הבלגן באול-יר נמשך: מחיר האג"ח מלמד על תספורת של מאות מיליוני שקלים

בזמן שחברת הנדל"ן הזרה אול-יר מבקשת להתקדם להסדר חוב ענקי עם מחזיקי איגרות החוב שלה בישראל, מתגבר הלחץ שמפעילים נושיה השונים בארה"ב. בחברה אולי מאמינים עדיין כי ניתן יהיה לפרוע את מלוא חוב האג"ח בישראל (בסך 2.35 מיליארד שקל), אבל מחיר השוק של החוב מצביע על צפי לתספורת של כ-75% באג"ח הלא-מובטח של החברה (חוב של כמעט מיליארד שקל).

אול-יר, שנמצאת בבעלות חסיד סאטמר יואל גולדמן, דיווחה כי בשבוע שעבר נוצר רישום לטובתו של אחד מספקיה על מניות החברה הבת אברגרין גארדנס II, שהיא חברת נכס המחזיקה בפרויקט המגורים להשכרה דניזן-בושוויק, ששלב א' שלו משועבד למחזיקי אג"ח ה' של אול-יר כנגד חוב של כ-820 מיליון שקל (252 מיליון דולר). לדברי אול-יר, ב-4 בדצמבר הובא לידיעת סמנכ"ל הכספים, יזהר שמעוני, כי במרשמי ה-ACRIS של העיר ניו יורק נרשם טופס UCC1, המעיד לכאורה על רישום של החברה הבת. עוד היא מדווחת כי מבדיקה שערך גולדמן עצמו, המכהן כיו"ר ונשיא החברה, הוטל הרישום על ידי בא כוחו של אחד הספקים בנכס.

פרויקט דניזן-בושוויק הושלם ואוכלס זה מכבר, אבל לפי אול-יר, יתרת חובות הספקים בנכס עומדת על 6 מיליון דולר, וזאת בגין חובות שהתהוו ברובם בשנים 2018-2019. לדברי החברה, פעל גולדמן באופן מיידי להסרת הרישום מחברת הנכס, וב-6 בדצמבר התקבל מאותו ספק טופס המעיד על הסרת הרישום. עוד עדכנה אול-יר כי קיבלה לבקשתה הבהרה מבא כוחו של הספק, שלפיה בוצע הרישום בטעות ובלי שהייתה לספק הזכות להגישו.

הודעה זו פורסמה לאחר שבשבוע שעבר דיווחה אול-יר כי היא מאחרת בתשלומי הקרן והריבית בגין הלוואות שמובטחות בשעבוד על נכסים. מדובר בהלוואות בהיקף של 118 מיליון דולר, שניטלו לצורך מימון נכסים מניבים שרשומים בספרי החברה לפי שווי של 172.5 מיליון דולר. לדברי החברה, האיחור בתשלומים נובע מירידה בשיעורי התפוסה בנכסים לרמה של כ-78% ומירידה בשיעורי הגביה מהדיירים הקיימים באותם נכסים.

מהודעתה של אול-יר עולה כי סך הקרן והריבית שטרם שולמו בגין ההלוואות שבפיגור עומד על 892 אלף דולר, ועיקר הסכום משוייך לתשלום חודש נובמבר 2020. לדברי החברה, היא פועלת להשלמת תשלומי הקרן והריבית בימים הקרובים ותעדכן בדיווח מיידי נוסף עם השלמתם.

מבקרת הפנים התפטרה מתפקידה בחברה

במקביל, הודיעה גם מבקרת הפנים של אול-יר, רו"ח רוית שטרוצר, על התפטרות מיידית מתפקידה. שטרוצר הסבירה את ההתפטרות ב"אי קביעת דיון בוועדת הביקורת של החברה אודות דוחות הביקורת הפנימית שנקבעו בתכנית עבודת הביקורת לשנת 2020 ושנשלחו להנהלת החברה במהלך ספטמבר, ואי קבלת תגובת החברה ביחס לאחד מדוחות הביקורת האמורים שנשלח להנהלת החברה בנובמבר. כמו כן, אי קבלת תשלום בגין עבודת הביקורת שנעשתה בשנת 2020".

לאול-יר ארבע סדרות אג"ח שהונפקו בבורסת תל אביב, שתיים מהן (ג' ו-ה') מובטחות בשעבודים על נכסים ושתיים נוספות (ב' ו-ד') אינן מובטחות. היקף החוב לשתי הסדרות המובטחות (ג' ו-ה') עומד על 1.416 מיליארד שקל, בעוד שהיקף החוב לסדרות הלא-מובטחות (ב' ו-ד') מסתכם ב-934 מיליון שקל. בסוף נובמבר הודיעה אול-יר על הפסקת התשלומים למחזיקי האג"ח הלא-מובטחות לנוכח מצוקה פיננסית שאליה נקלעה, וזאת יום לפני מועד תשלום חוב של 124 מיליון שקל למחזיקי אג"ח ב'.

בחברה, שהגיעה לבורסה בחסות צמד היועצים רפי ליפא וגל עמית (יבואני רוב הנפקות הנדל"ן הזרות לת"א), ביקשו להגיע להסדר חוב מהיר עם מחזיקי האג"ח השונים, שיכלול דחייה בפירעונות החוב והקלה בהתניות הפיננסיות, תמורת העלאת ריבית והזרמת הון, וכן צירוף נציג מטעם נאמן האג"ח לדירקטוריון החברה. לגלובס נודע כי לתפקיד נציג הנאמן בארה"ב עשוי להתמנות איתמר בלישה, מייסד חברת ההשקעות בנדל"ן "יתר קריק" (Yeter Creek LLC), שמתגורר בניו יורק (ראו מסגרת).

בתגובה לאותה הודעה, צללו מחירי האג"ח הלא-מובטחות (ב' ו-ד') למחיר של כ-25 אגורות, המעיד על תחזית השוק לתספורת של כ-75% על החוב למחזיקים. אג"ח ג' ו-ה' המובטחות רשמו בחודש האחרון נפילות מתונות יותר, ומחיריהן משקפים כיום צפי לתספורת של 34% ו-11% על החוב.

באסיפות הצבעה שכינסו נאמני האג"ח בשבוע שעבר, תמכו המחזיקים ברוב גדול בהצעת החלטה, שלפיה תמונה נציגות משותפת לכל ארבע הסדרות. עם זאת, קבעו המחזיקים כי הייעוץ המשפטי לסדרות השונות יופרד לנוכח מצבן המשפטי השונה. לפיכך, ימונה יועץ משפטי אחד לסדרות המובטחות ויועץ משפטי אחר לסדרות הלא-מובטחות.

ביום שלישי הקרוב יבחרו המחזיקים את נציגם למשא ומתן, וכן את יועציהם המשפטיים והכלכליים. על תפקיד נציג המחזיקים מתמודדים לפי שעה שמונה מועמדים, על תפקיד היועץ הכלכלי שבעה מועמדים, ואילו על שני תפקידי הייעוץ המשפטי מתמודדים כ-15 משרדי עורכי דין.