מחירי השכירויות בנדל"ן המסחרי בתל אביב חזרו שבע שנים לאחור

עוצמת הפגיעה של הקורונה בענף המסחר מתחילה להתברר. דו"ח של חברת הייעוץ העסקי, CBRE ישראל לרבעון השני של 2020, שהגיע לידי "גלובס", מצביע על נטישת עשרות אלפי מ"ר בתל אביב, וירידת מחירים ממוצעת של כ-10% בה. הירידה המהירה והחדה, מחזירה את רמות המחירים הממוצעות כשבע שנים לאחור, כאשר עיקר הנפגעים הם הנכסים בקניונים, במרכזי הקניות הסגורים, ובחניות הרחוב. במרכזי הקניות הפתוחים, הפגיעה עד כה מצומצמת יותר.

"ברבעון זה חלה ירידה מהותית במסחר", נכתב בפתח הסקירה. "הרבעון החל בסגירתם של חנויות ומרכזים מסחריים, על רקע התפשטות מגפת הקורונה. בהמשכו של הרבעון החלה פתיחת חנויות וקניונים תחת הגבלות שעיקרן בהיקף הלקוחות, אשר יכולים לפקוד את שטחי המסחר. מגבלות אלו תמכו במגמה הנמשכת בשנים האחרונות של עלייה בהיקף הסחר המקוון. לקוחות חדשים התווספו לאלו הרוכשים אונליין. חשיפתם לרכישות אלו צפויה לחזק את המגמה דרמטית", נכתב.

כפי שכבר הוכח בתחילת המשבר, כוחן של החנויות שמושכרות לשימושים של צריכת מזון, כמו סופרמרקטים מוסיף להיות יציב, ואף משתפר. "במסחר הקמעונאי יש להבדיל בין צריכת המזון שעלתה, לבין ענפי קמעונאות אחרים כמו ביגוד, מוצרי אלקטרוניקה, סלולר ואחרים שירדו. הציבור לא שש לקנות בגד חדש או בושם חדש בימים האלה. רוב ענפי הקמעונאות נמצאת במלחמת הישרדות. אתה יכול לסייר בקניונים ולראות אנשים מסתובבים עם מעט שקיות ביד, והקופות לא דופקות", אומר מנכ"ל CBRE ישראל, ג'קי מוקמל. בסקירה יש כאמור הבחנה בין מרכזי מסחר שונים ומצוין, כי מרכזים מסחריים סגורים (קניונים ומרכזים מסחריים שכונתיים) חווים ירידה משמעותית בהרבה מהפאואר סנטרים, בנוסח מרכזי "ביג", שבהם עומס דמי השכירות ביחס לפדיון נמוך יותר.

"המרכזים הפתוחים חשופים פחות לתחומי ההסעדה והבילוי שחוו פגיעה מהותית בתקופה זו ועונים על צרכים בסיסיים", נכתב בסקירה.

בהרצליה ובחיפה מציגים עסקים כרגיל

עיקר הנטישה של עסקים שנסגרים נמצא בתל אביב. שיעורי השטחים המסחריים שהיו מאוכלסים בשנים האחרונות הגיעו ל-97% מכלל השטחים, והם ירדו כעת ל-94%. הירידה מוערכת בעשרות אלפי מ"ר של שטחים ומאות חנויות שכבר לא פועלות.

הירידה בביקוש כמובן באה לידי ביטוי במחירי ההשכרה. בשנים האחרונות אלה עלו באיטיות, ונשקו לרמה של 200 שקל למ"ר בממוצע בתל אביב. ואולם ברבעון השני הם צנחו בבת אחת ב-10% לרמה של 176 שקל למ"ר. לשם השוואה מדובר במספרים ממוצעים שנגבו ב-2013. "החנויות יישארו סגורות ובעלי השטחים ימשיכו לגבות מחירים מופקעים? זה לא הולך. אתה רואה היום גמישות שלא הייתה קיימת לפני כן אצל בעלי הקניונים, אבל זו רק ההתחלה. ברחובות אתה רואה את הטפטוף של נטישת שטחי מסחר, ובעלי הנכסים מציעים לשוכרים להישאר בתנאי שכירות שונים, שכוללים הורדת מחירים, תחנות יציאה שנתיות, ולא כל חמש שנים כפי שהיה נהוג. לדעתי המצב רק יחמיר", צופה מוקמל.

 מחיר ממוצע למר מסחרי בתל אביב

לעומת תל אביב הפגיעה במסחר, לפחות בינתיים, היא נמוכה יותר ככל שמתרחקים ממנה. בר"ג מחירי השכירות של שטחים מסחריים ירדו ב-7%, לרמה של 128 שקל למ"ר.

ואילו ברחובות המחירים ירדו ב-6% בממוצע (88 שקל למ"ר), בפתח תקוה הירידה הממוצעת היא בשיעור של 4% (98 שקל למ"ר), ובנתניה נרשמה ירידה ממוצעת של 3% (90 שקל למ"ר). מי שמציגה התנהגות חריגה במרכז הארץ היא הרצליה, שם מחירי השכירות נותרו כפי שהיו (148 שקל למ"ר בממוצע). זאת ככל הנראה בשל היצע נמוך של שטחי מסחר.

ככל שמוסיפים להתרחק מתל אביב, הפגיעה מתמתנת. כך למשל בירושלים נרשמה ברבעון השני ירידה של אחוז אחד בממוצע (94 שקל למ"ר), ואילו בחיפה לא נרשמו שינויים, והמחיר עומד על 94 שקל למ"ר בממוצע.

הערכה: בקרוב נחזור לאופנת חנויות היצרן

ההערכה של חברת הייעוץ היא ששאר אזורי הארץ יישרו קו עם תל אביב, וכי גל הנפילות יגיע לאזורים שמרוחקים ממנה. זאת בהנחה שלא יחול שינוי במצב הכלכלי במשק.

מעבר לכך, מוקמל סבור כי במצב הדברים הקיים הקמעונאות תעבור מהפך כבד, לא רק לתחום המקוון, אלא גם לפתיחת "חנויות יצרן", כפי שהיה מקובל בעבר. אלה, הוא צופה, ייפתחו בשולי הערים הגדולות, בצמוד למתחמים לוגיסטים ומחסנים, ויתאפיינו במחירים נמוכים יחסית, שיתאימו יותר לתקופת המיתון הצפוי.