תיק אישי | ניתוח

חסין קורונה? שוק הנדל"ן למגורים בארה"ב מגלה עמידות מפתיעה

מכירות הבתים בארה"ב הולכות ומתעצמות, למרות השיאים השליליים בשוק העבודה. איך זה הגיוני? ניתן להסביר את ההתאוששות הדרמטית במכירות בכמה סיבות מרכזיות • האם גם בישראל יינקטו הצעדים הנדרשים כדי להקטין את הפגיעה בשוק המגורים?

שכונת מגורים בארה"ב. המשבר פגע בעיקר בשכבות החלשות באוכלוסייה  / צילום: shutterstock, שאטרסטוק
שכונת מגורים בארה"ב. המשבר פגע בעיקר בשכבות החלשות באוכלוסייה / צילום: shutterstock, שאטרסטוק

בעוד שנגיף הקורונה מביא לנזק עצום לכלכלה האמריקאית בכל קנה מידה היסטורי, נתוני המאקרו שמתייחסים לשוק הדיור (בדגש על מגורים) עושים רושם דווקא כי שוק זה חסין לחלוטין לנגיף ואף התאושש במלואו לאחר הסגר שהוטל במדינות רבות.

בשעה שהפעילות הכלכלית במשק האמריקאי הושבתה לחלוטין בחודשים מרץ-אפריל, הרי שמכירות ובניית הבתים זינקו בחודשים מאי-יוני. מכירות בתים בהמתנה (בתים בעלי חוזי רכישה חתומים שעדיין ממתינים לביצוע העסקה בפועל, אינדיקטור מוביל לשוק הדיור) עלו בחודש מאי ב-44.3%, העלייה החודשית הגבוהה ביותר מאז החל הניטור שלהם ב-2001, מכירות הבתים החדשים עלו במאי ב-16.6% והתחלות הדיור בחודש יוני עלו ב-17.3%.

לפיכך, נראה כי למרות שקצב ההתאוששות מהמשבר צפוי להיות איטי מאוד בארה"ב ובעולם, גורמי ההיצע והביקוש בשוק הדיור ימשיכו לשמור על יציבות, לכל הפחות במחירים, וזאת להבדיל מהמשבר ב-2008, אז עודף ההיצע הניע את הירידה במחירים.

הפעם זה אחרת בכל משבר קודם צנחו מכירות הבתים יחד עם הירידה בפעילות הכלכלית
 הפעם זה אחרת בכל משבר קודם צנחו מכירות הבתים יחד עם הירידה בפעילות הכלכלית

מכירות הבתים בארה"ב הולכות ומתעצמות, למרות השיא שנרשם באובדן המשרות ושיעור האבטלה הגבוה ביחס למשברים קודמים. איך זה הגיוני? ניתן להסביר את ההתאוששות הדרמטית במכירות בכמה סיבות מרכזיות, כפי שנפרט.

הריבית על המשכנתאות בשפל היסטורי

הריבית הקבועה על משכנתה ל-30 שנה ירדה לשפל היסטורי של 2.98%, ולאור המדיניות הנוכחית של הבנק המרכזי בארה"ב, הפד, והצפי קדימה, רמות ריבית אלו צפויות להישאר איתנו עוד זמן רב. הריבית על המשכנתה מושפעת באופן ישיר מתשואות איגרות החוב הממשלתיות בחלקים הארוכים של העקום, שירדו גם הן לשפל היסטורי וצפויות להישאר ברמות נמוכות לאורך זמן. הפד שומר על ריביות נמוכות אלו ונוקט מדיניות מוניטארית מרחיבה באופן חסר תקדים במטרה לחזק את היכולת של הממשלה לגייס חוב, כמו גם לאפשר למשקי הבית והמגזר העסקי לקבל הלוואות בתנאים נוחים, וזאת על מנת לתמרץ את המשק האמריקאי. כפי שאנו למדים מסקר קציני האשראי של הפד שיצא בתחילת אוגוסט (מתפרסם פעם ברבעון), השפעת הריבית הנמוכה על שוק המשכנתאות הובילה לעלייה חדה בביקוש של הציבור לקבלת משכנתאות, מה שמהווה מדד לפעילות רכישות הדירות. גם כאן, בעוד שבמשברים קודמים הבנקים דיווחו על ירידה בביקוש למשכנתאות, במשבר הקורונה דווקא נרשמה עלייה בביקוש. אך מקורה לא רק בריבית הנמוכה, כפי שנדגים בסוגיה הבאה.

