סחטן או קורבן? מיהם הדיירים שמסרבים להתחדשות עירונית

לזאב לייבוביץ' יש דירה ברחוב רמב"ם בגבעתיים. "הדירה שלי הייתה וילה שמעליה נבנו עוד שתי קומות עם מדרגות חיצוניות, ולכן נהנתה מארבעה כיווני אוויר", הוא מספר. בבניין מקודם פרויקט תמ"א 38, ולייבוביץ' מספר שהתאכזב מאוד לגלות שהבטחות שנתנו היזמים לפני החתימה על הסכם ההתקשרות עימם, לא מומשו: "בשלב המשא ומתן שאלתי שוב ושוב את אותה השאלה - האם אני מקבל את אותם כיווני אוויר? והתשובה הייתה 'כן'. כשהגענו לשלב שבו הציגו לנו את התמורה הבנו שאנחנו מקבלים דירה אחת עם שני כיווני אוויר. כשניסינו להגיע איתם למשא ומתן התגלה פתאום יזם שמאיים בכוח. לא מעניין אותו ההסכם ולא מעניינים אותו הדיירים".

לייבוביץ' סירב לחתום על הסכם התמ"א. הוא סבור שיש בעיה מבנית בנושא ייצוג הדיירים בפרויקטים של התחדשות עירונית: "כידוע בפרויקטים של התחדשות מי שמשלם את שכר טרחתו של עורך הדין הוא היזם, וככה זה גם נראה. לאורך כל התהליך לא הרגשתי שעורכת הדין מטעם הדיירים עובדת בשבילי.

"תראה דוגמה טרייה מימים אלה. פניתי אליה לפני שבועיים לקבלת מסמכים במסגרת ההליכים מול היזם, ועד עכשיו לא קיבלתי מענה. לכן נאלצתי לשכור ייצוג משפטי נפרד ויקר על חשבוני".

לש' יש דירה בצפון תל אביב, בבניין בן שלוש קומות שבו מקודמת התחדשות עירונית במתכונת של תמ"א 38/2. לדבריה, בבניין נחתם הסכם עם עשרה מתוך 12 דיירים, אך היא עצמה לא חתמה כי רצתה לראות תחילה תוכניות: "הסתבר כי התוכניות שהכין היזם סתרו את ההסכם (במקום 24 דירות הוא תכנן 26 דירות).

"אך הדבר החמור יותר שהתגלה הוא שאחרי שעשרה דיירים חתמו על ההסכם, נחתמו מאחורי גבנו נספחים סודיים מול שניים מבעלי הדירות, המעניקים להם תמורות עודפות והטבות ללא ידיעתנו ובניגוד למוסכם. נספח אחד איפשר לאחד מבעלי הדירות לקבל דירה בקומה השנייה במקום בקומת הקרקע, בצידו השני של הבניין (דבר שפוגע בדירות בצד המזרחי), ובנוסף הוא קיבל תמורה כספית של 80 אלף שקל במקום 40 אלף שקל. הסכם נוסף אפשר לדייר אחר להגדיל את דירתו במחיר מוזל, והפעם אותו דייר היה חבר נציגות. הכול נעשה במחשכים, ללא ידיעה וללא הסכמה מפורשת של כלל בעלי הדירות ולאחר חתימה כמתחייב מהוראות החוק".

ש' מספרת בחשש שידוע לה שאחד השכנים, שלא היה מרוצה מאופן קידום העניינים, פנה לבית משפט והשופט פסק שיפנו לבוררות. לטענתה, בגלל שהבוררות עולה ממון רב, נאלץ השכן לחזור בו. היא עדיין מסרבת לקיום הפרויקט.

מוריה מספרת על ההורים שלה, אנשים כבני 70 מחדרה, שנקלעו לסיטואציה מתסכלת: "בסביבות 2018 התחילו יזמים לחזר אחריהם. הם הבטיחו שיקבלו דירת ארבעה חדרים בתמורה לדירה הישנה שלהם. הורי שמחו כמובן, אבל כשהם שאלו שאלות וביקשו לראות תוכניות או משהו ממשי, לחצו עליהם שיחתמו כי לדבריהם כרגע אין מה לראות וההזדמנות עשויה לחמוק. נציג הדיירים, שאמור היה לשמור עליהם, לחץ עליהם מאוד לחתום.

"לפני כשנה נודע שהם יקבלו שלושה חדרים ולא ארבעה. כשפניתי ליזם, הוא כעס מאוד ואמר שיש פער בין המטראז' בפועל לבין מה שרשום בטאבו. הבנתי שהורי יקבלו בפועל בדיוק את אותו השטח של הדירה היום ושהפרויקט לא ייטיב איתם. כשהתעמתתי איתו הוא אמר לי שבמקום חורבה נקבל דירה. אני מרגישה שנעשה לנו עוול. בתהליך הזה גיליתי שזה ייצג את הדיירים קיבל את הדירה הגדולה, ועורכת הדין שהייתה אמורה לייצג אותנו קיבלה את התשלום מהיזם".

