מבנה מבקשת להשתלט על קרן הנדל"ן המניב סלע קפיטל נדל"ן

חברת מבנה נדל"ן, בניהולו של דודו זבידה, מבקשת להשתלט על קרן הנדל"ן המניב סלע קפיטל נדל"ן. אתמול רכשה מבנה נדל"ן 6.15% ממניות סלע נדל"ן מידי קבוצת הפניקס בעסקה מחוץ לבורסה, והיום היא פרסמה הצעת רכש מלאה לכלל מניות סלע נדל"ן שאינן ברשותה לפי שווי חברה של כ-1.4 מיליארד שקל.

מבנה נדל"ן  נסחרה אתמול בבורסה לפי שווי של 6.4 מיליארד שקל, בעוד שסלע נדל"ן נסחרה לפי שווי של 1.3 מיליארד שקל. בתמורה לרכישת מלוא מניות סלע נדל"ן מידי הציבור, מציעה מבנה נדל"ן 0.92 מניות של עצמה או 6.751 שקל במזומן עבור כל מנייה של החברה הנרכשת, כאשר התמורה במזומן מוגבלת לסכום של עד 250 מיליון שקל.

ההצעה במזומן משקפת פרמיה של 2% על מחיר בו סיימה אתמול מניית סלע נדל"ן את המסחר בבורסה, ואילו ההצעה במניות משקפת פרמיה של 9% על-פי המחיר בו חתמו שתי המניות את המסחר אתמול. במקרה של היענות מלאה להצעה במניות, תקצה מבנה נדל"ן 16.9% ממניותיה (המשקפות זכויות הצבעה של 18.4%) לבעלי החברה הנרכשת.

לדברי מבנה נדל"ן, הצעת הרכש תהיה מותנית בקבלת אישור הממונה על התחרות, בשיעור היענות שיגדיל את החזקתה ל-51% ויותר ממניות סלע נדל"ן, וכן באישור אסיפת בעלי המניות של סלע נדל"ן לתיקון והתקנון באופן שיהפוך את סלע נדל"ן מקרן השקעות במקרקעין (REIT) לחברה רגילה. את האסיפה תוכל מבנה נדל"ן לכנס לאחר שרכשה כאמור 6.15% ממניות סלע נדל"ן בעסקה שבמסגרתה קיבלה הפניקס אופציה להמיר בעתיד את התמורה למניות בשער זהה לזה של הצעת הרכש.

סלע נדל"ן היא קרן ריט המנוהלת בידי גדי אליקם ושמואל סלבין. נכון לסוף יוני השנה החזיקה הקרן ב-36 נכסים מניבים המשמשים בנייני משרדים, מסחר, תעשייה ולוגיסטיקה, תחנות תדלוק, מלון ומקבץ דיור. נכסים אלו מושכרים לכ-500 שוכרים בשטח כולל 455 אלף מ"ר ואשר כולל בתוכו גם 161 אלף מ"ר של שטחי חניה.

נכון לסוף יוני השנה הסתכם היקף הנכסים המניבים של הקרן ב-3.4 מיליארד שקל, מתוכם 3.3 מיליארד שקל של נכסים לא משועבדים. שיעור התפוסה בנכסי הקרן עמד בסוף יוני על 95.6% והיא נהנית מדירוג אשראי גבוה של Aa3 עם אופק יציב מחברת מידרוג.

סלע נדל"ן היא קרן מוטת משרדים, כאשר תחום זה בשילוב עם חניונים מהווה 53% מנכסיה על בסיס שווי הוגן, כלומר כולל נכסים בשווי של 1.81 מיליארד שקל. שאר הפורטפוליו של הקרן מתחלק בין נכסי מסחר (28%), לוגיסטיקה (12%), מלונאות (3%) תחנות דלק (2%) ומקבץ דיור (2%).

עם זאת, במחצית הראשונה של 2020 סיפק תחום המשרדים והחניונים שיעור גבוה יותר של 57% מתוך סך ה- NOI , בעוד שתחום המסחר תרם רק 25% מה- NOI לנוכח השפעת משבר הקורונה. את המחצית האשונה סיימה סלע נדל"ן עם עלייה של 0.4% ב- NOI (הכנסה נטו מפעילות) ל-107 מיליון שקל בזכות גידול במצבת הנכסים, אולם ה- NOI מנכסים זהים רשם ירידה של 3.8% ל-100.6 מיליון שקל בהשפעת משבר הקורונה.