מיתון לא אחיד

אז נכון שבמשבר הנוכחי יותר מ-20 מיליון משרות נמחקו לחלוטין משוק העבודה בארה"ב, ויותר מ-51 מיליון אמריקאים הגישו תביעה לדמי אבטלה. אך חשוב להדגיש כי לכל משבר יש את הניואנס שלו. במשבר הקורונה התברר כי ככל שהשכר נמוך, ההסתברות להיפגע הולכת וגדלה. משבר זה פוגע בעיקר בשכבות החלשות יותר באוכלוסייה אך פגיעה זו לא באה לידי ביטוי בזעזוע בשוק הדיור, בהסתכלות על הביקוש המצרפי, מפני שמלכתחילה חברי שכבות אלה לא נחשבים לרוכשים פוטנציאליים.

על פי נתוני הלשכה הממשלתית ל סטטיסטיקה, יותר מ-55% מהשכירים שמרוויחים בשנה פחות מ-35 אלף דולר איבדו חלק מהכנסתם הפנויה, וקצת יותר מ-50% מהשכירים שמרוויחים בין 35 ל-75 אלף דולר איבדו גם הם, זאת בהשוואה לכ-40% מהשכירים שנפגעו בשכבה החזקה יותר, שמרוויחים לפחות 75 אלף דולר בשנה. בפועל, על פי נתוני איגוד מתווכי הנדל"ן בארה"ב (NAR), ההכנסה החציונית של הרוכשים עומדת על 93.2 אלף דולר בשנה. כלומר, רוכשי הדירות נוטים להיות בעלי הכנסה גבוהה יותר, והמשבר הנוכחי השפיע פחות על אוכלוסייה זו.

הקפאת תשלומי המשכנתה ודמי אבטלה מוגדלים

עם פרוץ המשבר, הממשלה נתנה אפשרות לדחות את תשלומי המשכנתה ב-12 חודשים ולאסור על פינוי דיירים, במטרה להפחית את הלחץ בשוק הדיור. על פי נתוני ה-MBA (איגוד הבנקים למשכנתאות), נכון לסוף חודש יולי כ-3.9 מיליון בעלי דירות החליטו להקפיא את המשכנתאות, ואלו מהווים כ-7.8% מכלל המשכנתאות. בנוסף, העובדים שפוטרו מעבודתם לצמיתות או זמנית נהנים כרגע מדמי אבטלה מוגדלים במיוחד ובמקביל מקבלים מהממשלה גם מענקים. כתוצאה מכך, ההכנסה הפנויה במשק האמריקאי נותרה גבוהה יחסית, מה שמגביל את פוטנציאל הפגיעה בקרב שוכרים ומשלמי משכנתה. כלומר, פעולות הממשלה תומכות ביכולת של נוטלי המשכנתה והשוכרים לעמוד בתשלומים, ובכך מפחיתות את הסיכונים לתיק האשראי של הבנקים בסביבה משברית זו.

בשורה התחתונה, כל עוד אין פגיעה משמעותית בביקוש המצרפי בשוק הדיור למגורים והמשק ימשיך להתאושש בהדרגה ללא הידרדרות נוספת (ובפרט במצבן של השכבות הבינוניות-חזקות), שוק הדיור צפוי להמשיך לככב בזמן משבר הקורונה.

שוק הדיור בישראל על רקע משבר הקורונה

גם בישראל, חששות לחוד ונתונים לחוד, וכרגע נראה ששוק המגורים עדיין לא נפגע מהמשבר הכלכלי. מנגד יש גם כאלו המקווים לירידת מחירים בשוק הנדל"ן, שכן העלייה המתמשכת במחירי הדיור בישראל מהווה זה זמן רב נטל על שכבות הביניים והחלשות באוכלוסייה. כעת, במצב הכלכלי שנוצר, החשש הגדול ביותר הוא לירידה דרמטית ביכולת החזר המשכנתאות ותשלומי שכר הדירה של משפחות רבות, שיובילו בסופו של דבר גם ללחץ על המערכת הבנקאית ולהשלכות רחבות יותר על כלל המשק.

