"בעשור האחרון הנדל"ן מנצח את שוק ההון בנוק אאוט"

מחלוקת עמוקה וארוכת שנים בעולם ההשקעות סובבת סביב השאלה: נדל"ן או מניות. ראש המסלול להתמחות במימון בקריה האקדמית אונו, ד"ר עדו קאליר, בחן לאחרונה את הסוגיה באמצעות 100 אלף שקלים וירטואליים שאותם "השקיע" בכמה מסלולים: רכישת דירה להשקעה בישראל, השקעה במדד תל אביב 35 (עד לאחרונה מדד 25), השקעה בנכס למגורים בארה"ב, או בנאסד"ק. ה"מיני מחקר" כמו שהוא מכנה את עבודתו בחן את ההשקעה לאורך 30 שנה, וגם לתקופות קצרות יותר.

"נכון שעשו את זה המון פעמים, אבל בכל אותן הפעמים, עשו את זה או חפיף או מפוזיציה. או שמישהו רצה להוכיח משהו וסימנו מטרה, זו הכוונה לפוזיציה. חפיף זה אומר שלא נכנסו לבדוק שאלות קטנות כמו מיסוי ועמלות, או כמו הוצאות שעושים כשקונים נכס. באתי נטול אג'נדה ו'המשחק' היה הוגן", מסביר קאליר, שאיתו נפגשנו במסגרת "כסף בקיר", פודקאסט השקעות הנדל"ן של "גלובס".

עקבו אחר הפודקאסט בספוטיפיי , באפל פודקאסטס , בגוגל פודקאסטס או באפליקציית הפודקאסטים האהובה עליכם בהעתקת כתובת ה-RSS

לפני שצללנו למספרים, ואולי על רקע הוויכוחים שמתעוררים בקרב כלכלנים ומשקיעים שפוגשים השוואות שכאלה, הוא ביקש להבהיר כי בשנת 1990, "דירה בארה"ב לא נתפסה כנכס להשקעה שהוא אפשרי", וכן הוא מבקש להדגיש שבנוגע למניות ההשוואה היא לתיק מפוזר. "השוואה למניה בודדת יכולה להיות אנקדוטה בלבד. זה כמו לקנות דירה בצ'ופצ'יק של תל אביב בימים שהכול היה חולות, וזה יחידי סגולה עשו". כדי להמחיש עד כמה לא ניתן לקחת ברצינות השוואה מסוג זה הוא בדק מה היה קורה לאותם 100 אלף שקלים לו הושקעו ב-1990 במניית מיקרוסופט, והגיע למספר האסטרונומי של 31 מיליון שקל.

אם ניקח את כל המסלולים, מה הניב הכי הרבה כסף?
"תלוי ממתי בודקים ומול מי משווים. אני רוצה להתחיל דווקא עם המסקנה הכי קטגורית והכי מוחלטת שהיא ההשוואה של העשר שנים האחרונות", הוא עונה. מדובר בהשוואה של נכס למגורים בישראל לעומת המדד המוכר ביותר בבורסה בתל אביב - מדד 35 (מדד 25 לשעבר. ג"ל).

"בעשר השנים האחרונות, הניצחון של הנדל"ן על פני שוק ההון הישראלי הוא בנוק אאוט", הוא אומר. התוצאה הלא טובה של הבורסה, הוא אומר, צריכה לאותת לנו שיש בעיה עם היעילות של חברות שמרכיבות את המדד הזה. "100 אלף שקל ב-2010 שווים כיום 105 אלף שקל. זה אומר חצי אחוז לשנה. יכולתי לשים את הכסף מתחת לבלטה והעכברים יכלו לייצר יותר".

לדבריו, ה"רווח" מחושב לאחר עמלות ומיסוי. "זה עלוב במידה מפחידה, כשה-100 אלף שקל בנדל"ן פחות או יותר הכפילו את עצמם".

מה שאתה מכנה "נוקאאוט", הפתיע אותך?
"זה הפתיע בעוצמה שלו. כולנו מרגישים את עליית מחירי הנדל"ן ואת הדשדוש של שוק המניות. עדיין יש עוצמה בלהסתכל על סכום כסף שהוכפל ועל סכום אחר שלא זז", הוא אומר, אבל מבקש להבהיר כי "לאורך 20 או 30 שנה התחרות יותר הוגנת". לדבריו, מי ש"סידרו" את התוצאות הטובות יותר מבחינת שוק ההון לאורך התקופה הארוכה יותר היו מניות של חברות נדל"ן שפועלות בתחום המסחרי.

הדרך שונה, התוצאה דווקא דומה

קאליר מציג את המספרים המשמעותיים לאורך 30 השנה האחרונות: 100 אלף שקל על דירה בישראל נתנו לך 968 אלף שקל נטו בחשבון. בשוק ההון הישראלי המספר עומד על כ-745 אלף שקל. דירה בארה"ב נתנה הרבה יותר - 1.5 מיליון שקל, והשקעה בנאסד"ק נתנה 3.6 מיליון שקל וזו הייתה השקעה שמפוזרת היטב בלמעלה מ-100 מניות", הוא מסכם.