ה- FFO (רווח נקי תזרימי) הריאלי גדל במחצית הראשונה ב-3.8% ל-75.5 מיליון שקל בזכות רכישת נכסים נוספים בשנים 2019-2020 והמשך הקיטון בעלויות המימון. עם זאת, בהשפעת המשבר רשמה הקרן במחצית הראשונה ירידה של 27 מיליון שקל בשווי ההוגן של הנדל"ן שבבעלותה וירידה זו הובילה לצניחה של 45% ברווח הנקי ל-55 מיליון שקל.

במבנה נדל"ן רואים אפשרות לסינרגיה משמעותית של פעילותה עם זו של סלע נדל"ן, תוך חיסכון של 20 מיליון שקל בדמי הניהול שמשלמת הקרן מדי שנה לחברה המנהלת. הסכם הניהול יסתיים בשנה הבאה ויוצר יתרון לביצוע של המהלך בתקופה הנוכחית.

מבנה נדל"ן (לשעבר מבני תעשיה), שנשלטה בעבר בידי אליעזר פישמן, היא כיום חברה ללא גרעין שליטה שבראשה עומד כאמור המנכ"ל דודו זבידה. בעל המניות הגדול בחברה הוא איש העסקים דוד פורר, שמחזיק ב-19.1% ממניותיה בשווי של כ-1.1 מיליארד שקל. פורר מיוצג בדירקטוריון מבנה נדל"ן בידי בנו, טל פורר, שאף מכהן בתפקיד יו"ר החברה.

מבנה נדל"ן 1.96 מיליון מ"ר של נכסים מניבים, מתוכם 1.568 מיליון מ"ר בישראל והשאר בחו"ל. תחום התעשייה והלוגיסטיקה שלה כולל 498 נכסים בשווי של 3.559 מיליארד שקל (41% מהפורטפוליו) ואילו המשרדים מאגד בתוכו 45 נכסים בשווי של 3.194 מיליארד שקל (37% מהפורטפוליו). התחום השלישי כולל 17 מרכזי קניות בשווי של 1.952 מיליארד שקל (22% מהפורטפוליו).

את המחצית הראשונה של 2020 סיימה מבנה נדל"ן עם עלייה קלה של 0.04% ב- NOI מנכסים בישראל ל-288.7 מיליון שקל, אולם ה- NOI מנכסים זהים ירד ב-1.4% ל-281.3 מיליון שקל בהשפעת משבר הקורונה. ה- NOI מנכסים בחו"ל ירד ב-29.7% ל-42 מיליון שקל בשל מכירת נכסים ובשל השפעת משבר הקורונה.

עוד עולה מדוחות החברה למחצית הראשונה כי ה- FFO מנכסים מניסים רשם גם הוא עלייה קלה של ל-196.5 מיליון שקל, ואילו הרווח הנקי זינק ב-203% ל-368.3 מיליון שקל בסיוע עלייה של 239 מיליון שקל בשווי הנדל"ן שבבעלותה. נכון לסוף יוני 2020 הציגה מבנה נדל"ן הון עצמי של 5.92 מיליארד שקל.

באחרונה דיווחה מבנה נדל"ן כי היא בוחנת אפשרות להגיש הצעה לרכישת מניות השליטה בחברת דיסקונט השקעות (דסק"ש) במסגרת ההליך שניהלו כונסי הנכסים, עוה"ד רענן קליר ואלון בנימיני. הבחינה בוצעה בשל הפסדים לצורכי מס של 6 מיליארד שקל בדסק"ש ושל 3.5 מיליארד שקל בנכסים ובניין, שבמקרה של מיזוג מלא יוכלו לשמש כנכס מס עבור מבנה נדל"ן וליצור לה עליית ערך של כ-1.2 מיליארד שקל.

עם זאת, הצעה זו לא הוגשה לבסוף בעקבות בדיקה של עלויות החוב הגבוהות של דסק"ש שיסתכמו בכ-707 מיליון שקל של תשלומי ריבית לכל אורך חיי אגרות החוב של החברה. כאשר מוסיפים סכום זה לסכום של כ-1.4 מיליארד שקל הנדרש לצורך רכישת השליטה בדסק"ש, מתקבלת עלות עסקה של כ-2.1 מיליארד שקל שלהערכת חברת מבנה נדל"ן אינה כלכלית עבורה.

גילוי מלא: למשפחת בר און, מבעלות השליטה ב"גלובס", מניות מיעוט בחברה הציבורית "מבנה". כמו כן, "גלובס" שוכר מחברת "מבנה" משרדים במרכז בר און