שיתוף פעולה בין מתווכים: למי הלקוח ישלם

חוק המתווכים הוא חוק צרכני בעיקרו שנועד לפקח על תחום התיווך בישראל, ולהסדיר את חובות המתווכים כלפי לקוחותיהם. חוק המתווכים חל אך ורק על היחסים שבין המתווך ללקוחו, ולא בין מתווכים. בין מתווך למתווך חלים דיני החוזים הרגילים. לאחרונה חזר בית המשפט ודן בסוגיה הקשורה להסכמים שבין מתווכים, שמתוכה עלו שני נושאים:

1. האם מתווך חייב מכוח הסכם שיתוף פעולה עם מתווך אחר לשמש כ"גורם היעיל"? בפרשת עצמון נ' אמפייר נכסים (שלום ת"א, 117-12-17) פסק בית משפט השלום שבהסכם שיתוף פעולה בין מתווכים לא יוכל אחד הצדדים לטעון כי חלקו של הצד השני לא מגיע לו כיוון שלא שימש כ"גורם היעיל". על מתווך הטוען כי מגיע לו חלק מדמי התיווך או חולק על טענה זו להוכיח את זכותו אך ורק מכוח הוראות הסכם שיתוף הפעולה בין המתווכים, ללא קשר לעסקאות שנעשו בין המתווכים ללקוחותיהם.

2. האם על מתווך שהוא צד להסכם שת"פ להחזיק רישיון תיווך בתוקף? בפרשת שטרן נ' הופמן נפסק שמתווך הנתבע בידי מתווך אחר לקבלת חלק מדמי התיווך על פי הסכם שת"פ, אינו יכול לטעון נגדו כי הוא אינו בעל רישיון תיווך בתוקף, שכן אין מדובר עוד בדמי תיווך אלא בתביעה לקבלת כספים מכוח הסכם בין מתווכים. עמדה זו התקבלה גם בבית המשפט המחוזי. העליון בחר שלא להתערב בפסק הדין של המחוזי. נכון להיום זו ההלכה המחייבת (רע"א 4331/15).

■ המשמעות: בשונה מבעבר, מחלוקת בעניין זכויות בכספים שהתקבלו מלקוחות בין מתווכים ששיתפו פעולה אינה קשורה עוד להוראות חוק המתווכים. ההלכה המשפטית אינה רואה כל הצדקה שהמתווך המחזיק בכספים המיועדים לחברו יוכל להתחמק מהעברתם בטענות שאינן רלוונטיות להסכם שיתוף הפעולה וימצא מתעשר על חשבון חברו שלא כדין.

עוד נקודה חשובה היא שאם ייוודע ללקוח כתוצאה מההליך המשפטי בין המתווכים כי המתווך שטיפל בעניינו וקיבל ממנו דמי תיווך, לא החזיק אותה עת ברישיון תיווך בתוקף, הוא עלול לתבוע את השבתם של דמי התיווך.

רצוי מאוד שמתווכים המשתפים פעולה יעלו על הכתב את התנאים וההסכמות ביניהם. בכך יצטמצמו משמעותית הסיכונים שיתעוררו בעתיד מחלוקות ויהיה צורך בהכרעה שיפוטית הכרוכה בהשקעת זמן רב יקר וממון מיותרים.

הכותב הוא מחבר הספר "דיני תיווך במקרקעין"