אולי כדי שלא לדכדך את מי שלא פנו לנאסד"ק באותם הימים, הוא מסביר כי "לחשוב על טכנולוגיה ב-1990 כשעדיין לא היה בעצם אינטרנט או שהוא היה דבר מגוחך, ולהבין שכמעט כל השווי העולמי של נכסים יהיה מרוכז בטכנולוגיה - היה צריך רוחק ראות יוצא דופן", הוא אומר ומצנן אפילו יותר את ההתלהבות: "אם מסתכלים לתקופה של 20 שנה (השקעה שמתחילה בשנת 2000, ג"ל), הרי שאותו מדד שנתן 3.6 מיליון שקל ב-30 שנה, נתן רק 116 אלף שקל ב-20 שנה כי בתקופה זו חווינו שני משברים נוראיים. באותה תקופה, אני מזכיר, דירה בישראל נתנה 260 אלף שקל".

בכל אופן, דירה בארה"ב נתנה הרבה יותר מדירה בישראל באותה תקופה.
"הנדל"ן בארה"ב ניצח, בהפרש מסוים, אלא שהסיבות שונות מאלה שהעלו את שווי הנכסים בישראל. בישראל רוב הערך למשקיע מגיע מעליית ערך הנכס ומיעוטו מהשכרת הדירה. בבדיקה שלי הנחתי שהדירות מושכרות בתשואת השוק ומשלמים מס על השכירות. בארה"ב עליית הערך הייתה נמוכה מאוד - בשיעור של 2% בשנה או 3% בשנים הטובות. לעומת זאת תשואת השכירות הייתה מאוד גבוהה.

"אז זה שמגיעים לאותו מקום זה נחמד, אבל צריך לשאול את המשקיע מה הוא רוצה בדרך. האם הוא רוצה לשים כסף בצד ולשכוח ממנו, או שהוא רוצה לקבל תזרים כמו מניית דיבידנדים?".

חפשו תמיד את קצב הילודה

אם אני נותן לך היום 100 אלף שקלים. איפה אתה שם אותם?
"הדבר הכי נחמד בשיח הפייסבוק שהתעורר אחרי הפרסום הזה, הוא 'נו, מה אתה יודע עכשיו?' אני חושב שכן אפשר ללמוד מזה משהו. כשאני מסכם את קורס כלכלת הנדל"ן שלי אני אומר שאני לא יודע מה יקרה אבל כל עוד תוכלו לראות נתון אחד בלבד - אני אגיד לכם על מה אתם צריכים להסתכל וזה הילודה. הילודה בישראל עומדת ב-2020 על 3.07 ילדים למשפחה בממוצע. כמו באפריקה ואסיה. המדינה הבאה במפותחות נמצאת ילד שלם אחרינו ו-50 בדירוג העולמי. עם כל כך הרבה ילדים ומדיניות בנייה ממשלתית שמתהפכת כל יומיים אני לא רואה איך מחירי הנדל"ן, אולי לצערי, לא ימשיכו לעלות. אולי לא בקצב שעלו קודם, אולי יהיו מקומות בעייתיים, אבל הנה חצי מה-100 אלף שקל, אם תמצא דירה ב־50 אלף שקל".

את יתרת הכסף היה משקיע במניות טכנולוגיה. המיני-מחקר של קאליר עורר כצפוי ביקורת. "יש מחנות לנדל"ן ולמניות", הוא אומר בחיוך, ומסביר כי כל צד מקפיד שלא לקרוא את החלק שלא מוצא חן בעיניו.

"אנשי הנדל"ן כועסים שלא בדקתי את נושא המינוף. הם שוכחים שלדירת השקעה לא תמיד יש מינוף ולא תמיד הוא מעלה את התשואה, משום שיש לו עלות.
"טענתם המוצדקת לכאורה של אנשי המניות היא שאני בוחר את התקופות הלא טובות וגם לא מדבר על השקעה לשיעורין", הוא אומר.

הוא מבקש להצביע על יתרונות וחסרונות של כל אחד מהמסלולים. "הבעיה בנדל"ן היא שצריך לבצע בחירה. מגיע הרגע שנגמרות ההתלבטויות וצריך לקנות נכס, וזה שלמחרת ראינו משהו יותר טוב - זהו! אנחנו עם הנכס מאתמול. אבל יש גם פלוס שקשה לי 'להתגרש מהנכס', ולא כל ירידת מחירים או משבר כלכלי יגרמו לי לעזוב הכול. במניות הפלוס הגדול זה שאני יכול למנן את ההשקעה, לקנות בחתיכות קטנות.

"איפה הבעיה? בפסיכולוגיה. כשמגיע המשבר. אני לא מכיר משקיע אחד במניות שמסוגל להתעלם מהצבע האדום במסך שלו. הוא היה רוצה לא להסתכל אבל אי אפשר שלא לעמוד בפיתוי, רק אם יש לך עצבי ברזל".