  

"לבדוק מראש שהתמורות מאוזנות"

הדיירים שמסרבים להתחדשות עירונית בבניין שלהם מתוארים פעמים רבות כ"סחטנים", ופעמים רבות הם אכן מתנהגים בצורה שתואמת את התואר הזה. כך למשל קבע לאחרונה בית המשפט לגבי משה גיבלי, שמחזיק ב-1/7 מזכויות הבעלות בדירה בדרום תל אביב ואינו גר בה, והיה היחיד מבין 106 דיירים שסירב לחתום על פרויקט פינוי בינוי: "הגיעה העת לשים קץ לניסיונותיו החוזרים והנשנים של הנתבע משה גיבלי לעכב ולטרפד את תחילת ביצוע הפרויקט שעל חשיבותו ויתרונותיו כבר עמדתי לעיל... הגיעה העת לשים קץ ולמנוע את המשך הנזק האדיר שגורם משה גיבלי לתובעים. נשגב מבינתי מדוע הוא עושה כן, כאשר כל חלקו בפרויקט זה הוא זכויות ב-1/7 (!) דירה מתוך 106 (!) דירות והוא עצמו אינו מתגורר באחת מדירות אלו" (ת"א 52856-10-19 כהן ואח' נ' פבר ואח').

ביהמ"ש מינה כונס נכסים שיחתום על ההסכם בשמו של גיבלי, ואף חייב אותו בתשלום הוצאות ושכ"ט משמעותיים. לדברי עו"ד עמית נסים, שותף מייסד במשרד מינצר-כרמון, נסים המתמחה בייצוג בעלי דירות בהתחדשות עירונית, "ניתן היה למנוע את ריבוי ההליכים והעיכובים המיותרים, בערכאות השונות, אם היו מושתות הוצאות משפט ריאליות על גיבלי, שניהל 'מסע צלב' כנגד הפרויקט, ללא כל עלויות כספיות מצידו.

 עו"ד עמית נסים / צילום: שלומי יוסף

"ביהמ"ש המחוזי היה ער לכך בפסיקתו וקבע כי 'אם עד כה גילו הערכאות השונות התחשבות יתרה בהוצאות שהוטלו על הנתבע משה גיבלי, סבור אני, כי הגיע העת לפסוק לתובעים הוצאות נאותות על ההשקעה הרבה'".

אבל כפי שמראות הדוגמאות שהבאנו, המצב מורכב הרבה יותר. במקרים רבים יש חוסר אמון בין הסרבנים לבין היזם או בינם לבין עורך הדין שאמנם מייצג אותם, אך מקבל את שכרו מהיזם. ברקע יש לעתים חשדות שחלק מהדיירים מקבלים יותר, "מתחת לשולחן".
עו"ד רוית סיני מספרת שבשנים האחרונות חל שינוי באופי פניות הסרבנים אליה: "הסוג האחד של המתנגדים היום הם כאלה שרוצים לקבל יותר ומאמינים שמגיע להם יותר. בדרך כלל הם לא באמת רוצים את הפרויקט.

"הסוג השני של המתנגדים הם כאלה שאמורים לקבל תמורה שווה אך היזם, ברגע שהוא מקבל את הרוב החוקי, לא מתייחס אליהם. אלה טוענים שמפלים אותם בתמורות".

עו"ד סיני מוסיפה: "על פי רוב, כשמגיעים לבית משפט הוא מוציא שמאי שקובע מה מגיע לדיירים. כשהיזם מגיש תביעה נגד הסרבן, כבר יש לו היתר. אז מה הרעיון בעיכוב? אני ממליצה, גם ליזמים וגם לעורכי הדין של הדיירים לבדוק מראש שהתמורות מאוזנות".

עו"ד דרורית ויטנר שפיר, המרכזת את תחום הדיירים הסרבנים במשרד רז-כהן פרשקר ושות' ומייצגת לא מעט סרבנים, מציינת שתיקון החקיקה מ-2006 (חוק פינוי בינוי) גרם לכך שתופעת הסרבנות הצטמצמה בשנים האחרונות: "החוק העניק כלים לאכוף את רצון הרוב על המיעוט. תיקון זה הביא לכך שהתיקים של ה'סרבנות' לא מונעים מסחטנות בדרך כלל.

"לא מדובר בהתנגדויות חסרות שחר או שמקורן בחמדנות, כפי שנהוג בשגגה לסבור. בדרך כלל אנו למדים שיש להתנגדות סיבות טובות בהחלט.

"במרבית המקרים טענות הסרבנים מוצדקות ולגיטימיות. למשל הבטחות, שניתנו לדיירים בשלב בחירת היזם והמשא ומתן בינם לבין בעלי הזכויות (לפני שנחתם הסכם סופי) או טענות שהתמורה המוצעת אינה ראויה וחמור מכך, מקפחת ביחס לאחרים, שזוכים לתמורה ראויה ואף גבוהה יותר באופן יחסי.

