מוכרים דירה שנרכשה על הנייר? היזהרו ממדד תשומות הבנייה

המצב הכלכלי והתמורות במשק בעקבות הקורונה מאלצים רבים למכור נכסים שרכשו עוד לפני המועד שבו תכננו למכור אותם. לפעמים הנכסים יועדו לצורכי מגורים או השכרה - ולא להשקעה - אולם בכל זאת הבעלים נאלצים למכור אותם. חלק ניכר מהנכסים הללו נרכשו "על הנייר".

רכישת נכס מקרקעין "על הנייר" היא אופציה נפוצה בעולם הנדל"ן, שיש לה יתרונות משמעותיים לרוכש ובעיקרם רכישה במחיר נמוך משווי השוק ובלוח תשלומים אשר נפרס בדרך כלל עד למועד מסירת הנכס. הסכום שטרם שולם ממועד רכישת הנכס ועד מועד התשלום, מוצמד למדד תשומות הבנייה למגורים. על נכסים שאינם משמשים למגורים, חל מדד תשומות הבנייה למסחר ומשרדים.

בעולם המס, בעת מכירת דירת מגורים, כאשר אדם אינו זכאי לפטור ממס שבח בעת המכירה (למשל, אם מדובר בדירת מגורים, הוא לא החזיק בה לפחות 18 חודשים ממועד קבלת טופס 4), הסכום ששילם אדם ליזם על התייקרות מדד תשומות הבנייה לא יהיה מותר בניכוי מהשבח.

הסיבה לכך נעוצה בעובדה כי בהתאם לחוק מיסוי מקרקעין, מכירים רק בשיעור העלייה של מדד המחירים לצרכן כחלק מהעלות לצורכי מס השבח. במצב זה נוצר כשל כלכלי, שכן מדד המחירים לצרכן עולה בשנים האחרונות בשיעור נמוך מאשר מדד תשומות הבנייה.

הנה דוגמה: אדם קנה דירה "על הנייר" בשווי 4 מיליון שקל ומשלם עבורה 20% במעמד החתימה ו-80% במסירה בעוד שלוש שנים - שצמודים למדד תשומות הבנייה. בפועל, בעקבות התייקרות תשומות הבנייה המחיר שיצטרך לשלם בפועל עומד על 4.1 מיליון שקל, כלומר 100 אלף שקל מקורם בעליית מדד תשומות הבנייה.

נניח שכיום הוא מוכר את הנכס תמורת 4.3 מיליון שקל. הוא ישלם מס שבח על רווח בגובה של 300 אלף שקל (מכיוון שעליית מדד המחירים לצרכן היא זניחה), אף שבפועל הרוויח אותו אדם סך של 200 אלף שקל בלבד.

עיוות זה, אשר סווג כ"מקרה קצה" בשנים האחרונות, הופך לנפוץ בשל העובדה כי בעת הזו בעלי נכסים רבים לא יכולים מבחינה כלכלית או תזרימית לחכות לפטור בעת מכירת הנכס ונאלצים למוכרו ולהתמודד עם תשלום המס.

ברמה המסחרית, בדרך כלל הקבלן אשר תשלומיו לספקי המשנה שלו צמודים גם הם לאותו מדד לא יוותר על הצמדת עלות הרכישה להתייקרות מדד זה, ולכן כל עוד תימשך המגמה שבמסגרתה מדד תשומות הבנייה מתייקר ומאפיל על התייקרות מדד המחירים לצרכן, על רוכשי הדירות להביא נתון זה בחשבון בבואם לבחון את כדאיות הרכישה "על הנייר", ודאי אם ישנו צפי למכירת הדירה הנרכשת. בנוסף, מומלץ כי רשות המסים תבחן את הסוגיה ותתיר בניכוי גם את הסכום אשר נבע בגין התייקרות מדד תשומות הבנייה.

הכותב הוא שותף במחלקת המסים במשרד פרל כהן ומתמחה במיסוי מקרקעין