שוק הדיור | בלעדי

ממחיר למשתכן לתוכנית ליצמן: פרטים חדשים על תוכנית הדיור של שר השיכון נחשפים

הממשלה החליטה בסוף השבוע: קרקעות שיועדו למחיר למשתכן יוסבו לתוכנית ליצמן • משרד השיכון צפוי לפרסם את טיוטת התוכנית • מועצת מקרקעי ישראל תדון בעוד עשרה ימים בשינוי כללי המכרזים, שיהיו בתוקף עד לסוף 2023

שר השיכון יעקב ליצמן / צילום: אלכס קולומויסקי, ידיעות אחרונות
שר השיכון יעקב ליצמן / צילום: אלכס קולומויסקי, ידיעות אחרונות

קרקעות מדינה שיועדו לשיווק לפי שיטת "מחיר למשתכן" של שר האוצר לשעבר משה כחלון, ישווקו החל מהזמן הקרוב לפי שיטתו של שר הבינוי והשיכון הנוכחי יעקב ליצמן. כך קבעה הממשלה בישיבת זום שהתקיימה בסוף השבוע. בקרוב תתכנס מועצת מקרקעי ישראל לדיון בתנאים החדשים של המכרזים. 

ככל הנראה ביום שלישי יפרסם משרד השיכון את טיוטת התוכנית של ליצמן, שעד כה פורסמו אודותיה רק עקרונות. כפועל יוצא מזה, יובהר גם מצבה של תוכנית מחיר למשתכן, שמזה כחודשיים תקועה.

מועצת מקרקעי ישראל היא הגוף הקובע את מדיניות רמ"י (רשות מקרקעי ישראל) והיא זו שקבעה את אופן שיווק הקרקעות לפי מחיר למשתכן. על פי ההחלטה הממשלתית מסוף השבוע, המועצה תצטרך לדון בשינוי כללי שיווק הקרקעות לפי מחיר למשתכן, בעצה אחת עם אגף התקציבים באוצר. שיטת השיווק החדשה, שתתבסס על תוכנית ליצמן, תימשך עד לסוף 2023.

הבחנה בין מרכז לפריפריה ובלי אזורי יוקרה

כאן המקום להסביר את ההבדלים בין מחיר למשתכן של כחלון, לבין תוכנית ליצמן. במסגרת מחיר למשתכן של כחלון, יזמים זוכים להנחות על הקרקע בגובה של 120 אלף שקל לכל יחידת דיור שתוקם, או ב-80% משווי הקרקע, במקרים שבהם הקרקעות זולות. היזמים מתמודדים ביניהם על המחיר למ"ר של הדירה שיקימו. ביישובי הפריפריה המרוחקים, שבהם מחירי הקרקעות נמוכים במיוחד, ניתנים לרוכשי הדירות מענקים של 40-60 אלף שקל. זאת כדי להביא אותם למצב שבו החסכון הכלכלי שאליו יגיעו ברכישת דירה במסגרת התוכנית, יהיה 200 אלף שקל לפחות.

המענקים לרוכשים הופסקו ב-1 ביולי, וזאת על פי החלטת ממשלה מסוף שנה שעברה לסיים את תוקף התוכנית בסוף יוני, אלא אם יימצאו למענקים בפריפריה מקורות תקציביים. עד כה לא נמצאו התקציבים הללו, המוטיבציה בממשלה הנוכחית לחדש את התוכנית אינה גבוהה ושרי האוצר והשיכון כבר הצהירו כי אינם תומכים בהמשכה בפורמט הנוכחי. זו הסיבה שההגרלות היחידות שמתקיימות במסגרת התוכנית בחודשים האחרונים הן הגרלות חוזרות, שהדירות שבהן כבר כלולות בתיקצוב המענקים.

לעומת זאת, התוכנית החלופית של ליצמן כוללת הבחנה בין מרכז לפריפריה ואזורי יוקרה לא ייכללו בה. ליצמן כבר התבטא מספר פעמים נגד השיטה במחיר למשתכן, שאיפשרה זכיות שבהן רוכשי דירות חסכו 700-800 אלף שקל ממחירי הדירות, במקומות כמו רעננה ובמיוחד גליל ים. הגישה שלו היא כי המדינה אינה צריכה לסבסד רוכשי דירות באזורי יוקרה. הגישה שונה באזורים שמוגדרים "עממיים" במרכז הארץ, שבהם מחירי הדירות אינם גבוהים. לגביהם התוכנית קובעת כי הקרקעות ישווקו בנוסחה הפוכה לזו של מחיר למשתכן - המדינה תקבע את מחיר המ"ר לדירות והתחרות בין היזמים תהיה על מחירי הקרקע. בצורה כזו מקווים במשרד השיכון למקסם הכנסות מהקרקעות, ולשמור על מחירי הדירות. האזור השלישי בתוכנית ליצמן מוגדר כפריפריה, שגם שם המדינה תקבע מחירי מ"ר לדירות. אך מכיוון שמחירי הקרקעות במקומות אלה נמוכים, התחרות בין היזמים תהיה על גובה סבסוד פיתוח המגרשים. ככל שהם יהיו מוכנים לקחת על עצמם נתח גדול יותר מעלויות הפיתוח - כך סיכוייהם לזכות במכרז יהיו גבוהים יותר.

שיטת שיווק הקרקעות החדשה
 שיטת שיווק הקרקעות החדשה

כאמור, כיום מחיר למשתכן נמצאת בעצירה, על אף שקיימות קרקעות לאלפי יחידות דיור, שתוכננו לצאת במכרזים. כך למשל אמורות להיות משווקות בין היתר 1,077 דירות בגבעת המטוס בירושלים, 1,600 דירות ביהוד מונוסון, כ-900 בנתניה, כ-800 בבאר יעקב, כ-520 בבאר שבע, כ-480 דירות ברמת השרון  וכ-340 בקדימה צורן. 

סימני השאלה רבים ולמשרד עדיין אין תשובות

נכון ליום שני, במשרד השיכון טרם סיימו לעבוד על פרטי התוכנית ולא ידעו לתת תשובות ברורות על השאלות הרבות שנובעות מהמצב המיוחד. "גלובס" שלח למשרד מספר שאלות, אודות נקודות שאינן ברורות נכון לעכשיו, ושנדונות עכשיו: כך למשל, לא ברור האם יישום תוכנית ליצמן ייעשה במקביל למחיר למשתכן או שמחיר למשתכן של כחלון תופסק לאלתר, והמכרזים המתוכננים לפיה יוסבו לתנאי תוכנית ליצמן. כמו כן לא ברורים שיעורי ההנחות המתוכננים לרוכשים וכן נושא המענקים לרוכשים בפריפריה, שמתוכננים גם לפי תוכנית ליצמן.

במשרד השיכון גם לא ידעו לענות על כך שהתוכנית מתיימרת לכלול גם רכישת דירות יד שנייה. הנושא אינו קשור כלל לרמ"י ולמועצת מקרקעי ישראל, אך לא ברור מה קורה בעניין זה, שהשר ליצמן התבטא כבר בנוגע לו ואמר כי הוא נותן לו עדיפות.

ולבסוף - עד כה לא פורסמו הגדרות גיאוגרפיות מדויקות הקובעות מהי פריפריה ומהו מרכז הארץ וכן מהם אזורי היוקרה שלא ייכללו בתוכנית.

צרו איתנו קשר *5988