מנתוני האוצר שהתפרסמו בסוף השבוע שעבר עולה אמנם כי ברבעון הראשון השנה נרשמה ירידה של כ-7% בהיקף מכירות הדירות, אך זו נובעת בעיקר מהסגר שהוטל בחודש מרץ שהקטין באופן משמעותי את מספר ימי המכירות, וזאת לאחר שבחודשים ינואר ופברואר (לפני פרוץ הקורונה) נרשם זינוק בהיקף המכירות. ברבעון השני, על פי דיווחי החברות עד כה, חודש אפריל היה חלש מאוד במכירות, ובמאי ויוני נרשמו מכירות של דירות בעיקר בפריפריה, פחות במרכז.

במדד המחירים לצרכן, סעיף הדיור רשם עלייה של 0.2% וקצב עלייה שנתי של 1.2%. אמנם מדובר בעלייה מתונה ביחס לקצב העלייה השנתי שנרשם בחודש יולי ועמד על 1.4% ביחס לשנה שעברה, אך בוודאי לא מדובר בירידה עד כה במחירי הדיור, ונראה שהירידה במחירים בשטח והתאמות שנעשו עבור שוכרים עדיין לא באו לידי ביטוי, או לחלופין שההתאמות היו בשוליים ולא יקבלו ביטוי גם בעתיד. בכל מקרה, ירידות במחירי הדירות לרכישה והן במחירי השכירות טרם קיבלו ביטוי במדדים הרשמיים, למרות שבשטח ישנה מגמה של ירידה באזורים שונים, אותה נראה ככל הנראה במדדים הבאים.

לנוכח המצב שנוצר, נקטו באוצר מספר צעדים שהבולט שבהם הוא הפחתת מס הרכישה על דירות למגורים. הפחתת מס הרכישה ניתנת עבור דירה שנייה ומעלה, כך שהיא מטיבה למעשה עם המשקיעים ולא עם האזרח החלש, ולכן תמוהה בעינינו כצעד שנועד לתמוך בשוק המגורים. הפחתות מס מצד המדינה מאוד חשובות לעידוד הצריכה והכלכלה במדינה, אך הנפגעים העיקריים מהמצב הכלכלי הם השכבות החלשות ושכבת הביניים, שגם כך הושפעו לרעה מעליית מחירי הדיור בשני העשורים האחרונים.

למרות צפי לעלייה בהיצע הדירות בשוק המגורים ומנגד לירידה במחיריהן, אלו עדיין לא קיבלו ביטוי של ממש בנתונים הרשמיים ומוקדם מדי לדעת את הכיוון. בכל מקרה, כרגע פועלים כוחות מנוגדים בשוק, שצפויים להשפיע בעתיד באופנים שונים, כך שקשה לראות בברור את המגמות שצפויות ללוות אותנו בשנים הקרובות. גם מדיניות הממשלה לא כל כך ברורה כרגע, מצב שעשוי אף להחמיר אם אנחנו אמנם בדרך לבחירות נוספות. לכן אנו מעריכים כי בטווח הקצר תיתכן ירידת מחירים הנובעת מקיפאון פסיכולוגי וחשש של משקיעים לחזור לשוק. אולם ייתכן מאוד שהפחתת מס הרכישה, לצד הירידה בהתחלות הבנייה בישראל, יובילו בסופו של דבר לחזרה מהירה יחסית למגמת עליית מחירים. זו תוביל להעמקת האי שוויון ותרחיק עוד יותר זוגות צעירים מחלום הרכישה של דירה למגורים בארץ. 

הכותבים הם כלכלן מחלקת מאקרו ומנהלת מחלקת מחקר בפסגות. אין באמור ייעוץ/שיווק השקעות או תחליף לייעוץ/שיווק המתחשב בנתונים של כל אדם, או תחליף לשיקול דעתו של הקורא, והוא אינו הצעה לרכישת ניירות ערך

צרו איתנו קשר *5988