האם הבנייה בשדה דב למשל, או בגוש הגדול, צפויה להיות מושפעת ממנו?

עו"ד בורנשטיין: "בתוכניות חדשות כמו שדה דב תחול המדיניות החדשה ולא ניתן יהיה להקצות חניה לכל דירה".

עד כמה המדיניות מחייבת - כלומר כל תב"ע חדשה עכשיו תהיה בלי חניה לכל הדיירים?

עו"ד בורנשטיין: "המדיניות תחול על תוכניות חדשות ועל תוכניות שאין בהן תקן חניה ספציפי. לדוגמה, בתוכנית רובע 3 אין תקן חניה ולכן יש לפנות לתקנות התכנון והבנייה (התקנת מקומות חניה) ושם מספר החניות נקבע לפי קרבת הבניין למתע"ן (מערכת תחבורה עתירת נוסעים) כשהטווח הוא 0.5 עד 2 חניות לדירה, בכפוף לשיקול דעת רשות הרישוי. לאור המדיניות החדשה, יש להניח שבפרויקטים אלה יאשרו מספר חניות בקו התחתון של הטווח כי המגמה היא להפחית את מספר החניות ועל ידי להפחית את מספר המכוניות בעיר".

מה היחס מול התקן הארצי? המדיניות של תל אביב גוברת?

עו"ד פנץ: "המדיניות העירונית גוברת. גם המתכננים במנהל התכנון מסכימים עקרונית עם המדיניות שמפחיתה תקני חניה. זו רוח המפקד".

עו"ד בורנשטיין: "לפי תקנות התקנת מקומות חניה, מוסד תכנון רשאי לקבוע מספר מקומות חניה שונה מהנקוב בתוספת, לכלל הישוב או לחלק ממנו. יש להניח שהמדיניות החדשה תיושם בכל התוכניות החדשות".

האם מדובר בהחלטה סופית? או שצפויה גמישות או שינויים בהמשך?

עו"ד פנץ: "גם מסמך מדיניות הוא בר שינוי והמועצה יכולה לשנות. אין לי ספק שתקני החניה יחולו על תכניות מרחביות כמו תוכניות הרבעים".