כנסייה היא לא עסק: לא תשלם על היטל השבחה על מכירת קרקע

האם כנסייה המשכירה ומוכרת נכסי נדל"ן, וכן מנהלת בתי הארחה ברחבי העולם, נחשבת לעסק, ועל כן חייבת בהיטל השבחה בעת מכירת נדל"ן? על שאלה זו השיב לאחרונה שופט בית המשפט המחוזי בלוד, צבי דותן, בשלילה, לאחר שדחה את עמדת עיריית רמלה שלפיה יש לחייב את הכנסייה האוונגלית אפיסקופלית בירושלים ובמזרח התיכון בהיטל השבחה בגין מכירת נכס ברמלה, כיוון שפעילותה בעלת גוון עסקי-מסחרי.

רקע: מי צריך לשלם היטל השבחה

הכרעת בית המשפט המחוזי ניתנה בערעור שהגישה הוועדה המקומית לתכנון ובנייה רמלה על החלטת ועדת הערר לפיצויים והיטל השבחה, אשר קבעה כי הכנסייה האוונגלית אפיסקופלית זכאית לפטור מהיטל השבחה , לפי סעיף 19(ב)(4) לתוספת השלישית לחוק התכנון והבנייה. הסעיף מעניק פטור מהיטל השבחה בתנאי שמבקש הפטור "אין עיסוקו לשם קבלת רווחים" או שהתמורה בעד מכירת המקרקעין משמשת או מיועדת לשמש למטרה ציבוריות.

הכנסייה, אשר שייכת לזרם האנגליקני, הייתה הבעלים של מקרקעין ברמלה. המקרקעין היו נכס נפקד, שהוקנה לאפוטרופוס לנכסי נפקדים והועברו לכנסייה. היא יזמה תחילה תוכנית לשינוי ייעוד הקרקע לטובת שטח לדיור מוגן/בית אבות.

בעקבות אישור התוכנית הגישה הכנסייה בקשה להיתר בנייה לבניית בית דיור מוגן בן 170 יחידות דיור, בבניין בן 17 קומות וארבע קומות מרתף. הבקשה אושרה, אך במקביל העירייה דרשה מהכנסייה היטל השבחה בגובה כ-2.9 מיליון שקל.

ערר שהגישה הכנסייה על החיוב נדחה מהטעם שהפטור יכול להתקיים רק במקום שמימוש הזכויות נעשה בדרך של מכר, ואולם במקרה זה לא היה מימוש בדרך של מכר, אלא בדרך של היתר בנייה.

הכנסייה הגיש ערעור מינהלי על החלטה זו אך בטרם הדיון בו החליטה למשוך את בקשתה להיתר בנייה, וכן את הערעור, ומכרה את המקרקעין לקבוצת פרימיום אקסס השקעות (רמלה) בע"מ.

המכירה: היטל בגובה 3 מיליון שקל

בעקבות מימוש הזכויות בדרך של מכר קיבלה הכנסייה דרישה לתשלום היטל השבחה, בסך של כ-3 מיליון שקל. הכנסייה הגישה באמצעות עו"ד רון צין ותומר גור ממשרד שביט בראון גלאון צין ערר לוועדת הערר על חיוב זה בנימוק שהיא זכאית לפטור מהיטל השבחה, לפי סעיף 19(ב)(4) של התוספת השלישית לחוק, הערר התקבל ובוטלה הדרישה לתשלום ההיטל.

 עו"ד רון צין / צילום: איל יצהר

על החלטה זו ערערה העירייה למחוזי. העירייה טענה כי תנאי הפטור שקובע כי "אין עיסוקו לשם קבלת רווחים" לא מתקיים, כיוון שהכנסייה מאוגדת מחוץ לישראל וחולשת על נכסי נדל"ן רבים, פעילותה היא בעלת גוון עסקי-מסחרי, היא מפעילה בתי אירוח רבים, הפתוחים לקהל הרחב.

עוד טענה העירייה כי די בכך שחלק מפעילותה של המשיבה הוא בעל גוון עסקי, המיועד לקהל הרחב, כדי לאיין את זכותה לפטור מהיטל השבחה.

עוד טענה העירייה כי גם התנאי השלישי בסעיף 19(ב)(4), קרי כי "אותם מקרקעין או התמורה בעדם, משמשים או מיועדים לשמש למטרות האמורות" - גם הוא לא מתקיים. זאת, נטען, כיוון שהמקרקעין אינם משמשים בפועל לאיזו מן המטרות הציבוריות המנויות בסעיף. התוכנית החלה על המקרקעין מייעדת אותם להקמת בית דיור מוגן, וזה איננו חוסה תחת אחת המטרות הציבוריות הללו.

מנגד טענה הכנסייה, באמצעות עו"ד צין, כי מתקיים גם מתקיים התנאי "שאין עיסוקו לשם קבלת רווחים", כיוון שהכנסייה היא גוף דתי, והיא מעניקה שירותי דת קהילתיים וציבוריים בתחום הבריאות, החינוך, הסעד והצדקה.

עוד נטען כי המבחן להענקת הפטור איננו אם קיים רווח מהפעילות, אלא מהי המטרה שלשמה פועל הארגון. אין משמעות לעצם הפקת רווחים, אלא השאלה היא האם הרווחים מחולקים בין החברים - והכנסייה אינה מחלקת רווחים בין חבריה. העודפים מההכנסות משמשים אך ורק לקידום מטרותיה הדתיות והחברתיות.

ההחלטה: הפעילות אינה עסקית ומסחרית

השופט דותן קבע כי הוא מקבל את קביעותיה של ועדת הערר שלפיהן הכנסייה היא מוסד שאין עיסוקו לשם קבלת רווחים. "זוהי קביעה עובדתית, הנסמכת על שלל ראיות שהוצגו בפני ועדת הערר. בית המשפט בערעור אינו מתערב, בדרך כלל, בקביעות עובדתיות של ועדת הערר, אלא אם נפלה טעות הבולטת על פניה, וזה אינו המקרה כאן", נקבע.

עוד דחה השופט את טענת העירייה כי פעילות הכנסייה היא בעלת גוון עסקי-מסחרי, וקבע ש"לא יכול להיות ספק בכך שמטרות פעילותה של הכנסייה הן מטרות דת, צדקה, וכדומה, ולא של השאת רווחים. גם אם ישנם רווחים, הדבר איננו הופך את המשיבה לגוף שעיסוקו 'לשם קבלת רווחים'. הוכח בפני ועדת הערר שהכנסייה היא מוסד לדת, שפעילותו פעילות דתית וחברתית, גוף הפועל לטובת הציבור, ולא לרווחתם הפרטית של חבריו".

עוד דחה השופט את טענת העירייה שלפיה סעיף הפטור מהיטל ההשבחה כולל תנאי כפול ומצטבר - כי המקרקעין משמשים או מיועדים לשמש למטרות הציבוריות, וגם שהתמורה בעדם משמשת או עתידה לשמש למטרות אלה.

פטור מהיטל השבחה

הפטור מהיטל השבחה ניתן בין היתר למוסד שמטרותיו חינוך, תרבות, מדע, דת, צדקה, סעד, בריאות וספורט או למקרקעין של הקדש ציבורי, בתנאי שאין עיסוקם בקבלת רווחים, והמקרקעין מיועדים לשמש לאותן מטרות.