"אין חולק שהבניין, בסופו של הפרויקט, מחודש ומושבח ונמנעת הסכנה מפני רעידות אדמה, אך בסופו של דבר, באיזון הכולל ואולי הפרטי שלו - בעל הדירה אינו תמיד יוצא נשכר, כפי שנוטים להניח, אלא דווקא ניזוק. הוא עובר תהליך שהוא לעתים קרובות ארוך מאוד, וצריך לעבור לדירה שכורה (דבר שיכול להוות נטל כבד בחלק מהמקרים ובודאי בגיל ובמצב בריאותי מסוים).

לדברי עו"ד רון ברנט, "אפשר לראות בעשור האחרון שיש פחות סרבנים. זה קשור לכך שיש יותר ויותר פסקי דין שאכפו פרויקטים על דיירים סרבנים וגרמו להרבה אנשים להבין שאין טעם בסרבנות שהיא למטרת סחטנות. עדיף ליישר קו ולזרום.

"לא פחות מזה, רואים שינוי אצל היזמים, שבפרויקטים היותר גדולים, הם מלווים על ידי ייעוץ חברתי שהוא הרבה פעמים עובד סוציאלי עם הכשרה בתחום הנדל"ן והגישור. לצד היזם, האדריכל, המהנדס ועורך הדין יש מלווה חברתי. התפקיד שלו זה לנטרל את הבעיות של אותם דיירים שבמקרה רגיל, היו הופכים לדיירים סרבנים. כשאני אומר פתרונות הכוונה היא לפתור בעיות -נוף, קומה, כיווני אוויר.

"כשאתה בודק את זה אובייקטיבית, הרי זה מובן שלא הגיוני לסרב. לוקחים לך דירה ישנה וקטנה ואתה מקבל דירה חדשה ומודרנית. זה לא רציונלי להגיד שאתה לא רוצה. החוכמה היא להיכנס לרובד הנוסף ולהבין למה".

 עו"ד רון ברנט / צילום: אלון איל

"לא מכירה מצב שגררו קשיש לבית המשפט"

גם עינת גנון, סמנכ"לית הרשות להתחדשות עירונית, עורכת הבחנה בין סרבנים עקרוניים לבין כאלה שיש להם ביקורת על התוכנית: "אני לא מכירה מצב שבו גררו לבית המשפט קשיש או בכל מיני מצבים אישיים רגישים. יש מקרים שבהם יזמים הבטיחו יותר והם נאלצים לפתוח את החוזים. הדיירים בפרויקטים האלה, שמתמודדים עם תמורות חדשות, הם לא סרבנים אמיתיים בעיניי".

 עינת גנון, סמנכ"לית הרשות להתחדשות עירונית / צילום: איל יצהר

היא מדגישה שהרשות להתחדשות עירונית יצרה מצב שבו התמורה היא כלכלית לשני הצדדים: "המדיניות שלנו, וגם ברשויות המקומיות, היא לצמצם את התמורות ל-12 מ"ר. אי אפשר להגיד שבן אדם שעובר מדירה ישנה, שאינה מוחזקת ואינה עמידה לרעידות אדמה, ומקבל עוד 12 מ"ר, לא משפר את מצבו.

"אחד הדברים שבהם ניסינו לטפל בתיקון שהוא חלק מחוק ההסדרים, זה סחטנות של עברייני בנייה. הרבה פעמים אלה שרוצים לקבל תמורה עודפת הם כאלה שבנו באופן לא חוקי על השטח המשותף, ומבקשים לקבל על זה פיצוי. גם אלה סרבנים, אבל מבחינתי הם תחת הכובע של הסחטנים".

גנון מתכוונת לתזכיר חוק ההסדרים - שלא עלה לדיון בכנסת שהתפזרה בינתיים - וכלל התייחסות נרחבת לתחום ההתחדשות העירונית. הוא התבסס על הדוח להסרת חסמים שפרסמו משרד המשפטים והרשות להתחדשות עירונית בחודש אפריל 2020. הדוח מתייחס לדיירים כאחד מהאתגרים המרכזיים בקידום פרויקטי התחדשות ומציע בין היתר להוריד את שיעור ההסכמה לפרויקט מ-80% כיום ל-66%.

כדאי לדעת

ברשות להתחדשות עירונית עומד לרשות הדיירים שמאי פינוי בינוי. "המטרה הייתה שלדיירים תהיה ערכאה קצת יותר ידידותית שיוכלו לפנות אליה ויוכלו לברר אם העסקה שהיזם הציע היא לא כדאית ולא יצטרכו ללכת לבית משפט", אומרת עינת גנון, סמנכ"לית הרשות להתחדשות עירונית, ומציינת שהאפשרות הזאת לא מנוצלת מספיק.