המכרז הראשון של "דיור במחיר מופחת" יצא לדרך. האם זה משתלם?

מכרז ראשון במסגרת "דיור במחיר מופחת" יצא לדרך. זהו מכרז בש/137/2020 בשכונת הפארק בבאר שבע. הוא הציע כמה מתחמים אשר שיווקם בחודש יוני במתכונת מכרז "מחיר למשתכן", נכשל ומוצע בימים אלו במתכונת של "מחיר מופחת".

נתוני המכרז

המכרז מיועד לרכישת זכויות חכירה מהוונות, ל-98 שנה עם אופציה ל-98 שנה נוספות, של שישה מתחמים לבניית 523 דירות סך הכול. המועד האחרון להגשת הצעות נקבע ליום 16.11.20.

מספר יחידות דיור

בהתאם לתנאי המכרז, 210 יח"ד (40% מהמתחם) יימכרו במחיר מופחת לזכאים בלבד ו-313 יח"ד נוספות (60% מהמתחם) יימכרו לכל דורש, במחירי "שוק חופשי". התמהיל בכל בניין יהיה מעורב - גם דירות במחיר מופחת וגם דירות שוק חופשי. דירות שיינתנו במסגרת אישור הקלה יימכרו אף הן במחיר מופחת. חבות בגין היטל ההשבחה בגין הקלה זו, אם תאושר, תחול במלואה על הזוכה.

 בנייה בשכונת הפארק בבאר שבע. 523 דירות בשישה מתחמים / צילום: דיאגו מיטלברג

כללי המכרז

הזוכה במכרז יהיה מי שיציע את המחיר הנמוך ביותר למ"ר דירתי. מציע שיבחר להגיש הצעה שתכלול מחיר למ"ר דירתי בסכום השווה למחיר המינימום, נדרש להוסיף רכיב נוסף להעת התשלום.

במקרה שבו תוגש יותר מהצעה אחת במחיר המינימום של המכרז, אזי כזוכה במכרז ייבחר המציע אשר רכיב התוספת לקרקע שהגיש הוא הגבוה ביותר. במצב בו יהיו שתי הצעות זהות הגבוהות ממחיר המינימום ייערך תמחור בין ההצעות, וכל אחד מהמציעים יוכל להגיש הצעה נוספת תוך שבעה ימים מיום ההודעה.

תנאי המכירה

אם הזוכים בהגרלה והזכאים ברשימת ההמתנה לא ירכשו את מלוא הדירות במחיר מופחת הכלולות במכרז, יהיה הזוכה במכרז רשאי, באישור מוקדם של משרד הבינוי והשיכון, למכור את היחידות שנותרו לכל דורש ובתנאי שהמחיר לא יעלה על המחיר שנקבע בתנאי המכרז. באישור המשרד ניתן יהיה גם למכור את הדירות לזכאי דיור ציבורי.
בנוסף לעלויות הפיתוח ישלם הזוכה דמי הקמה מלאים לתאגיד מי שבע, וכן אגרות עבור התקנת מדי מים ועבודות נוספות, שאינן כלולות בדמי ההקמה. ניתן להגיש הצעה למתחם אחד או יותר וכן להגביל את הזכייה במספר מסוים של מתחמים.

המחיר

מחיר המקסימום למ"ר דירתי בכל המתחמים נקבע על סך 7,700 שקל + מע"מ. מחיר המינימום למ"ר דירתי בכל המתחמים נקבע על סך 6,300 שקל + מע"מ.

היתכנות כלכלית

התחשיב הכלכלי שמוצג כאן (ראו טבלה), נערך למתחם 45648, הכולל את מגרשים 142-143, המיועדים לבניית 63 יח"ד במחיר מופחת + 95 יח"ד שלא במחיר למשתכן (דירות שוק חופשי), באזור מגורים ג’. 10% מסך הדירות בתוכנית יהיו דירות קטנות. חניה תותר עד 30% מסך החניות כחניה עילית. יתר החניה תהיה תת קרקעית.

