התקווה של מניות ת"א: התאוששות גלובלית וצמיחת שוק הדיור

שנת 2020 תיזכר כשנה שבה הכלכלה העולמית ספגה טלטלה חסרת תקדים עם התפרצות נגיף הקורונה, כאשר אופיו של האירוע הוביל לרמת לאי-ודאות קיצונית בכל הנוגע למצב הפעילות הכלכלית בהווה ובעתיד. המשבר הבריאותי הוביל לצעדים להתמודדות עם התחלואה, שהובילו ישירות לפערים ניכרים ברמת הפעילות הכלכלית בענפים השונים.

פערים אלה באו לידי ביטוי גם בכלכלה הריאלית, והשתקפו היטב בשוק ההון דרך ביצועים שונים בתכלית בין הענפים השונים. שונות זו בין הסקטורים בכלכלה באה לידי ביטוי באופן ברור גם ברמת המדדים השונים בעולם. מדדי מניות שהיו חשופים יותר לענפי הטכנולוגיה והתקשרות, לא נפגעו כלל. מצד שני, מדדי מניות שחשופים יותר ל"כלכלה הישנה" (פיננסים, תעשייה, אנרגיה), נפגעו משמעותית, ועדיין לא התאוששו.

שוק המניות הישראלי שייך לקבוצה השנייה. נכון לסוף נובמבר, מדד ת"א-125 בביצועי חסר של כ-14.7% בהשוואה למדד העולמי מאז תחילת השנה (ראו טבלה).

אף שלא מעט מאשימים את ביצועי החסר של מדדי ת"א בשנת 2020 בגורמים כמו היקף חבילות התמריצים לצורך התמודדות עם השפעות משבר הקורונה מבחינת פיסקלית ומוניטרית, חוסר ודאות פוליטית, תחלואה, סגרים ועוד - להערכתנו, ההסבר הפשוט ביותר הוא, ככל הנראה, גם ההסבר הנכון ביותר: ביצועי החסר של מדדי ת"א השנה נעוצים בעיקר במבנה הסקטוריאלי של שוק המניות המקומי בהשוואה למדינות אחרות בעולם. אגב, במבחן התוצאה, קשה למצוא הבדלים משמעותיים בתגובה של ישראל למשבר הקורונה ביחס למדינות אחרות.

 מדד-ת?א-125-בהשוואה-למדד-המניות-העולמי

רוטציה בחזרה לסקטורים המחזוריים

במבט קדימה, ככל שהפעילות הכלכלית תתאושש ונתקדם לקראת החיסונים, שוק המניות המקומי צפוי ליהנות מביצועים עודפים. מאז שחברות התרופות דיווחו על הצלחה חסרת תקדים בניסוי, נראה כי השווקים התחילו לגלם התאוששות מהירה יותר בכלכלה - וכתוצאה מכך, אנו עדים לשינוי הובלה ברור ברמה הסקטוריאלית.

ההיגיון פשוט: אילו סקטורים ייהנו יותר מחיסון וחזרה לסוג של שגרה? הפיננסים והתעשייה? או הטכנולוגיה? האנרגיה וחומרי הגלם? או התקשורת ומדיה? התשובה ברורה מאוד: הרוטציה היא בחזרה לסקטורים המחזוריים, שהם גם אלה שהכי נפגעו מהמשבר הנוכחי. האם חיסון ישפר את מצבן של חברות הטכנולוגיה והמדיה? כנראה שלא, הן דווקא הכי נהנות מהמצב הנוכחי.

חשיבה זו מובילה אותנו לפיזור הסקטוריאלי של מדדי ת"א אל מול המדד העולמי. מדד ת"א-125 הוא בעל משקל חסר משמעותי בדיוק לסקטורים שהיו הכי חזקים ברמה הגלובלית, וחזק בדיוק בסקטורים שהיו הכי חלשים. לקנות את ת"א-125 זה לקנות חשיפת יתר דרמטית לפיננסים ונדל"ן וחשיפת חסר דרמטית לטכנולוגיה, תקשורת ומדיה.

מאז ההודעות על הצלחת הניסויים לחיסון והכוונה להתחיל לחסן את האוכלוסייה במדינות שונות, קיבלנו "הצצה" כיצד תיראה תקופת ההתאוששות בשווקים כשהסקטורים המחזוריים בהובלת ענפי הפיננסים, התעשייה, האנרגיה וחומרי הגלם הובילו את העליות. לראייתנו, ככל שההתאוששות תצבור תאוצה, בתמיכת המדיניות המרחיבה ופריסת החיסון, הסקטורים המחזוריים ייהנו מביצועים עודפים בשווקים - וכתוצאה מכך, גם מדדי ת"א צפויים ליהנות מביצועים עודפים.

נוסף על כך, חשוב לציין כי עד כה הכלכלה הישראלית עברה את המשבר באופן מיטבי ביחס למדינות אחרות בעולם. החודש פירסם OECD תחזיות צמיחה מעודכנות, כשלהערכת הארגון, התוצר ב-2022 ברוב המדינות המפותחות צפוי להיות נמוך ב-5% בממוצע בהשוואה ל-2019.

