מהולנד עד סין: מה גורם למחירי הבתים לזנק בכל העולם

חבילות סיוע הקשורות למגפה, שיעורי ריבית אפסיים ושינויים בהרגלי הצריכה - כל אלו מעודדים את השווקים, מאירופה עד אסיה

נדל"ן בברוקלין / צילום: Shutterstock, Erick C Freitas
נדל"ן בברוקלין / צילום: Shutterstock, Erick C Freitas

בעוד ששוק הדיור בארה"ב פורח, עלייה במחירי הבתים למגורים ברחבי העולם - מאמסטרדם עד אוקלנד - מעלה חששות על קיומן של בועות אפשריות וגורמת לכמה ממשלות להתערב כדי למנוע מהשווקים שלהם להתחמם מדי.

קובעי המדיניות כבר מודאגים בגלל מחירי דיור גבוהים בחלקים מאירופה, אסיה וקנדה עוד טרם המגפה, בייחוד לאחר שנים בהן הריבית הנמוכה שמרה על ביקושים גבוהים.

אבל כעת, טריליוני הדולרים שהוציאו ממשלות ברחבי העולם למלחמה בהשפעות הקורונה, יחד עם שינויים בדפוסי הקנייה כשיותר אנשים עובדים מהבית, מכניסים את שווקי הדיור למצב טורבו גדול יותר.

קובעי המדיניות תקועים בתסבוכת בגלל זה. רבים רוצים לשמור על ריביות נמוכות על מנת לעודד את השיקום שאחרי המגפה, אבל חוששים שאנשים יקחו על עצמם חוב גדול מדי לרכישת דירות שמחיריהן עשויים אחר כך להפסיק לעלות או לרדת. כלים אחרים לצינון הביקוש, כמו הגבלות גדולות יותר על משכנתאות, לא תמיד עובדים, או שהרשויות דוחות את השימוש בהם על מנת לאפשר לשיקום הכלכלי באופן נרחב יותר להמשיך במסלולו.

הבנק המרכזי של דנמרק הזהיר לאחרונה שמימון זול וחסכונות שגדלו במהלך המגפה עלולים להוביל לכך שאנשים ייקחו על עצמם חוב גדול יותר לרכישת בתים, ומחירי הדיור עולים בעקבות זה. "ברור שעליית מחירים שבין 5% ל־10% לשנה תלויה בשוק עליו מדברים, ואינה משהו שניתן לשמר לאורך זמן", אמר קרסטן בילטופט מהבנק המרכזי.

בסין, הרגולטורים ניסו להוריד את ההתלהבות משווקי הדיור ולצנן מה שאחד מבכירי הבנקאים הגדיר כ"בועה", אך בהצלחה מועטה. מחירי הדיור עלו ב־16% בשנה האחרונה בעיר שנזן, למשל. בניו זילנד, הרשויות החמירו לאחרונה את המגבלות על לקיחת משכנתא, ומחיר הדיור החציוני עלה ב־23% מפברואר שעבר וקבע שיא חדש.

בסידני, שם מחירי הדיור גם הם קבעו שיאים לאחרונה, הביקוש למשכנתאות חדשות כה גבוה שישנם בנקים המתקשים לעמוד בקצב, כך אמר כריסטיאן סטיבנס, יועץ אשראי בכיר בחברת המשכנתאות Shore Financial. הזמן שלוקח לעבד בקשת משכנתא עלה מכמה ימים ליותר מחודש במקרים מסוימים. "זה משוגע", אמר. "מעולם לא היינו כל כך עסוקים או ראינו כל כך הרבה התעניינות. ולא נראה שזה יאט מתישהו בקרוב".

בארגון ה־OECD, שיש בו 37 מדינות, מחירי הבתים הגיעו ברבעון השלישי של 2020 לשיא, כך לפי נתוני הארגון. המחירים עלו כמעט ב-5% בשנה זו, העלייה המהירה ביותר בכ-20 שנה.

גם בארה"ב נצפתה עליית מחירים תלולה בדיור, אם כי כלכלנים באופן כללי אינם מוטרדים מכך. בהשוואה לתקופות קודמות של מחירי בתים חזקים, יש לקונים דירוג אשראי טוב יותר והם משלמים מחיר ראשוני גבוה יותר על הרכישות.

כלכלנים רואים נקודות אור כאלה גם במקומות אחרים, ואומרים שלכן שידור חוזר של משבר הדיור העולמי של 2008, שגרם למיתון בכל העולם, לא יחזור. שווקים חמים יכולים עדיין להתקרר באופן טבעי בלי לגרום לנזק נוסף כששיעורי הריבית יעלו והביקוש יתמלא. כמו בארה"ב, הרבה מהקניות ברחבי העולם מונעות על ידי ביקוש ולא ספקולציה, כשמשפחות מבקשות להשתדרג לבתים גדולים יותר באזורים פרבריים יותר, עם המעבר לעבודה מרחוק.

"זה היה כמעט כמו לחיצה על כפתור איפוס עולמי, כשאנשים לקחו צעד אחורה בתקופת הסגר והעריכו מחדש את סגנון חייהם", אמרה קייט אברט־אלן, ראשת מחקר על דיור בינלאומי בחברה Knight Frank.

עלייה משמעותית במחירי הבתים גם גורמת לבעלי בתים להרגיש עשירים יותר ומעודדת הוצאה נוספת ובנייה, כשמפתחים בונים עוד בתים בשביל הביקוש. עם זאת, כשמחירי ניירות הערך גם הם נמצאים בשיא, או קרוב לשיא, ישנם בכירים החושבים שעידוד ממשלתי רב מדי דוחף את מחירי הנכסים לרמות שלא ניתן להכיל בערים הגדולות, וזה עשוי להביא לתיקוני שוק מקומיים.