הכנסות

דירות 4 חדרים ממוצעות, בשטח 125 מ"ר + 14 מ"ר מרפסת, נמכרות במחירים הנעים סביב 10,000-10,500 שקל למ"ר. דירות מיוחדות כגון דירות גן ודירות פנטהאוז ומיני-פנטהאוז נמכרות במחירים הנעים סביב 11,000-14,000 שקל למ"ר.
לאור האמור לעיל, הרי שסך ההכנסות הצפויות בפרויקט נאמדות בכ-193 מיליון שקל.

רווח יזמי

התוצאה המתקבלת מבדיקת היתכנות כלכלית לפרויקט, מעלה כי ליזם רווח יזמי בשיעור של כ־14% במחיר המקסימום של המכרז.

בשורה התחתונה

כל ששת המתחמים במכרז כבר שווקו בעבר - ללא הצלחה - במכרז "מחיר למשתכן", שנסגר ב‏־15 ביוני 2020. מתוך שמונת המתחמים ששווקו הוגשו הצעות על ידי מגיש יחיד בשני מתחמים בלבד, שנסגרו במחיר 7,656 שקל למ"ר, דהיינו קרוב למחיר המקסימום.

במכרז החדש, המשווק בשם "דיור במחיר מופחת", לא חלו שינויים מהותיים. מחיר המינימום שנקבע אינו רלוונטי, שכן גם בהיעדרו לא נהנה המכרז מריבוי הצעות.
הדרישה למכירת דירות ככל שיתווספו בהליך של הקלה, מייתרת את הכדאיות בהוספת דירות אלו, שכן התוספת מייקרת את עלות הבנייה בעוד שסך ההכנסות נשאר זהה (מכיוון שהן אמורות להימכר במחיר המופחת).

האפשרות לשינוי של עד 10%+/- במחירי הדירות במחיר מופחת (בכפוף לכך שסך התקבולים מדירות אלו ייוותר ללא שינוי) מאפשרת גמישות נוחה יותר בתמחור הדירות, אך אינה מגדילה את תקרת ההכנסות.

תוכנית "מחיר מופחת", לפחות כפי שמוצגת במכרז הנדון, אינה מביאה עימה כל בשורה חדשה ליזמים, לזכאים ולשאר רוכשי הדירות. מדובר באותה גברת בשינוי אדרת, דהיינו בתוכנית מחיר למשתכן עם שינויים קלים שחלקם אף מרעים את ההיתכנות הכלכלית של הפרויקט.

מדובר במכרז ששיווקו נכשל בעבר, כך שספק רב אם שינוי המתכונת יביא להצלחתו הפעם.

מצד שני, התנאים מסביב השתנו מעט לטובת היזמים. ראשית, השכונה במצב בנייה מתקדם יותר וההיצע הרב של הדירות שם נספג. שנית, כפי שראינו לא אחת, בהיעדר מכרזים, כל מתחם שמשווק הופך לתפוח אדמה לוהט.

למה כן?

■ מכרז משולב הכולל דירות לזכאים ולשוק החופשי ומאפשר גמישות ברף ההכנסות
■ שכונת הפארק מצויה כבר בשלבי בנייה ופיתוח וצפויה להיבנות כשכונה חדישה ומודרנית עם פיתוח סביבתי רחב, הכולל פארק, אגם ושטחי ציבור רבים
■ היעד היצע של מכרזים זמינים לשווק בתקופה זו

למה לא?

■ בחינה כלכלית למתחם מעלה תוצאה של היתכנות כלכלית גבולית במחיר המקסימום
■ תוכנית "מחיר מופחת", כפי שמוצגת במכרז הנדון היא בדיוק כמו תוכנית מחיר למשתכן עם שינויים קלים שחלקם אף מרעים את ההיתכנות הכלכלית של הפרויקט

הכותב כלכלן ושמאי מקרקעין מנכ"ל גמלא הראל העוסקת במימון הון עצמי בפרויקטים. האמור מעלה נעשה על פי סקירה כלכלית ראשונית, אינו מהווה חוות דעת שמאית ואין להסתמך עליו.