ומה לגבי ישראל? ב-OECD מניחים כי הכלכלה הישראלית תתכווץ השנה ב-4.2% ותצמח בשנה הבאה בכ-2.3% - כלומר, פער התוצר בסוף 2021 בישראל (בהשוואה ל-2019) צפוי לעמוד על כ-1.9% - שיעור טוב ביחס לממוצע OECD.

להערכתנו, הכלכלה הישראלית תתכווץ ב-2020 ב-3.8%, וב-2021 תצמח ב-2.7%. במילים אחרות, עד לסוף 2021, המצב הכלכלי בישראל צפוי להיות טוב, ואפילו טוב מאוד, בהשוואה למדינות המפותחות בעולם - מה שצפוי לתרום גם כן לשוק המניות המקומי.

תיקון במניות הנדל"ן למגורים

בתוך ת"א-125 יש גם מגזרים שתיקנו את כל הירידות שנרשמו במהלך מרץ, וחזרו לרמתם לפני התפשטות המגפה, חלקם אף עלו קצת יותר. מניות הנדל"ן למגורים, שירדו בחדות ערב פרוץ המגפה וסבלו גם בהמשך מירידות, או לכל הפחות מחוסר עניין, תיקנו בחודשים האחרונים - וחזרו להיסחר ברמתן טרום המשבר או קרוב לשם.

מגמה זו של המניות מוסברת בהתנהגות שוק המגורים במהלך השנה, שהייתה קצת מפתיעה, שכן נראה כי השפעות הקורונה מתפוגגות והולכות, בניגוד אולי למה שהיה ניתן לחשוב לפני כמה חודשים. בחודשיים הראשונים של השנה עוד נרשמה עלייה בהיקף הדירות שנמכרו, אבל במרץ כבר חלה ירידה חדה ובאפריל השוק כמעט נעצר. לאחר הגל הראשון התחילה התאוששות, שהגיעה לשיאה ביוני.

גם ברבעון השלישי של השנה, כולל ספטמבר, ולמרות הכניסה לסגר, שמרו מכירות הדירות על יציבות ואף עלו לעומת התקופה המקבילה. לא נצפו עד עתה שינויי מחירים משמעותיים בשוק, אם כי יש יותר מבצעי מכירות, שעיקרם מתן הטבות בתנאי התשלום (הטבה חליפית להנחה).

אז לאן הענף הולך? קשה כמובן לקבוע במדויק, כשיש מגמות מנוגדות. במצב של מיתון ומשבר כלכלי, קשה יהיה לדבר על עלייה במחירי הדיור, כשקצב המכירות עשוי להיות נמוך יותר מאשר בעבר וכוח הקנייה של רוכשים פוטנציאליים צפוי לרדת. נוסף על כך, עשוי להירשם גידול של מכירת דירות על ידי משקיעים, שיתקשו לעמוד בתשלומי המשכנתא.

מצד שני, חלק גדול מהנפגעים במשבר הם בעלי הכנסות נמוכות, שמלכתחילה היה קשה להם לרכוש דירה. נוסף על כך, יש ירידה בהתחלות בנייה, שעשויה בטווח הארוך ליצור לחץ מסוים, שכן הביקוש האמיתי לדירות לא יורד. גם חוסר ההחלטיות בכל הקשור לתוכניות הממשלה לגבי השוק מגדיל את חוסר הוודאות בענף, וחשוב לציין גם את חוסר התפקוד של רשות מקרקעי ישראל (רמ"י), שלא משחררת קרקעות לבנייה - מה שגם גורם לעליית מחירי קרקעות וגם מונע התחלות בנייה נוספות.

הפחתת מס הרכישה למשקיעים עשויה לתרום למכירות, לצד הריבית האפסית. כל אלה גורמים לשחקנים רבים בענף להאמין כי המחירים לא צפויים לרדת. עם זאת, ברור שככל שהמשבר הכלכלי יעמיק, הדבר כן ישפיע לרעה על שוק הדיור.

נראה כי המשקיעים בבורסה, שהיו סקפטיים מאוד לגבי שוק המגורים בשנה האחרונה, התחילו באחרונה להשתכנע שהשוק שומר על יציבות לאור נתוני מכירות הדירות של החברות והדיווחים על מיעוט התחלות בנייה ושחרורי קרקעות, לצד הידיעות על החיסונים המממשים ובאים - וכך מניות חברות הנדל"ן למגורים רשמו עליות באחרונה.

בניגוד למרכזים המסחריים (רכישות אונליין) ותחום המשרדים (עבודה מהבית), אין חלופה לדירות, בטח לא כשבישראל שוק הדיור המוסדי להשכרה אינו מפותח דיו. אי לכך, מניות הנדל"ן למגורים, שברובן מרכזות צבר פרויקטים של אלפי יחידות דיור ופועלות באופן שוטף להשגת פרויקטים חדשים, נתפסות כרגע כבעלות סיכון עסקי נמוך יותר ופוטנציאל צמיחה נאה. 

הכותבים הם כלכלן בכיר ואנליסט בכיר בפסגות. אין באמור ייעוץ/שיווק השקעות או תחליף לייעוץ/שיווק המתחשב בנתונים של כל אדם, או תחליף לשיקול דעתו של הקורא, והוא אינו הצעה לרכישת ניירות ערך