כמה משכורות צריך כדי להגיע דירה: סיפור עם חדשות טובות ובשורה עגומה

השבוע פנה שר הבינוי והשיכון, יעקב ליצמן, לראש הממשלה בנימין נתניהו, ודרש כי יקצה 2.5 מיליארד שקל כחלק מהתוכנית הכלכלית עליה הוכרז בימים האחרונים לטובת תחום הדיור. "זאת במטרה למנוע התדרדרות של שוק הדיור למציאות של משבר המלווה במחסור בדירות ועלייה אפשרית במחירי הדיור", נכתב. עליית המחירים צריכה להדאיג את ציבור רוכשי הדירות היות שב-2020 מחירי הדירה הממוצעים היו הגבוהים אי פעם, תוך שהכיוון מוסיף לעלות.

בעדכון האחרון של מדד המחירים לצרכן התבשרנו על עלייה של אחוז במחירי הדירות באוקטובר-נובמבר לעומת החודשים ספטמבר -אוקטובר, מה שמלמד על עלייה של 3.2% במחירים בשנה החולפת. באופן פרדוקסאלי המדד המוכר ביותר לציבור להערכת הקושי לרכישת דירה דווקא מצביע על הקלה. מדובר במה שמכונה "מדד המשכורות" שמתבסס על שני נתונים שמספקת הלשכה המרכזית לסטטיסטיקה (למ"ס): מחירי דירות ממוצעים לתקופה, והשכר (ברוטו) החודשי הממוצע. החישוב הוא פשוט ומחלק את מחיר הדירה בשכר. לפי המדד הזה כיום יש צורך ב-132 משכורות כדי לרכוש דירה, זאת לעומת 152 משכורות ב-2017. האם מצבנו כה השתפר?

  

במקום טוב באמצע בין פורטוגל לאנגליה

ל"מדד המשכורות" יש שני יתרונות. הראשון טמון באפשרות לבצע השוואה מול מדינות אחרות. כך למשל ב-2017 חברה אוסטרלית ביצעה השוואה של "מדד המשכורות", בין 116 מדינות ברחבי העולם ומצאה כי ישראל ממוקמת במקום ה-42. בדיקתם התבססה על יוקר הדירות בתרגום לשכר שנתי נטו (בניכוי מס הכנסה).

על פי ההשוואה הזו, הישראלים היו צריכים לגייס בשנה זו שכר חודשי נטו של 18.92 שנים (227 חודשים) כדי לרכוש דירה. באוסטריה, פורטוגל, סלובניה, ברזיל וארגנטינה מצב הרוכשים היה קשה יותר, ואולם רוב מדינות המערב דורגו במקומות גבוהים יותר.

בארה"ב היה צורך במשכורות של 4.18 שנים בלבד. תושבי קנדה נזקקו ל-7.59 שנים כדי לרכוש דירה, השוויצרים 12.6 שנים, והאנגלים 13.13 שנים. אחד הממצאים הבולטים בסקירה היו מדינות הקיצון. פאפואה ניו גינאה נמצאה כמדינה ה"יקרה" ביותר עם 181.6 שנים לרכישת דירה, ואילו בסורינאם שבאמריקה הצפונית הספיקו פחות משנתיים כדי לרכוש דירה בהתאם לשכר המקומי הממוצע נטו, מתוך רשימת המדינות שנבדקו.

השוואה זו מצביעה על יתרון נוסף של המדד - מסר פשוט, בעולם של משתנים מורכבים.
מי שעשה לאחרונה שימוש במדד זה כדי להדגים את הקושי להשיג כיום דירה, הוא החשב הכללי באוצר לשעבר, הפרופ' ירון זליכה, וזאת כחלק מקמפיין הבחירות שלו.

עם הזמן גברה הביקורת על המדד הזה. "ההיגיון שלו פשוט ואינטואיטיבי, אבל יש בעיה: נניח שירדה הריבית. מה שקרה במציאות זה, שאתה יכול לממן באותו השכר דירה יקרה יותר, או לא להיפגע מעליית מחירי הדירות. אבל אם תתבונן במדד הזה, תקבל שהוא עלה פלאים, וזה מטעה", אומר הכלכלן ד"ר ויצמן נגר, מהמרכז האקדמי לב, שבעבר שימש כלכלן בכיר וחוקר בבנק ישראל. "בשנים האחרונות עליית מחירי הדירות נוצרה בעיקר כתוצאה מירידת הריבית, ולכן כשהייתי בבנק ישראל לא השתמשתי במדד הזה".