בכירים בבנק המרכזי של הולנד אמרו לוול סטריט ג'ורנל שדאגה אחת היא שעלייה חדה במחירי הדיור עשויה להכריח משקי בית לקחת על עצמם סיכון רב על מנת לממן רכישת דירות. מחירי הדירות בהולנד, שם יש גם מצוקת היצע, עלו ב־7.8% בשנה שעברה, לאחר עלייה של 6.9% ב־2019, כך אומרים חוקרים של חברת ING Groep.

טיף מקלם מהבנק המרכזי של קנדה אמר בפברואר שהיו סימנים מוקדמים ל"שפע עודף" בשוק הדיור הקנדי, ולפי איגוד הנכסים הקנדי המחירים עלו ב־17% בשנה. מקלם אמר שבכירים מנטרים את המצב מקרוב, אבל לא ינקטו צעדים על מנת לרסן את כמות המכירות, כי לכלכלה כבר יש כל התמיכה לה היא זקוקה. ממשלות מודאגות גם מכך שמשפחות רבות לא יכולות יותר לעמוד במחירי השוק, מה שעשוי להחריף אי שוויון כלכלי שהחריף במגפה, ואולי יגרום לאנשים צעירים יותר לדחות את ההחלטה לעשות ילדים.

בסיאול, שם מחיר הבתים בנקודה מסוימת בשנה שעברה היה גבוה ב־15% על בסיס שנתי, ישנם זוגות שדוחים את רישום הנישואין בתקווה שזה יקל עליהם לרכוש דירות. רף ההכנסה למשכנתא בריבית נמוכה בסיאול יותר נדיב לגבי רווקים ורווקות מאשר לגבי זוגות. בניו זילנד, סם הינדל, בן 29, אמר שהוא ואשתו הגישו בקשות על שישה בתים ונידחו פעם אחר פעם עקב תחרות מקונים אחרים, ובסוף הסכימו לקנות בית מחבר בשוק המשני. "זה היה פשוט סיוט", אמר הינדל, העובד במרכז טלפנים של בנק וחי מרחק נסיעה של כ־4 שעות מאוקלנד.

בכירים בממשלה אמרו לאחרונה לבנק המרכזי של ניו זילנד שהוא חייב לשקול את השפעת החלטות המדיניות על הדיור, אם כי קביעת השיעור עשויה להפוך למורכבת יותר. הבנק המרכזי גם הגביל את כמות ההלוואות בסיכון גבוה שמותר לבנקים למשכנתאות להציע ללקוחות.

בשנה שעברה, סין הטילה מגבלות חדשות על מימון לפיתוח בתקווה שמחירי הדיור יתקררו מעט, אבל השוק נשאר שוצף. בתחילת מרץ, יושב ראש סוכנות הרגולציה הגדולה ביותר של בנקים בסין אמר שהוא חושש מתיקון אפשרי במחירי הדיור בהמשך, שעשוי לאיים על יציבות הבנקים.

מחירי הדיור באירופה ממשיכים לטפס על אף תחזיות כלכליות הרבה יותר אפרוריות מאשר בארה"ב או בסין. חלק מזה קורה בגלל שממשלות ממשיכות לתמוך במשפחות עם סובסידיות שכר והשהייה של תשלום החזרי הלוואות. כמו כן, שיעורי הריבית מאוד נמוכים, והממוצע על משכנתא ברחבי האיחוד האירופי עומד על 1.35%.

בדנמרק, אנשים שיש להם משכנתא יכולים להלוות כסף בריבית שלילית, והמשמעות היא שלווים משלמים לבנק רק דמי ניהול. ריבית שלילית או ריבית לטובתם נגרעת מסכום הקרן או מההחזרים. סוכן הנדל"ן מקופנהאגן מיכאל סטאוסהולם אמר שמכר 45 בתים תוך פחות משלושה חודשים השנה, מה ששם אותו על המסלול לעקוף שיא אישי של 161 מכירות בתים ב־2020 למרות הגבלות הקורונה. "הרבה אנשים רוצים להשקיע את הכספים שלהם בלבנים וקורות", אמר.

לפני המגפה, הבנק ההולנדי קבע שבנקים יצטרכו להחזיק יותר הון על מנת לכסות על הפסדים אפשריים בתיקי הלוואות המשכנתאות שלהם, אבל ההטמעה של ההחלטה התעכבה בגלל מגפת הקורונה. הבנק המרכזי בינתיים קרא לממשלה להפסיק במתן תמריצי מס לבעלי דירות, כולל החסרות הריבית השלילית מההחזרים.

בעל סוכנות הנכסים מאמסטרדם מיק טן בוש אמר שהיו לו 450 אנשים שרצו לראות נכס יחיד בשנה שעברה, לעומת ממוצע של 20 לפני המגפה. השנה אפילו יותר עמוסה, ובתים נמכרים ב־15% או 20% יותר מהמחיר המבוקש עליהם, כך אמר.

טאום קראיג', יזם בן 34, קנה בית באזור על החוף קרוב לאמסטרדם. היה לו מספיק כסף לממן את הקנייה במכה אחת, אבל הבנקאי שלו הציע לו לקחת משכנתא עם ריבית של 1.2%. "כל כך זול להלוות כסף, שאין היגיון לא לעשות זאת", אמר.


און יונג ג'אונג בסיאול וג'יימס גלין בסידני השתתפו בהכנת הכתבה.

צרו איתנו קשר *5988