התחלות הבנייה בשפל של 8 שנים; באזורי הביקוש המצב חמור עוד יותר

אולי אפילו יותר מהירידה של 9% במספר התחלות הבנייה השנה, הבעיה היא במיקומים • בעשור האחרון לא בנו איפה שצריך - אלא איפה שלא צריך • ניסיונות המדינה להילחם במחירי הדירות גם כמעט שלא ריסנו ביקושים ומחירים במרכז, וגם העמיסו בעיות על הפריפריה

אתר בנייה. סימנים לירידות מחיר במקומות שהוצפו, בעוד שבמרכז המחירים מוסיפים לעלות / צילום: תמר מצפי
אתר בנייה. סימנים לירידות מחיר במקומות שהוצפו, בעוד שבמרכז המחירים מוסיפים לעלות / צילום: תמר מצפי

עם סיומו של העשור הנוכחי, רצוי היה שגורמי המקצוע בענף התכנון והבנייה יעשו פסק זמן. שיבחנו לא רק את טבלאות האקסל על קצב הבנייה, אלא שינסו גם לבחון היכן הבנייה נעשית בשנים האחרונות, ומה הצורך האמיתי בדירות שמוקמות. אל דאגה - זה לא יקרה. אין לאף אחד אינטרס אמיתי להתחיל לבחון את הדברים בצורה אחרת מזו שנעשית היום.

הלמ"ס: ירידה של כ-9% בהתחלות הבנייה בינואר-ספטמבר 

אנחנו עומדים לקראת סיום עשור, שבו הממשלות השונות עשו לא מעט מאמצים והשקיעו לא מעט מיליארדים, כדי לדחוף את כמות הבנייה, במגמה להוריד את מחירי הדירות. התוצאה - גידול של למעלה מ-50% בהיקפי התחלות הבנייה יחסית לעשור הראשון של שנות האלפיים - ועדיין המחירים רחוקים מאוד מירידה. התשובה היחידה שמספקים המוסדות הממשלתיים לשאלה, מדוע הם לא ירדו היא, ש"היזמים לא בנו מספיק", "רמ"י לא שיווקה קרקעות מספיק", "מוסדות התכנון לא תכננו מספיק" וכיו"ב.

האמת הפוכה. היזמים בנו יותר מידי, רשות מקרקעי ישראל (רמ"י) שיווקה יותר מידי ומוסדות התכנון לא נחו לרגע - והכל כדי לייצר הרבה דירות במקומות עם ביקושים מועטים. התוצאה: לקראת סוף העשור הזה כמעט מחצית מהדירות שנבנות מוקמות בגליל, בנגב, בקריות ובמקומות שרחוקים מאוד מליבת הביקושים, והמחירים לא היו יורדים גם אם היו בונים יותר.

המחירים לא ירדו, היישובים לא יעמדו בגידול

בעשור הקודם נבנו פחות דירות, אבל פחות מ-40% מכלל הבנייה שבוצעה אז הוקדשה לפריפריה. זאת, משום שאז הבנייה הייתה רובה ככולה בעלת היתכנות כלכלית. בעשור הנוכחי הבנייה בפריפריה כמעט הוכפלה, רק משום שבממשלה רצו להראות לנו שנלחמים במחירי הדירות. האם מישהו רוצה לספר לנו שגם הביקושים לדירות בפריפריה הוכפלו בהשוואה לעשור הקודם?

הבנייה המופרזת הזו במקומות שכבר שכחו כיצד נראה מנוף גרמה לנזקים כבדים. קודם כל, היעד של הורדת מחירי הדירות כשל; שנית, המדינה השקיעה מיליארדים רבים בתוכניות השונות; שלישית, אותם יישובים מנומנמים שלפתע גדלו בעשרות אחוזים, לא מצאו מענה בקופתם הדלה לטיפול באלפי הזוגות הצעירים שהגיעו להתגורר בהם.

היום הדברים כבר אינם בגדר של ספקולציה - מחקר של משרד הפנים כבר הראה, כי בעוד הגידול השנתי הממוצע של רשויות מקומיות בישראל מגיע ל-2%, הסכמי-הגג שנחתמו בשנים האחרונות גרמו להקפצת מספר התושבים ברשויות מקומיות רבות שכלולות בהסכמים ב-4% ויותר בשנה, מה שמציב בסימן שאלה כבד את יכולותיהן לספק לתושבים את השירותים המינימליים בעתיד, מבלי לקרוס.

הגיע הזמן לשיח יותר רלוונטי מ"התחלות בנייה"

ולבסוף - אוכלוסיית הרוכשים. אלה פותו על ידי הממשלה לרוץ לרכוש דירות במקומות שבקושי ידעו היכן הם על המפה, רק בגלל מחירן הזול. לפני חמש שנים נרשמה הנהירה הגדולה לעפולה ולקריית גת. לאחר מכן נוספו יישובים נוספים, כמו עכו, הקריות, דימונה, ירוחם, נתיבות, שדרות ועוד. בכולן נבנות דירות בקצב הרבה יותר מהיר מזה של הביקושים האמיתיים. נהירת הרוכשים למקומות הללו הייתה בחלקה הגדול של משקיעים ובחלק אחר מצד זוגות צעירים שזכו בהגרלות מחיר למשתכן וסברו שעדיף להם לרכוש דירה אפילו במקום שהם לא מעוניינים בו, מאשר להישאר ללא דירה כלל.

זה היה מקח טעות, והקורונה הכלכלית עלולה להקצין מאוד את העונש עליו. יש סימנים לירידות מחירים מקומיות במקומות שהוצפו בבנייה, בעוד שבמרכז הארץ המחירים מוסיפים לעלות. וכך, גם אם זוג צעיר ירצה למכור את הדירה שרכש במסגרת מחיר למשתכן, הוא ימצא שהיא לא נזילה לתקופה של מספר שנים (לפי כללי התוכנית), וגם כשתהפוך לכזו, הוא עלול למכור בהפסד ולהתקשות בהחזרי המשכנתה.

לפיכך, בתום העשור הזה ועל רקע המשבר הפוליטי והכלכלי, מוטב להחליף את השיח הפשטני של ספירת התחלות הבנייה, לשיח בוגר יותר ורלוונטי יותר. 

צרו איתנו קשר *5988