ל"מדד המשכורות" יש חסרונות נוספים. בפורמט הבסיסי שלו המדד חוטא למציאות, שבה במשקי בית רבים מתבססים על הכנסה משתי משכורות. בנוסף לכך המדד מתעלם מהכנסות נוספות שחורגות פעמים רבות מהשכר החודשי, למשל תשלומי ביטוח לאומי. באותה נשימה ניתן לקבוע, כי אין טעם לדבר על שכר ברוטו, כפי שעשה המדד, אלא על הכנסה נטו.

בעיה נוספת נובעת מהחישוב של אחד משני הנתונים שעליהם מתבסס המדד והוא מחיר הדירה הממוצע שנקבע על ידי תמהיל העסקאות שבוצעו בתקופה מסוימת. יש מי שמכנה זאת ובצדק - מחירי עסקאות. הנחת היסוד הגלומה בנוסחה היא, שהתמהיל הזה אחיד לאורך הזמן, ולכן הוא משקף את השינוי במחירי הדירות, מה שלא נכון בהכרח.

כשבבנק ישראל הכניסו מילה לשפה העברית

לפי נגר היה צורך בכלי חדש שיבדוק את מידת הקושי של רוכשים, וכך בתחילת העשור הקודם, הוא לקח חלק בצוות בבנק ישראל שיחדיו תרמו את המילה "נשיגות" לשפה העברית.

"חיפשנו מילה עברית למילה האנגלית affordability, דהיינו היכולת להשיג דירה. הלשונאית שלנו נתנה מספר אפשרויות ובחרנו את המילה 'נשיגות', ואף קיבלנו את ביקשנו אישור האקדמיה ללשון".

התרומה היא מעבר למילה החדשה, שכן מדדי הנשיגות שעוצבו מאז, תחילה בבנק ישראל ולאחר מכן במקומות אחרים, נחשבים לרציניים יותר, וכוללים בין היתר, הסתכלות על הכנסה למשק בית, ולא על שכר ברוטו של מפרנס יחיד. המודל החדש אף לוקח בחשבון משתני מחירים והכנסה לפי מאפיינים גיאוגרפים. בעבודת מחקר שעשה בנק ישראל הוא אכן מצא שבין 2004-2012 פחתה היכולת לרכוש דירה, אלא שע"פ מדד הנשיגות הרשמי שנעשה לשנים 2016-2018 מצבנו הוקל. ב-2016 המדד עמד על 7.92 שנות הכנסת נטו לרכישת דירות, ב-2017 ירד ל-7.84 ובשנת 2018 ל-7.43. אגב כשברקע העבודה הזו של נגר וחבריו, במשרד השיכון הפסיקו לעשות שימוש בפרסומיהם ב"מדד המשכורות" החל מ-2014.

השורה התחתונה לא נמצאת במדדים

איך ניתן ליישב את הפער בין מחירי שיא לבין "ההקלה" במדדים? תשובה אחת נעוצה בעליית השכר הממוצע בשנים האחרונות. חלק אחר בתשובה ניתן לייחס לתוכנית של שר האוצר לשעבר, משה כחלון, ול"מחיר למשתכן". אמנם הוא כשל ביעד הכללי להוריד מחירים, אך יצר אלטרנטיבות מוזלות לדירות בפריפריה. מנגד נראה ש"ההקלה" של המדדים מעידה בעיקר על החסרונות שלהם לאפיין את שוק הנדל"ן שהינו מורכב יותר ממספרים על גליונות אקסל. במשך השנים מצביעים אנשי נדל"ן על גורם מרכזי ברכישת דירה שהינו מקור ההון העצמי של הזוגות הצעירים לרכישת דירה, או במילים אחרות: ההורים. ולכן אין שום קשר לשכר חודשי או להכנסה.

"ההורים עוזרים? תוכל לקנות דירה. ההורים לא יכולים לעזור - לא תוכל", הסביר איש נדל"ן, שמזכיר כי פרמטר זה חשוב במיוחד על רקע סביבת הריבית הנמוכה כיום, שמפחיתה במידה ניכרת את החשיבות של ההכנסה החודשית הפנויה, לעומת שנים עברו.